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上海

办公楼租金下跌放缓,国内投资者扩展版图

根据仲量联行第二季度市场回顾报告


第二季度,由于国内金融机构对于浦东办公楼的租赁需求增长,甲级办公楼市场本季度租金下滑速度有所放缓。仲量联行上海董事总经理顾东尼指出:“目前较低的租金水平正促使许多寻求优质物业的企业将目光瞄准供应过剩的浦东市场。”商铺市场,淮海路上的装修影响了市场整体租金水平,环比下降2.4%。随着需求强劲增长,普通住宅和豪宅市场的成交量本季度均有所上涨。酒店市场方面,由于国际商务旅客紧缩旅行预算,加上新增供应的上市,预计上海酒店业在下半年将进一步受到影响。同时,服务式公寓正通过降低租金和允许短期租赁等调整措施来应对市场的低迷。投资市场方面,在最近新增贷款发放以及政府鼓励措施的推动下,国内投资者纷纷在上海寻求收购机会。随着租户和投资者积极在长三角地区扩展国内配送网络,上海西区的物流市场继续保持增长势头。

办公楼

租金跌幅,浦西大于浦东。在连续几个季度的租金跌幅大于浦西后,本季度浦东租金环比下跌8.5%,跌幅小于浦西的环比10.5%,这也使得浦西与浦东的租金差距有所缩小,平均租金分别为每天每平方米人民币6.6元和6.1元。与去年峰顶时的租金相比,浦西租金已下跌29.6%,而浦东则已达到43.3%。本季度,几个原定今年年底完工的项目宣布竣工日期将被推迟到2010年。会德丰广场是其中一个显著的例子,该项目总建筑面积为114,000 平方米,交付日期已正式推迟到2010年。另外,随着越来越多的开发商考虑延迟办公楼项目的工期,一些原定于明年完工的项目已经被推迟到了2011年。随着新项目竣工日期的延迟,预期未来几个季度的租金下降会明显放缓。但是,由于整个中央商务区内空置率高企,浦东和浦西分别为20%和9%,再加上来自非中心区域新完工的甲级办公楼的竞争,租金反弹仍需时日。

企业寻求优质物业,提升甲级办公楼的需求。与上季度相比,2009年第二季度的租赁活动有所增多。大多数交易发生在浦东,且主要来自于国内公司,尤其是金融机构。竹园是一个颇受这些公司青睐的地区,原因是该区域邻近陆家嘴,交通便捷且租金较低。位于该区域内的长泰国际金融中心在吸引国内金融机构方面表现尤为出色,目前出租率已超过90%。在陆家嘴区域,公司都希望能充分利用目前市场的低租金-- 这一点有效刺激了一些新近竣工办公楼的出租率,如时代金融中心、未来资产大厦和东亚银行金融大厦等。这三座大厦目前的出租率都已达到75%左右。举例来说,玛扎尔咨询从新梅联合广场搬迁至时代金融中心,租赁了2,300平方米;金盛人寿从招商局大厦搬迁至未来资产大厦,租赁了4,000平方米。这些办公楼在吸引那些欲通过陆家嘴提升其企业形象的租户方面做得尤为成功。本季度另一个在浦东达成的重要租赁交易来自于星展银行,仲量联行协助星展银行租赁了陆家嘴金融大厦13,000平方米的面积,并获得该大厦的冠名和标识权,陆家嘴金融大厦因此将更名为星展银行大厦。在浦东地区租赁交易增多的同时,浦西办公楼市场却仍然相当安静,其原因主要是本季度上海办公空间的需求主要来源于金融服务公司,这些企业更倾向于进驻上海的金融中心--陆家嘴或与之邻近的区域。

商铺

优质商铺首层平均租金下降2.4%。出于对零售消费能否持续增长顾虑的加深,以及零售商缩小扩张规模,一些业主降低了租金预期。各主要商圈中,租金变化最为显著的是淮海路,目前有好几个项目正停业装修以重新定位租户布局。如无限度广场,除了餐厅和几个经营时尚品牌的沿街商铺仍在营业外,该项目的其它部分几乎都在重新装修。除此之外,市中心其它优质商圈的租金水平则相对平稳,南京西路沿线一些顶级商铺物业的租金甚至微幅上扬。

快速时尚品牌发展迅猛,大型零售商欲开发自有购物中心。本季有三个商铺项目竣工进入市场,分别是金鹰国际商城、调频壹和特力时尚汇。金鹰国际商城位处著名的南京西路商业街,近期刚完成全面装修,目前的主力租户为1,600 平方米的Gucci旗舰店。调频壹位于普陀区,就租赁情况而言表现不俗,入驻品牌包括广受欢迎的国际时尚品牌优衣库、H&M,以及Inditex集团旗下的Zara和Bershka,这也是Bershka在上海的第一家店。所有这些均属于快速时尚品牌,近期在中国发展迅猛。优衣库租赁了南京西路上原通利大厦整栋大楼,共9,000多平方米的空间,将打造其在上海最大的店铺,少量剩余空间将转租给其它一些日本零售商。特力时尚汇作为五角场万达广场的一部分,新近也刚刚完成重新装修,并将全部六层租给特力屋,其中两层为特力屋自用,其余空间则转租给时尚和餐饮品牌。近期,至少已有四个大型零售商表达了自行开发购物中心,以代替在购物中心里租赁大面积空间的意向。宜家已经宣布,他们正在积极选址准备建设宜家购物中心,届时宜家家居将作为购物中心的主力租户。

住宅

普通住宅和豪宅成交量均有增长。继2009年第一季度的成交量稳步增长之后,在第二季度,上海一手住宅市场的买方信心呈现了进一步的转好,在强劲刚性需求的支撑下,成交量以环比增长88%、同比增长69%的速度飙升。豪宅市场,乐观的经济态势使买家重拾信心,再次进入市场。仲量联行上海研究部总监柯志谦 (Michael Klibaner) 指出:“不同于以往几次的成交高峰,这一次的驱动力主要来自中国国内买家。富有的国内买家在市场上表现非常活跃,积极在上海优质地段寻求购买物业作为长期投资。2009年第二季度超乎预期的的销售量反弹缓解了开发商降价销售的压力。随着一些开发商和卖家提高价格,上海豪华公寓的平均资本价值在经过两个季度的下降之后,本季环比小涨了2.3%。

投资者通过散卖物业退出市场。来自外籍人士的租赁需求本季依然维持疲软态势,空置率持续上升,一些投资者已经不再把注意力放在整栋收购服务式公寓物业上。由于业主欲通过有竞争力的价格留住和吸引租户,本季度豪宅市场租金环比下跌了2.6%,这也是连续第四个季度的租金下滑。结果是,许多国外投资者开始散卖手中的服务式公寓资产,希望能借势于当前火热的销售市场。现正售卖的三个项目包括,摩根士丹利的华山夏都苑、香港兴业集团的丁香御苑、以及凯雷资产的济南路8号。迄今为止,三个项目均已在销售市场取得成功。例如,摩根士丹利的华山夏都苑可售单元在二季度末已全部售罄。

酒店

市场在困难时期迈进。全球金融危机对上海酒店业的打击已在2008年明显呈现,并延续至2009年。仲量联行酒店集团高级副总裁吴嘉保女士表示:“衰弱的全球经济和持续紧缩的旅游预算已对上海的入境旅游造成了严重影响,再加上过去几年中的新增供应,上海的五星级酒店已开始大幅度地降低房费以挽回逐渐下降的入住率。”在2009年的前五个月,共计10,458 间客房的样本显示,上海五星级酒店的日平均房价和入住率分别下降了23.7% 和14.2个百分点,使得每间可出租客房收入比2008年同期下降42.0%。在未来12到18个月内,有众多新建酒店预计将会开业,其中相当数量的酒店项目位于浦东,因而上海五星级酒店的入住率和房费短期内将会继续感到压力。吴嘉保表示:“虽然我们对于2009下半年的前景预期保持谨慎,但上海的酒店业期待规模盛大的2010年世博会能促进旅游人数和酒店需求。”吴嘉保还补充到:“借助上海作为中国金融中心的地位和长三角的经济优势,2010年世博会有望成为催化剂,为整个区域带来新的业务前景。此外,上海业已十分发达的会展市场还有大量成长空间,将会得益于在2010年世博会期间以及之后举行的其他会议活动。”

服务式公寓

定位更加灵活,以度过不确定时期。最近上海服务式公寓入住率的下降可视为以下两个因素共同影响下的结果:一是全球经济低迷,使得外派员工和商务旅行的数量减少;二是由非服务式公寓带来的竞争压力有所加剧。为应对增长的竞争和入住率不断下降,许多服务式公寓开始降低租金并接受较短期的租赁。这种形势在2009年第二季度服务式公寓的业绩表现中得到了充分体现。高端服务式公寓(样本大小:3,100套)和豪华服务式公寓(2,100套)的入住率分别下降了7.0和11.0个百分点。随之,两者的租金与2008年同期相比亦分别下降17.2% 和14.8%。吴嘉保表示:“然而,服务式公寓通常定位灵活,间于普通住宅和酒店之间,其业主和经营者可以根据两个市场的表现来调节定位。对于房地产投资者来说,这种灵活性能帮助减低风险,并可把它作为天然的对冲工具,来应对住宅和酒店市场的波动。

投资

国内买家增加。目前,中国国内投资者正积极寻求收购机会,而一些国外基金则迫于重新募集资金的压力,欲对其资产组合进行择弃,以将之合理化。由于资产价格适中,且银行贷款带来了资本流动性的增长,国内投资者对于投资机会正显现出更多兴趣。一个近期案例是本季度一个国内投资者从麦格理地产手中以人民币3亿元收购了城市公寓,而此价格较四年前麦格理地产买入时低了1亿元。许多外资基金在市场上仍然很活跃,但是他们中的一些不愿意更高的价格与国内买家竞争。“国内买家倾向于较长线的投资,且融资成本较低,因此能够比欲作短线投资的国外买家出价更高。另外,由于投资限制放宽,允许国内保险公司投资于房地产,以及设立房地产信托投资基金的苗头已现,市场上潜在国内买家的数量呈上升趋势。”仲量联行上海投资部总监韩瑞杰 (Greg Hyland) 表示。

工业

物流

上海西区作为物流热点区域继续增长。5月份,上海的出口值与进口值继续下降,同比跌幅分别为29.7% 和20.4%,因此,本季度对于保税仓库的需求继续低迷,空置率维持在39.7%的高位。仲量联行中国区工业地产总监司徒艺(Stuart Ross) 指出:“来自长三角地区零售商、消费电子产品和快速消费品制造类企业对于国内配送的增长,进一步推动对非保税仓库市场的需求,特别是在上海的西部地区。位于松江、奉贤、昆山、嘉定和青浦的开发项目尤为受到青睐,因为它们所处的战略位置,可同时服务上海和长三角地区的邻近市场。2009年下半年,在这些区域将有大约120,000平方米的新增供应,以满足持续增长的需求。”

产业园区

制药、化工企业不断扩张,驱动需求。制药和化工类企业正寻求机会进一步扩展他们在中国市场的份额,其中一种方式就是提升研发能力。上海的产业园区,由于具备大量的可用空间、专业化的建筑标准,且靠近研究机构、成本低廉,非常适合研发中心的入驻。企业们不仅对租赁空间感兴趣,而且鉴于售价低廉,它们还考虑购买物业。有一些目前在中央商务区的租户,由于它们并不是必须在市中心办公,从而对产业园区空间产生浓厚兴趣。就租金而言,在产业集群已建立的产业园区中,租金表现得十分平稳。一个成熟的产业集群会在特定工业领域促进协作,从而帮助在同一个园区内的租户一同减少运营成本,同时提高效率。随着更多的优质产业园区竣工,企业继续寻求扩张,企业迁至产业园区正成为明智的选址方案。

制造业

制造类企业重新检视其资产策略。许多制造类企业在上海拥有自己的设施并自主运营,由于公司财务报表受到的审查升级,它们已经开始探索多样化的资产策略。售后返租是制造类企业释放现金流并优化资产负债表的一种途径。虽然全球市场对于中国的出口需求下降明显,国内市场对制造类产品的潜在需求仍然保持相对旺盛。考虑到这点,许多本土投资者对于未来反弹潜力充满信心,他们正积极寻求由制造类企业欲出售资产所带来的投资机会。