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未来,北京的新增办公楼供应将主要出现在五环以外


​​​你想了解北京办公楼市场吗?那么下面的这篇文章或许将给你很大帮助。

仲量联行北京办公楼拼图

首先,我们来分析一下北京办公楼市场的政策情况以及各重点区域的现状和趋势:​​

1.北京办公楼开发的限制政策

按照2015年8月份北京市政府公布的《北京市新增产业禁止和限制目录(2015年版)》,北京办公楼的开发区域和方式均有新的限制。具体​来说,在东、北、西五环及南四环以内的地区,不再批准新建大型公建项目,如办公楼项目。换言之,与上海不同,北京不会出现在分散地段“随机”开发的新办公楼项目,未来多数新建项目将地处集群区域。

集群发展的好处之一,是有助于提升办公楼的租赁率。仲量联行的研究发现,集群效应可以使办公楼更具吸引力。仲量联行认为,这些限制措施并非一成不变,政府可能会每年都会根据市场情况进行回顾或者调整,因此这些规定处于不断变动之中,如果北京中心地区需要更多的办公楼供应,该项政策就会得到调整。不过目前来看,这些规定将起到控制新增供应的作用。

2.北京主要的办公楼区域

北京主要办公区域:中关村,奥林匹克公园,金融街区域等

3.中央商务区(CBD)的边界

北京中央商务区的正式边界将向东和向北扩展。不过,上述边界地区目前仍有大量住宅楼,短期内这些住宅楼不太可能被拆除,并且未来5-7年间该地区出售新的地块的几率非常小。因此,所有开发项目将集中在国贸建筑群东三环对面的“中服地块”一带。

4.中央商务区扩展区

该区域很难在短期内建成全部项目。鉴于该区域项目的地下全部联通、区域连接外界的道路出口数量有限、建筑物高度很高,且同时有10余宗地块等待开发,预计该区域至少将在2020年后才能完全建成。

5.金融街的扩展

仲量联行认为,2016年后,金融街新增甲级办公楼供应将会逐渐枯竭。由于该地区必须拆迁大量成熟住宅区和社区配套设施,金融街南部、东部和西部扩展区的开发将耗费较长时间。目前扩展区部分地块已划作商业开发用途,特别是北部和东部地段,但据了解,补偿和拆迁工作尚未正式启动。


分析了这么多,该亮出我们的结论了:

1.中央商务区和金融街的土地供应将会枯竭

除非政府拆除更多的住宅楼,否则北京中央商务区和金融街的所有可供地块将很快枯竭。不过,我们依然认为未来这两个区域进一步拆迁的可能性很低。此外,据了解,针对金融街主要租户的税收减免优惠政策将逐步退出市场,未来更多的租户将支付全额的市场租金,而不再得到任何补偿。我们已经注意到,有个别租户正在寻求搬出金融街的机会,这些迁出的少量租户往往是规模相对较小的外资金融企业。

2.北京未来的办公楼开发将主要集中于奥林匹克公园和丽泽等地区

奥林匹克公园将成为第三使馆区的“溢出”市场,而丽泽将成为金融街的“溢出”市场,这两个地区将构成第三使馆区和金融街的自然扩展区。这种情形与上海陆家嘴类似。陆家嘴已得到了充分的开发,浦东地区今后的主要开发项目正转向前滩——一个位于南部的全新开发区。

如果奥林匹克公园和丽泽地区崛起,那么他们将在某种程度上成为非中心区高端办公楼市场的重要组成部分。迄今为止,这类市场在北京的供应仍然十分匮乏。

与上海相比,在开发非中心区甲级办公楼市场方面,北京表现较为迟缓。究其原因,北京没有上海那么多低利润的制造、贸易和物流企业。也就是说,北京市场对低成本优质办公空间的需求量相对较小。此外,北京没有巨大的工业腹地,因而当前对地处城市边缘地区且交通便利的办公楼的大规模需求较少。

3.新增办公楼供应将出现在北京五环以外地区

我们预计北京五环以外地区将出现更多的办公楼新增供应,包括乙级办公楼和产业、商务园区。我们将这种趋势的影响概括如下:

  • 为北京的偏远郊区创造更多的服务行业就业岗位;
  • 抑制市中心地区 的交通拥堵增长状况(不可能在短期内减轻但至少不会导致其恶化);
  • 增加北京偏远郊区居民的收入。一般这些地区的土地供应更多,但居民收入水平相对较低。

4.通过翻新/改造项目增加办公楼的供应

过去两年间,我们注意到,部分业绩欠佳的零售空间被改造为办公楼,其主要原因包括以下两点:

  • 市场对北京办公空间需求强劲,办公楼空置率低,供应有限;
  • 办公空间的成交租金较高。北京的办公楼租金是大中华区除香港中环以外最高的。与知名零售热点区域以外地区的商铺租金相比,办公楼租金有时相对更高。

最近的一个改造项目可供参考,地处第三使馆区子市场的盈科中心将此前的零售裙楼部分改造为办公楼。
由于可改建项目供应有限且正在逐步减少,我们预计2016年北京不会出现大量零售空间被改造成办公楼的项目,但我们仍将密切关注这方面的动向。



如需了解更多​办公楼市场信息,敬请点击阅读:

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