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成都

《2015年Top50租户排名榜》研究报告发布

成都甲级办公楼市场研究


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成都,2016224日:仲量联行深耕成都房地产市场10载有余,通过对成都甲级办公楼使用者研究发现,截至2015年底,在已落成的34个甲级办公楼项目中,入驻企业数量共约3,400家,而租用面积位列前50名的企业虽然仅占企业总数的1%,但却占用了市场约15%的总占用面积,仲量联行将其定义为成都甲级办公楼市场的Top50租户。由于这些租户大部分是各自行业的龙头企业,对办公室面积需求较大、拖欠租金的风险较低及较高的税收贡献使它们受到开发商甚至地方政府的青睐,其重要性不言而喻。

在最新发布的《2015年Top50租户排名榜》研究报告中,仲量联行对Top50租户从多个纬度进行了深度剖析,借此帮助房地产领域各个群体准确了解隐藏在现象背后的故事。

Top50租户平均占用面积约为市场平均水平的10倍

在2005年仲量联行进入成都市场之初,租赁面积介于500-1,000平方米之间的租户已然算得上是市场的主力租户,而入围2015年Top50租户排名榜的最小面积约为2,060平方米。这主要得益于中国西部经济的快速发展衍生出的企业对甲级办公楼需求的不断增加。此外,Top50租户的平均租用面积约为4,690平方米,远高于市场的平均水平470平方米。其中,位于排名榜首位的企业,租用面积超过3万平方米;排名前三的企业,其租用面积均超过1万平方米。

四川省内的本地企业数量最多

Top50租户来源方面,四川省内的本地企业数量最多,达19家;非四川省的中国内资企业紧随其后,数量达18家;而外资企业仅有13家。与之对应的是,本地企业的总占用面积亦位居榜首,占Top50租户总占用面积的42%。

银行/金融服务业上榜数量居冠

从租户行业分析,来自银行/金融服务业的租户为数量之冠,达11家。此外,保险与房地产/建筑行业分别有8家企业上榜,并列第二位。在企业占用面积按行业划分的统计中,上榜企业数量最多的银行/金融服务业总租用面积达约42,300平方米,在此统计中排名第一。此外,虽然只有4家服务式办公室/联合办公室运营商入围2015年Top50租户排名榜,但其平均租用面积在该类统计中排名第二,仅次于公共服务行业。

大型租户青睐单一业权/集中业权的甲级项目

分区域来看,最成熟的甲级办公楼片区——市中心区域是成都大型租户最集中之地,共16个项目拥有Top50租户。而租金相对便宜的新兴办公楼聚集区——南部新区,仅有一个项目拥有Top50租户。在成都,由于租金及物业管理费等办公室固定开支占大型企业总开支的比例较低(一般仅为5%-10%),因此多数大型企业并不会因为新兴片区的租金水平较低而将办公地点从成熟片区搬迁。相较而言,它们选址时的主要考虑因素是接近市场主体以及整合生产要素,进而提高效率、降低成本。

使用外资地产代理提供的专业服务,令租赁过程更加顺畅

在成都,超过一半拥有Top50租户的项目在其招租期间及后期运营阶段能保持与外资地产代理的紧密合作。此外,拥有4家或以上Top50租户的项目都具备丰富的谈判经验,且使用外资地产代理提供的专业服务,使整个租赁过程变得顺畅。

Top50租户有较强的抗风险能力

与2014年相比,2015年成都Top50租户榜共有11家企业新入榜。当中以服务式办公室运营商侠客岛租用航天科技大厦逾7千平方米以及MFG|创客联邦于成都国际金融中心三号办公楼租用约24,000平方米最为瞩目。这些成交促使总租赁面积较2014年的数值增加约4万平方米,同时其平均租赁面积年增幅近800平方米。而2015年Top50最低入选门槛较2014年提高了约100平方米。

相应地,2014年Top50租户共有11家企业落榜2015年榜单。企业落榜的原因多是由于2015年榜单门槛提高而自身租用面积没有变化,并非因为企业业务经营问题而倒闭落榜,与2015年甲级办公楼市场多家小型租户因倒闭而退租形成对比。可见,拥有大型企业为主力租户的甲级项目其经营管理风险相对较低。

三大行业或成为市场亮点

展望2016年,在市场整体空置率高企及大量新增项目持续建成入市的环境下,预计有效租金仍有下行压力。这或将刺激2016年市场出现更多大面积的租赁成交案例,尤其是来自银行及金融服务企业、服务式办公室/联合办公室运营商及保险业等三大行业的扩张需求。


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关于仲量联行

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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

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