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竞争与机遇并存,天津服务业发展前景无限

澳大利亚商会近期将对天津展开城市系列采访,首次采访对象选择了仲量联行天津董事总经理何迈可Michael Hart。这次专访的的主题集中在“房地产”,包括天津房地产市场现状、京津冀一体化协同发展等热门话题。


​​2016年恰逢仲量联行天津分公司成立十周年。可以说,仲量联行一路见证了天津高速发展的历程。在过去的十年,天津各行各业均实现了巨大的飞跃,特别是基础设施建设等方面的快速发展,带动了商业地产的蓬勃发展。这座传统港口城市的革新巨变,让Michael 感叹不已:“初来天津时,即使是中央商务区也仅有少量优质办公楼,百货公司和购物中心的数量更是非常少,为数不多的酒店配套也并不理想。”


如今,天津的商业地产面貌早已焕然一新,国际标准的甲级办公楼、玲琅满目的购物场所和景色、设施具佳的五星级酒店比比皆是,吸引了国内外越来越多的关注目光。

天津城市天际图


挑战与机遇并存的天津商业地产市场

​提及当前天津商业地产的现状,Michael表示,过去十年天津房地产的快速发展,确实带来了供应可能过剩的担忧。数据显示,目前天津甲级办公楼的空置率已达40%。但他强调,并不是每个办公楼都存在大量空置的现象,仍有一些地处核心位置的优质办公楼,在入市后得以迅速去化,实现满租。

在Michael看来,目前的供应过剩是城市化进程中遇到的挑战:近年来,大体量的优质物业集中入市,短时间内给市场造成了消化压力。在过去的六至十年间,天津每年都会有一个新的五星级酒店开业、一至两个新办公楼入市且有新的购物中心开业,虽然表现不一。

​Michael认为,供应过剩也能带来积极影响:“当市场转变为租户市场,那些考虑进入天津新设办公场所的企业,短期内需支付的租金相比其它城市更低,既可以根据偏好选择多个办公地点,同时也可以节省财务成本。更重要的是,在激烈的商业市场竞争中,开发商和投资者越来越重视运营和管理。而仲量联行作为房地产咨询服务行业的先锋,在这方面拥有丰富的经验,能帮助这些商业物业在竞争中迅速建立和保持优势。”

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“超一线”城市上海和北京vs 天津的房地产未来

人们常常会问,天津何时赶超临近的首都北京和同样是港口城市的上海?曾经在上海工作和生活过的Michael给出了客观的评价:上海是经历了相当长的时间才成长为国际化大都市,如今已具备其它城市无可比拟的人才和资源优势;而北京作为全国的政治和经济中心,长期以来吸引了源源不断的企业和投资者。相比之下,天津的定位是北方的港口城市,其发展晚于北京和上海,一定程度上,需要更长的时间来完善城市发展,在经济和房地产等方面进一步追赶上海北京。

​“由于地理位置临近北京以及交通日益便利,天津在某种程度上成为‘首都的影子’,往往会成为企业的‘第二选择’而非首选。” Michael预计,未来上海将继续在中国房地产市场的发展中扮演“领头羊”的角色,北京也相得益彰。而天津,如果政府能认清目前存在的供应过剩等问题并找出解决办法,那么其房地产市场将继续健康发展。

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Q&A

Q: 澳大利亚商会    A:Michael

Q: 中央政府提出京津冀一体化协同发展,目的在于释放首都的人口和投资压力,然而目前尚未出现较大变化,您如何看这个问题?

A: “京津冀一体化”的提出旨在完善三个区域的基础设施建设,使三个区域更紧密地连接起来。然而,北京、河北和天津三地政府有各自不同的政治策略和规划目的,当然北京是最占优势的一方。例如,新修建的北京机场并没有与天津和其它地区连接起来。某种程度上说,“京津冀一体化”规划中,北京目前是最大赢家。当然天津和河北也在努力完善和追赶。

“京津冀一体化”涉及多方面,如交通等基础建设以及企业的落户选址,目前面临的挑战是: 北京试图将污染严重的公司搬离,让天津与河北承接,而这两个区域并不情愿。其次,制造型企业迁至天津或河北是由企业比较三地土地价格后做出的主动自发性行为,并非纯粹是政策的产物 。上海多年前也发生过类似的情形,很多制造型企业将工厂迁至南京或苏州,同样也不是完全因为政府政策导向。第三,高昂的成本促使对成本敏感的服务型企业由北京自然扩张到地理位置临近的天津区域。而天津发达的物流业能帮助他们更便捷地将产品向外运输。值得一提的是,天津政府实施了一系列政策,比如购房落户天津,以吸引人才来津发展。


Q: 您认为在天津,哪些因素能促进房地产市场环境更加成熟?

A: 一个城市若要有良好的房地产环境,需要具备几大重要因素:强劲的经济发展、高度透明公正的环境以及健康成长的房地产市场。

过去五六年以来,天津的经济发展一直保持两位数的增长速度,领跑全国。经济的稳定有利于促进天津房地产市场的发展。关于市场透明度,目前天津的房地产市场发展仍是由政府主导,房地产项目开发均有政府机构或相关部门监管。最后一点,在一个健康成长的市场,政府应该是允许鼓励外商投资者进入的。以十年前的上海为例,一两个外资开发商被允许进入,“雪球效应”带来更多的国际开发商,它们将国际标准和开发经验带入上海,进而推动市场的加速发展和成熟。虽然目前这种情况在天津尚未发生,但我相信将会到来。天津房地产市场的竞争日益激烈,将是外资进入的最佳时机。


Q: 对于有意进入天津市场的澳大利亚等外资企业,您有什么建议?

A: 不在房地产行业的人也许不会意识到,中国房地产私有化的时间并不长,因而中国的开发商都比较年轻,只有10到25年的历史;而澳大利亚的房地产开发却经历了很长的发展周期,所以当地的开发商可以将优秀的房地产开发经验带到中国。事实上,一些澳大利亚企业已经参与到中国的房地产开发中,如麦格理证券早在几年前就已投资中国,物流地产投资者嘉民致力于在中国物流业和分拨中心领域的开发和投资。这些企业已经在投资过程中逐渐显示出其优势。同时,相当一部分的澳大利亚人在中国的五星级酒店担任总经理等职务,这说明澳大利亚在服务业和零售业方面优势突出。引进澳大利亚的零售品牌和服务,将成为天津的未来趋势。

天津的经济结构正从制造业向服务业转型,服务业的发展,一方面是增加就业机会和税收,更重要的是要给人们带来新的生活方式。我建议,天津可以试着引进一些与澳大利亚生活方式相关的服务行业企业,相信会有不错的表现。我认为,对于外商而言,天津仍然是一个蕴含着无限潜力的市场。​​

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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾230个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达564亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn