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新闻

天津

楼市火爆,年轻人如何买到一套房?


猴年春节后的全国楼市,迎来了罕见的热闹景象:上海多个交易中心被挤爆、深圳南京的购房者裹棉被连夜抢房、杭州新房接连“日光”……

房价持续上扬。国家统计局2月26日公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,1月份房价同比上涨城市数量增至25个,占比超30%,涨幅最高的是深圳,同比上涨52.7%,上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

市场再热,楼市去库存仍然是主旋律。仅仅在3月1日一天,河北省、内蒙古自治区和重庆市3地接连出台楼市新政,化解房地产库存,促进房地产市场健康发展。这样的政策之下,楼市想降温也不容易!

从当下的政策环境考虑,买房是值得鼓励的资产配置行为。但对于事业刚刚起步的年轻人来说,拿着一笔好不容易攒下的首付款,对这项成本消耗巨大的投资必须慎重再慎重。仲量联行将以天津为案例,研究天津房价走势和当地楼市状况,从而指导天津的年轻人如何担负这项投资、如何顺利地买到一套房。

我们希望,这个案例也能对其他城市的年轻人有所帮助。

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首先,我们来看一下天津的房地产政策。综合来看,一系列的政策放宽大大降低了年轻人在天津的购房门槛。

中国人民银行在2015年五次下调存贷款利率,以此应对放缓的经济发展。由于住宅市场对于整体经济贡献较大,刺激住宅市场,包括与房地产开发相关的工程建设,已经成为央行的首要任务。利率的下调有效地减少了购房者的融资成本。国家贷款基准利率从去年二月的5.6%下降到去年九月的4.35%,一跃成为十年最低点。根据融360的监测数据,今年2月份天津的首套房贷优惠幅度位居全国第三,平均只有4.28%。

除利率下调外,天津的最低首付已从2015年10月份的25%下调到如今的20%,并取消​天津户口限制,这就意味着在天津,人们可以根据自身的负担能力任意购房。市政府还通过提高住房公积金结存款等措施来鼓励居民使用住房公积金。

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值得一提的是,税收新政的出台,也大大刺激了天津楼市的消费。财政部、国家税务总局、住建部2月19日联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,自2月22日起,调整房地产交易环节契税与营业税。新政执行后,天津90平方米以下——144(含)平方米住宅契税保持不变,144平方米以上住宅契税降至1.5%,对于天津二套住房, 90平方米(含)以下住宅契税为1%, 90平方米以上住宅契税为2%,下降1个百分点。

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接下来,比较天津的房价水平

天津的房价按照地域划分为四个部分:中心城区、城郊四区、滨海新区和其他区县。中心城区的平均房价以人民币23,500/平方米排名第一,是排名第二的城郊四区平均房价的两倍,后者的平均房价是人民币10,872/平方米。滨海新区和其他区县平均住房价格则分别为人民币9,862和人民币7,635每平方米。

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中心城区包括和平、南开、河西、河东、河北和红桥区
城郊四区包括北辰、西青、津南和东丽区
其他区县包括蓟县、宝坻、宁河、武清和静海​

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了解完天津的政策和楼市情况后,重点来了:如何在天津担负一套住房?

在我们的研究中,假定一对28岁的夫妻,信用良好,无购房经历,希望在天津购买一套50平方米的住宅。他们分别工作5年,也因此存下5年的住房公积金。假设这对夫妇在这五年中住在父母家,避免了租房的支出,则他们可以存下50%的收入。同时假定这对夫妇自2011年开始工作时,天津平均实发工资收入为人民币2,243元/月,而到2015年他们的人均收入上涨到2,841元/月。

在以上假设的前提下,夫妻每月共收入5,682元/月,五年内存款共计116,008元。该夫妻在公积金下另存入65,440元,也就是说他们可以最高贷款60万(20*65,440 = 人民币1,308,800)。总之,这对夫妻可以拿出116,008元的首付,同时每月承担5,682的贷款。

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红色字体表明数据高于该夫妻支付能力
假设贷款期为20年,贷款比率80%,利率为4.35%

从上表中可以看出,中心城区的房价超出这对夫妻的担负能力。但其他几个地区的价格则在该夫妻预算内。在其他区县买房则能使该夫妻经济压力最小,每月还款金额最少。

在我们的案例中,该夫妻无法仅仅靠自己的收入和存款在天津中心城区购房。然而,现实情况中,大部分家长会为自己的子女买房或至少为他们支付首付款。也就是说,该夫妻很有可能可以在更好的区域买房或购买比自己支付能力更大面积的住房。

天津人对在中心城区买房这件事十分热衷,尤其是和平区、河西区和南开区,这三个区被公认为拥有更优质的教育资源。而优质的教育资源是除了便利性之外,导致中心城区房价高的另一重要原因。

我们的例子中使用的是新项目的平均价格,购房者还可以选择购买二手房。二手房的设施、配套可能不如新开发项目,但往往密度较低且位于成熟的居民社区。但需要提醒的是,相对越来越多的新房精装交付,购买二手房则可能需要你在装修上有更大的投入。

天津的房地产价格不低且对于一些人来说无力承担,但目前放缓的经济和政府宽松的购房政策有望为有意购房的年轻人创造购置房产的新机遇,甚至连那些没有长辈资助的年轻人,也有可能在天津投资一套属于自己的房产。​

​– 完 –



关于仲量联行

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾230个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达564亿美元。更多信息请浏览 www.jll.com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn