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房地产开发商如何掘金“银发经济”


​​​​​​​Jll养老地产

​按国际通用标准,60岁以上的人口占总人口的10%以上,或65岁以上的人口占总人口的7%,便称为老龄化社会。根据全国老龄委预计,未来20年中国将进入老龄化高​峰,银色中国时代已经来临。在传统住宅市场接近饱和的情况下,各大开发张已纷纷开始寻找新的发展空间,养老地产无疑是摆在房企面前的一座巨大金矿,将成为投资的最大热点之一。一个营利性、商业化操作的中高端养老地产市场正在初显规模。

美国、欧洲、日本等养老市场因为高度发展成熟,早已形成各自的机构类型细分。而在中国,目前并没有一个统一的细分标准。以老年人的身体状况和需求特征为主线,结合我国社会经济背景、家庭关系、养老观念和习惯,仲量联行认为以下四种类型的机构适合用来描述中国市场上的主流产品:

Jll养老地产

国内的养老地产仍然处于起步阶段,各个项目开发模式不尽相同,如持续照护退休社区模式、学院式养老模式、医养结合模式、嵌入式养老模式等,且多具有偶然性。但万变不离其宗,任何一个养老项目的开发都需要首先认真评估目标客群特​征及其需求、区域市场的负荷能力、租售策略等关键因素,其中尤以目标客群的分析为要。

近几年仲量联行对北京和上海相关老年人群进行了深入的调研,样本平均年龄70岁,男女各半,以企业管理人员、机关干部和企业员工为主。综合大量老人的反馈,我们有如下发现:

首先,在养老地产入住意向方面,调查显示北京有约15%的被访者考虑过入住老年公寓,上海该比例约为10%。受访人群平均月收入越高、生活支出越独立,则其对养老地产项目的接受程度越高,其选择入住养老机构的机率越高。另外,高学历及家庭成员照看率低一定程度上也是老人入住养老机构的重要因素。

在对养老地产的期望方面,受访者最为关注的是价格及服务。而在配套方面,老年人群对医疗类配套(项目内医院诊所、理疗室)最为关心,类似老年大学、银行等外围设施关注度则较低。

在户型偏好方面, 一室一厅是受访者的首选,上海和北京的比例分别达到61%和48%。反映出老人对于私密性的重视程度非常高,新建项目在设计和运营规划上必须有所响应,虽然这可能意味着建造和运营成本的增加。

此外在费用支出方面,八成以上受访者倾向于月租形式,但是在北京和上海分别有10%和17%的受访者接受一次性购买产权,可承受单价则远低于当地房价平均值。从资金来源上看,上海有六成受访者表示会自行独立承担入住资金,仅1%表示完全由子女承担;相比较而言,北京受访人群更期望有子女的支持,倾向于与子女共同承担的占受访比例一半以上,另外认为应完全由子女承担的比例也达到10%。

几乎所有的业内人士都认为养老服务是一个高度复合化的产业。一个养老地产项目的成功必须整合资源,打通从投资决策到规划开发到运营服务的各个环节,还要考虑潜在的退出路径。仲量联行作为一家专业的房地产服务机构,在过去的几年中,为北京、上海、南京、广东、湖北、湖南等地的健康养老项目提供了企业养老业务战略、健康主题区域开发规划、项目选址分析、项目可行性分析等方面的咨询服务。此外借助仲量联行全业务线的优势,服务还延伸到项目开发管理、物业管理、投资处置策略、运营商和设计师对接等全产业链环节。

案例分享:

​​项目概况​​​​
  • ​某全国性开发商邀请仲量联行协助制定其养老地产领域的发展战略
仲量联行提供的服务
  • ​国外养老地产的发展历程探索、机构类型分析、成功案例借鉴
  • 国内养老地产相关政策法规分析
  • 北京、上海两地养老地产市场供应、需求层面的详细分析和前景预测
  • 制定该企业进入北京、上海两地养老市场的策略,包括商业模式、区域选择、目标客户、产品设计、运营管理等
​项目成果和进展
  • ​根据仲量联行的建议,首批养老项目已经落户北京​


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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾230个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达564亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​