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高铁:合纵连横 经济与环境双赢

专访仲量联行南京战略顾问部总监王萌


​幅员辽阔的中国正处于飞速发展时期,TOD模式为中国城市规划和建设带来了新的启示,并在实践中探索出一条有中国特色的TOD道路 —— 以跨区域交通枢纽为导向的土地利用和城市开发模式。 

——王萌


TOD模式:经济节省 环境友好

TOD(Transitoriented development)即以公共交通为导向的开发,是规划一个居民或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计和土地利用方式。此前的城市发展近似摊大饼的散养模式,城市的发展始终围绕一个中心结点展开。它不仅带来交通拥堵以及环境问题,在20世纪70年代的石油危机后,也开始成为经济上的负担。一系列的后现代城市病促使人们开始反思之前的模式是否科学,TOD模式应运而生。王萌点评道,“由于中国的汽车文化不像美国,大众出行还是主要依靠公共交通,所以TOD这种经济节省且环境友好的方式非常适合中国国情。上海是中国最早修建地铁的城市,拥有中国最发达的地铁网络,轨道交通的环状线向四周辐射形成了一城九镇的格局。在每一个交通结点,居住在附近的人们都能以舒适的步行距离搭乘到交通工具,甚至随着城市发展,围绕这些结点衍生出的产业可以满足附近居住人群的就业问题,形成居职平衡的良性循环。”

仲量联行与TOD

在全球,仲量联行拥有丰富的TOD项目经验,曾担任悉尼、伦敦、纽约等城市交通枢纽建设的咨询顾问。放眼中国,仲量联行从2008年开始参与上海虹桥交通枢纽项目,协助政府规划未来虹桥周边的房地产业需求,随后又陆续参与了郑州、南京、北京、南昌等多地的项目。

“在整体规划阶段,仲量联行会与政府合作进行项目周边区域的整体定位,概述宏观的前景目标、产业导向,同时客观地预测周边房地产物业的需求量及良性发展的规模。随后再与地产商进行具体地块的开发可行性研究,把整个开发的远景思路贯彻落实下来,从宏观进入微观,不仅配合了政府,同时帮助开发商避免同质化竞争和供应高峰,规避风险。” 王萌说道。

在仲量联行独家最新发布的城市发展动力指数(City Momentum Index:CMI)中,南京首次跻身前20强。仲量联行在南京TOD领域的优秀实践案例包括南京南站周边区域的定位策划项目。南京南站处于连接长三角城市群和环渤海城市群、湘粤赣城市群、成渝都市圈的交通结点上,是南京发展的强大驱动力,据规划,以南站交通枢纽为中心的区块,将会成为南京的第三个城市中心。仲量联行从2014年开始参与南站周边地块的发展战略和产业定位工作。首先是宏观的区域前景规划,仲量联行梳理了适于围绕高铁站发展,并符合南京市背景的产业,还需用圈层理论确定入围产业围绕高铁站如何布局。其次是通过定性及定量研究确定未来10到20年对房地产将产生哪些需求。最后与规划师一起将这些体量有规律地落实在控详规划图纸上,确保规划方案能够落地。

发展跨区域交通枢纽意义深远

幅员辽阔的中国正处于飞速发展时期,交通的概念由公交、地铁延展到跨区域的高铁、航空等,有中国特色的以跨区域交通为导向的开发正逐步兴起。王萌认为,它为城市发展带来的积极影响体现在以下几大方面:

首先是促进城市品牌效应的增强,提升城市竞争力和排名。交通枢纽可以显著提升城市的辐射影响范围以及城市能级,在仲量联行的城市竞争力榜单上其排名也会相应地明显提升。

其次是带动产业的集聚和发展。资本倾向于流向资源集聚的区域,产业发展的集聚度增加,经济效率也随之上升,进一步提升对企业的吸引力。

第三,伴随产业集聚,人群集聚和经济活力显著上升,相应带来健康的房地产需求,包括住宅、商场、酒店、文化娱乐设施等。从产业集聚到人群集聚再到促进消费,是一个良性发展的循环。

​最后是为新颖的主题性区域开发提供有力支撑。在传统房地产业面临增长点匮乏的今天,很多企业借鉴国外成熟经验,结合中国实际开发了一些新的增长点,比如以旅游度假、目的消费商业、通用航空、文化为主题的开发。仲量联行在受邀参与这类开发项目的可行性研究中发现,开发的专题性越强,对基础客群的辐射面要求越大,需要更大的客群支撑。比如上海迪斯尼,直接受益于浦东机场、虹桥交通枢纽等构建的跨区域交通网络,辐射范围囊括了长三角、全国乃至东亚地区,此外,夫这个庞大的交通枢纽还使国际度假旅游区内其他的主题开发,如奥特莱斯、总部办公园区等成为可能。




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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾230个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达564亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​