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多重因素推动一线楼市暴涨;政策走向是否由此生变?   


​​​当下的中国楼市,一线城市大涨,三、四线城市处于去库存的寒冬,可谓“冰火两重天”。这也成为此次两会众多代表委员和媒体记者关心的热门话题。在一些代表委员看来,既要尽快抑制“一线城市”过快上涨,又要对“三、四线城市”去库存,中国房地产业也面临着前所未有的考验。​​​​

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是什么造成一线城市“恐慌性”购房?去库存的市场逻辑能否就此逆转?政策走向是否将由此生变?仲量联行认为,一线城市这波涨势的基础是楼市政策的持续放松,目前已经达到了一个临界点。近期京沪等一线城市都在调研房价过快上涨问题,楼市政策基调有可能即将趋向收紧;而去库存压力较大的三、四线城市,依然要按“因城施策”的思路加快去库存。


一线楼市暴涨的逻辑     

仲量联行中国区研究部总监周志锋认为,各种楼市利好政策频出,显著提振了市场信心,是这轮回暖的基础。2月16日央行发布的1月新增人民币贷款额已达到2.51万亿,创出单月信贷投放历史新高,同比增加1.04万亿元,房地产按揭明显增长。春节前夕,房贷新政重磅来袭,为中小城市楼市的去库存给予金融方面的大力支持。此后,各省市陆续出台配套政策,力度空前,且政策出台速度明显加快。“可以说,目前的楼市政策比过去十年里的任何时刻都要宽松,包括2009年的政策反转时期。”周志锋表示。

虽然各种利好政策一线城市相对受益有限,但由于购买力强、人口净流入、库存量低等多重因素影响,一线城市楼市更放大了这些利好因素,形成尤为热烈的市场氛围。再加上一线城市土地供应更是呈逐渐递减的紧缩趋势,这种房源总体稀缺的状态更令市场容易被鼓动上涨。对于未来房价增长的预期突显了当下购房的紧迫性,在媒体的放大下更催生“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

另外一个不容忽视的因素是,相比以往,目前愈加缺乏分散投资的渠道。仲量联行华北区研究部总监麦哲文(Steven McCord)认为,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,由于经济、就业以及服务业的增长在一线城市表现得更加集中,选择一线城市房产进行资产配置成为财富阶层的选择。再加上持续的股市表现不佳,导致资金无处可去、投资标的物缺失,资金大量进入房地产市场、尤其是一二线楼市避险。


三四线楼市短期难回升

然而,一线及部分二线城市的火爆并不能代表全国楼市。现实情况是,中国楼市仍是一个双轨市场,一线城市的购房势头非常强劲,二线城市的购房势头在逐步提升,而三、四线城市的房地产市场热度还没开始回升。

在一线城市,上涨先是六个多月前在深圳开始,然后上海在过去两个多月中涨势显著;在这些市场,价格呈直线上升,这是过去十年里最快的一次上涨。这股涨势已经蔓延到一些重要的1.5线和2线城市,南京、苏州等长三角辐射市场的增长势头也在快速提升,甚至购房者已开始从这线城市转战周边那些房价较低的城市。例如,购房需求已从苏州蔓延到无锡,无锡市场上那些未售的库存开始被市场去化。

但严峻的形势依然存在于三、四线城市楼市,这些城市所积压的库存量占全国库存量的比例仍然最大,且短时间内难以逆转。“房地产供应过剩、人口向外迁移以及痛苦的经济转型,将是这些城市未来持续面临的问题。”麦哲文认为,一些城市仍过度依赖制造业和基础设施建造之类的“旧经济”,还没有转型为依靠服务业和信息技术等的“新经济”来拉动经济的增长。这些城市进行的额外投资产生的回报非常少,增长放缓,因此没有足够的就业岗位来支撑住房需求的增加。


房价是否可控决定政策走向

对于近期的政策走向,我们可以看到一些给楼市降温的政策言论,但是基本没有提上实施的议程。3月15日,住建部部长陈政高出席全国人大记者会时,重申了此前的“五条措施”,同时表示“通过这次工作,通过网签数据来看,已经取得一定成效。”

“政策制定者或许可以容忍一线城市房价的合理上涨,因为目前绝大部分的经济活动集中在少数城市,而其他城市则没有足够的经济活动。”周志锋认为,政府较为理想的目标增长率应该在每年个位数增长,只要能控制在可容忍范围之内,一般不会贸然干预。政府甚至可能希望积极的市场情绪能够蔓延到一线城市周边的城市,因为这些城市积压着大量库存,需要通过去化这些库存来恢复市场。​​

事实上,一线城市房价上涨也给人口分流带来了一定积极作用。高企的房价迫使求职者和其他一些人,尤其是应届毕业生,去房价没有那么高的城市定居,而不是完全集中在重要的一线城市定居。由于转而定居在相对小型的城市,他们可以为这些市场创造住房需求并振兴当地的建筑业。去年上海和北京的人口增长非常少,不排除有一部分人难以承受高房价而离开这些城市,从这一点上来说是一个不错的效果。

— 完 —

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如需了解中国住宅市场更多信息,敬请点击阅读:

​​>>>《大中华区物业摘要 — 2015年第​四季度》报告
​​>>>《去库存——三、四线城市如何​走出困境?》新闻
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关于仲量联行

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