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新闻

上海

2009年上半年物业市场呈两极走势


根据仲量联行2009年中期物业市场回顾,香港物业市场在2008年底及2009年首季大幅下挫后,在2009年第二季开始呈现复苏迹象。受金融风暴影响,租赁需求及租金难免下滑,然而,最近几个月跌势已有所收窄。同时,由于持有物业的成本下降、市场流动资金改善及股市回升,为销售市场带来新一轮的投资需求,大部分物业市场的资本值及成交量均大幅反弹。

办公楼巿场


在经济下滑的阴霾下,市场对办公楼的需求减弱,加上不少租户迁往租金较为廉价的非核心商务区,大部分核心市场的净吸纳量均为负值,其中以湾仔/铜锣湾区在2009年上半年的退租潮最为严重。相反,非核心区在上半年的吸纳量表现强劲,主要因为不少于先前获得预租的办公楼在最近几个月竣工,使得吸纳量得以兑现,其中以九龙东的情况最为显著。


由于租务需求进一步减弱,加上租户迁往非核心区令供应回流市场,核心市场的空置率持续上升。以中区为例,空置率由去年12月的3.4%上升至现时的4.6%;同期,湾仔/铜锣湾区的空置率由2.9%上升至4.8%。另一方面,九龙东非核心市场继续受惠于租户寻找优质及相对价廉的办公楼的趋势,空置率由去年12月的27.3%下调至目前的22.2%。


整体办公楼租金在2009年上半年大幅下调29%,而中区则下跌35%。然而,随着业主的忧虑于近月逐渐淡化,第二季租金跌幅收窄。市场活动以节省开支的目的为主,但也有部份租户趁租金下调进行扩张。仲量联行国际董事兼香港商业部总监莫家文(Gavin Morgan)表示:“市场气氛自第二季起明显改善,租金于过去两至三个月跌幅收窄。虽然部份对成本敏感的租户继续迁往九龙东租金较廉的办公楼,但这并未对核心区构成过度影响。”


莫家文表示:“虽然租金跌势放缓,但相信短期内经济不会显著改善,预期2009年下半年企业对扩充及租用办公楼将继续审慎。未来六个月,企业整合及转投优质价廉办公楼的搬迁潮将继续主导市场。在这情况下,核心市场的空置率将持续上升,办公楼租金面对进一步的下调压力,但下调幅度会较为轻微。”

香港主要办公楼指标 – 变动百分率 %

分区市场
资本值
(2009年上半年)
租值
(2009年上半年)
空置率
(2009年6月底)
整体 
-1.3%
-29.0%
7.3%
中区 
-1.9%
-35.5%
4.6%
湾仔 / 铜锣湾 
-2.7%
-27.0%
4.8%
港岛东 
+4.1%
-13.2%
3.3%
九龙东
-3.1%
-12.5%
22.2%
尖沙咀
+1.1%
-13.6%
5.4%

商铺巿场

由于私人消费开支下调(2009年首季按年下跌5.5%),加上访港旅客人数减少(2009年首五个月按年下跌1.4%),今年前五个月,香港零售业销售总额按年下跌4.4%。


虽然个别零售业如珠宝及钟表业继续物色新铺,但2009年上半年零售商对扩张普遍审慎。整体商铺租金较2009年上半年下跌4.9%,当中以中区跌幅最大,下跌11.4%,其中主要由于中区租金相对上一次上升周期累积了较大的升幅,令基数较高。另一方面,优质购物中心及高级优质购物中心的租金在上半年表现相对平稳,仅分别下调2.9%及0.7%。与其它物业市场情况相比,第二季商铺租金跌幅较首季温和。


除了租金回稳,商铺资本值于2009年第二季也出现显著反弹,继首季下调6%后,于四月至六月期间按季上升10.5%。上半年商铺资本值上升3.9%。


Sandalwood (仲量联行与Colonial First State Property Management之联属公司)区域董事陈永慧表示:“由于市民忧虑就业前景,预料2009年下半年消费者信心及本地消费将持续疲弱。此外,商务及消闲旅客人数将不会在短期内迅速反弹,香港的旅客消费将会持续停滞。2009年下半年,业主将继续承受零售商的压力并调低租金,但相信不会出现重大调整,预计租金只会由年中水平下调数个百分点。”

香港主要商铺指标 -- 变动百分率%

物业类别
资本值
(2009年上半年)
租值
(2009年上半年)
商铺
+3.9%
-4.9%
整体优质购物中心
n/a
-2.9%
高级优质购物中心
 n/a
-0.7%

 
住宅市场


住宅市场在2009年第二季极其活跃,资本值及成交量均自首季低位强劲反弹。由于借贷及持有物业成本极低、储蓄利率接近零、流动资金改善及股票市场反弹,近月投资气氛明显畅旺。 6月份楼宇买卖合约登记宗数取得13,805宗,为近17个月以来的新高,较去年11月的3,264宗大幅反弹。2009年上半年,住宅市场取得51,913宗买卖成交,仍较去年同期下跌20%。


豪华住宅需求强劲,2009年上半年,售价逾2,000万港元的成交达750宗,较2008年下半年的312宗大幅上升,总成交金额达277亿港元,远高于2008年下半年的197亿港元。


豪华住宅资本值在首季下跌2.3%后,在第二季度按季飙升18.5%,上半年上升15.8%。中小型住宅资本值的升幅更为强劲,于第二季按季上升23.7%,上半年升幅达26.1%。


豪华住宅租务市场在第二季回稳,四至六月份租金没有明显涨跌。2009年上半年豪华住宅租金下调9.6%。

香港主要住宅指标 -- 变动百分率%

物业类别
资本值
(2009年上半年) 
租值
(2009年上半年)
豪华住宅
+15.8%
-9.6%
中小型住宅 
+26.1%
 n/a

 
仲量联行国际董事兼住宅部总监曾焕平表示:“相信2009年下半年仍会维持低息环境,投资收益高于借贷成本的情况将持续见于中小型住宅市场,加上租金收入也能抵消持有成本,投资者将无须以折扣价出售物业。不过,由于经济与地产走势不一,买家将会较为审慎。此外,由于资本值已在第二季大幅上扬,因此往后升幅将会放缓,但不会出现重大调整。预期中小型住宅及豪华住宅资本值在2009年下半年将温和上升5-10%,豪华住宅租金则会大致维持稳定。”

工业地产市场


对外贸易环境在2009年上半年持续恶化,香港的进口及出口在2009年前5个月分别同比下跌20.8%及19.5%。另一方面,香港的空运及海运货量分别较去年同期下跌21.1%及19.7%。物流业及零售商对货仓需求减弱,令上半年货仓租金下调5.9%。


仲量联行大珠江三角洲研究部总监陈锦平表示:“对外贸易将继续面对挑战,贸易额于下半年将会进一步收缩。虽然中国经济呈现复苏迹象或将为香港的外贸表现带来支持,但在全球经济展现能持续复苏之前,物流业及本地零售商对扩充及租用货仓设施仍会维持审慎。总而言之,租户将继续寻求方法节省成本,核心区仓库的业主将会面对非核心区仓库的竞争。然而,仓库供应紧缺将有助防止租金大幅下跌。”

香港仓库指标 -- 变动百分率%

物业类别
资本值
(2009年上半年)
租值
(2009年上半年)
货仓
-3.3%
-5.9%

  

投资市场


投资市场于2009年上半年呈两极走势。市场自去年金融危机后连续两个季度持续低迷,但进入2009年第二季度,大部份物业市场的投资需求出现显著反弹。流动资金改善、热钱流入、借贷成本偏低及股市复苏,均令投资者回复信心。


商业物业市场以甲级办公楼最受追捧,上半年共取得17宗金额超过1亿港元的交易,其中14宗是在第二季成交的。商铺物业市场则以商铺最受欢迎,上半年价值超过1亿港元的商铺成交达26宗。


各物业市场的资本值在第二季均出现显著反弹。以甲级办公楼为例,个别位于中区的分层出售办公楼的资本值在2009年第二季上升达30-40%。


仲量联行投资部总监廖毓初称:“值得注意的是,上述成交的买家大多是本地投资者,他们利用现在市场流动资金充裕及借贷成本低的利好时机进行投资。不过,由于过去数月已取得大量成交,加上资本值已由低位大幅回升,投资者将会趋于审慎,未来数月投资市场必将出现整合现象。”

前景


陈锦平总结:“近月物业资本值及销售量均大幅上升,展望2009年下半年物业市场将会进入整固期。然而,预计今年余下时间利息将会维持在低位,因此市场将不会出现业主降价求售的情况。此外,各物业市场的供应维持在健康水平,不但可以减少市场出现大幅调整的机会,同时也有助于巩固香港物业市场的中期基调。”