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聚焦新城开发:“产业植入”、“公共服务”和“生态保护”三驾马车齐头并进

专访仲量联行武汉战略顾问部总监彭博


​​​我们创新性地提出的从三个层面打造新城,分别是“集约兴城”,“人气兴城”,“生态兴城””;而要实现这些目标则需要由“产业植入”、“公共服务”和“生态保护”三驾马车齐头并进。

——彭博

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​在华中地区,仲量联行武汉分公司参与了一系列的新城开发项目。在仲量联行武汉战略顾问部总监彭博看来,面对经济大环境发生的改变,仲量联行通过深入研究主动转变常规视角,并积极探索新市场环境下产业转型变化。同时基于之前大量的新城开发案例,仲量联行也已经预感到城市粗放式投资的不可持续性。而近几年新城开发的新趋势,更是印证了仲量联行开发理念的前瞻性。

在“新城规划开发”这个领域,我们仲量联行一直在和一级开发商和政府在谈一个概念,彭博在采访中指出,就是我们不要再从房地产的理念、角度来规划一个新城的建设。仲量联行创新性地提出三个要点,第一个叫做集约兴城,第二个是人气兴城,第三个则是生态兴城”,与之对应的,便是产业植入、公共服务和生态保护三驾马车。

产业植入,强调产业集群

在以往,很多新城开发都是以土地出让为终极目的,地卖出去以后究竟有怎样的产业进入,很多时候并不是政府和开发商所关注的要点。但现在随着房地产市场进入发展新阶段,我们看到其实产业才是城市发展的根基。关于产业植入我们应该务实地去判断,不应忽视了城市发展的实际阶段、吸引力和资源要素,彭博表示,我们强调的是产业链的完整和产业的集群。我们更多是要谈到这个产业能产生怎样的规模效应以及这个产业能够为城市带来什么样的人口导入,能够为这个城市未来的繁荣提供什么样的帮助。

比如我们服务过的“鄂州市鄂城新区”项目,该区域本身拥有一批较有特色的金刚石制造企业,加上优势的长江新港港区资源,我们结合这些因素以及武汉市本身已经较为成熟的石化、汽车产业,我们建议该新区聚焦于这些产业资源,围绕石化及汽车产业链形成完成的配套产业集群,彭博举例指出。再比如说“湖南昭山”,其地处长沙、湘潭、株洲交界,除自然环境优越外,区域内并没有太多既有产业资源可以利用。但我们认为它在生命健康产业在湖南有很好的基础,但湖南长期缺乏一个在生命健康产业的集聚区,通过缜密分析,我们建议在昭山打造生命健康产业集群,有能力让整个湖南的优势产业在这个区域形成合力,形成集群效应。据此我们便提出,利用生命健康产业及其向文化、旅游、休闲方面的延展,来焕发这整个区域的活力。

公共服务,开发以人为本

在塑造新城的过程中,一定要把人的基本需求放在最核心的位置,从“以人为本”的角度出发去考虑规划建设。区域最中心的土地资源,需要围绕城市居民真实的公共服务需求展开,引入学校、医院、文化、商业等公共服务设施,打造鲜明的区域形象,这样在满足居民基本需求同时也可以增加其吸引力。

以我们服务的“武汉临空新城”项目为例,其地理位置比较偏远,因此我们就建议前置考虑居民“就学、就医”的问题。“可能政府面临的是短时间内土地拍卖收入的损失,但良好的公共设施配套为高素质人口导入创造了必要条件,从长期来看,这是非常值得的投入。
    

生态保护,拒绝重蹈覆辙

最后,也是三驾马车中的最后一环,便是生态保护,或者称为“生态兴城”。彭博诠释道,虽然现在的很多新城开发都并不位于中心城区,但同样不应该忽略生态的保护,这是仲量联行一直在强调的一点。不能以发展经济为代价牺牲环境,“先污染后治理”的覆辙不能重蹈,必须前期就要对生态进行积极的保护。彭博继而指出,我们在多个新城规划初期建议政府重视对原生态的保护,能不破坏的尽量不破坏,能保护的尽量保护,甚至在保护和保留的过程中,我们还能提取一些旅游或者是休闲元素,打造成整个区域的亮点。

1.5线城市,心态积极奋力赶超

论及仲量联行战略顾问服务在武汉的业务发展,彭博介绍到,其首先是为地方政府提供咨询服务,作为武汉市政府聘请的唯一一家房地产专业领域内的国际化顾问,围绕旧城改造和新城开发,仲量联行先后为武汉市的武昌区、江汉区等中心城区都提供过一系列的专业服务。此外,仲量联行对整个武汉的中央商务区也做了研究。能够成为行业的翘楚,彭博首先把这归功于仲量联行的严谨研究。他认为仲量联行注重积累、尊重市场规律,最终才能为客户提供既有深度又有前瞻性的专业咨询服务。此外,对职业道德的充分强调,使得仲量联行可以赢得客户乃至整个行业的尊重。

在仲量联行最近发布的《中国城市60强》报告中,全球增速最快的十大城市均出自中国城市60强,而1.5线城市中的天津、重庆、成都和武汉表现最为突出。其中,武汉作为中国中部重镇,在计算城市发展曲线时,其房地产指标得分上升速度最快。在这样一个1.5线城市发展业务,彭博也有着自己独特的感悟。“这个城市变化和发展的速度令人印象深刻,城市本身的旺盛需求以及追赶一线城市的欲望,对顾问服务也提出了非常高的要求”,彭博表示,“1.5线城市在项目档次上可能会弱于一线城市,但它们比一线城市更追求准确的市场判断及世界级的开发案例。在我们觉得不那么成熟的领域,往往来自客户的要求会更高。”

1.5线城市要求跨越式的发展,对于顾问行业来说时间和工作的安排也更加紧凑。1.5线城市有着渴望去学习、去借鉴的心态,往往在客户层面就需要我们去研究全球先进的案例和经验去打开他们的视野,因此仲量联行的专业服务既要建立在本土实际发展情况给出专业建议,又必须从更宏观、更长远的角度来为客户提供前瞻性意见。



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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾230个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达564亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​