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P2P行业洗牌!北京办公楼市场陷入困境?


​近年来国内金融市场涌现出一种新型的财富管理公司——P2P借贷平台。去年末的e租宝事件更是将这类公司推上了舆论的风口浪尖。

北京在建高楼大厦

由于银行存款利率较低、一线城市住宅市场的限购政策,再加上资本管制以及股市波动较大,中国的个人投资者为获得更高收益不得不选择其它可替代的投资产品。因而近几年P2P模式和产品颇受欢迎。

e租宝是典型的P2P在线借贷平台,且是市场中为数不多的规模较大的公司,其运营规模远大于其它同类公司。自2014年年末,为服务日益增多的客户群体,e租宝及其母公司安徽钰诚在北京各大办公楼中不断承租。而去年末的事件发生后,e租宝的运营中断,北京办公室被关闭。业界观察者担心北京办公楼市场可能会因此出现大量的空置面积,空置率有可能显著升高,租金会因此下降。这种担忧会变成现实吗?

e租宝在北京租赁了多少办公楼面积?

e租宝在北京租赁了总计约15万平方米的办公楼面积,占北京办公楼整体租赁市场(甲级和乙级)的1.2%。

而据仲量联行统计显示,其中只有30%是在甲级办公楼,约4.5万平方米,这个体量相当于一栋中等办公楼的面积,仅占整体市场中极小的一部分。

e租宝事件会给北京办公楼市场带来显著的影响么?

类似公司关闭事件并不是首次发生,然而由于e租宝规模较大,因此才引起了广泛关注。e租宝停止运营后,办公楼业主并没有立刻接到租约终止的通知。然而租约终止也只是时间的问题,e租宝占据的办公空间很有可能将会在今年重新投入办公楼租赁市场。

回顾过去,2013年年底,曾有约15万平方米的新增供应进入市场,但当时并没有出现供应冲击市场造成租金下降的局面。事实上,2013年第四季度,新交付办公楼的租金甚至高于其所处商圈的平均租金。目前北京办公楼市场的需求情况和当年相似。同时,重要的一点是e租宝承租的面积租期大多未满一年,且截至被叫停时,e租宝尚未搬进其租赁的大部分办公空间。因此最差的结果是,办公楼市场将回到一年前的状况,但当时的办公楼市场和如今的情形十分相近,空置率很低,办公面积非常紧俏。

e租宝在北京租赁的绝大部分面积(约70%)位于乙级办公楼,乙级办公楼市场会否因此受到更大影响?我们认为并不会,这些空置面积应该会很快被填满,毕竟对于很多行业而言,乙级办公楼性价比较高,因而很受欢迎。

对甲级办公楼市场的影响是什么?

所幸,由于甲级办公楼市场总量较大,此类公司关闭事件给甲级办公楼市场带来的风险并不会如担忧的那么大。据仲量联行在2015年年中对北京甲级办公楼市场中已出租的约300万平方米面积进行的统计分析,我们将租赁面积按不同行业和租户规模进行了分类——来自国内金融行业的承租面积占到27%;外资专业服务行业租赁的面积紧随其后,约占10%;外资金融公司位列第三,约占市场总体量的9%。

国内金融行业承租面积规模庞大,其中约四分之三是由大型内资银行和其它大面积租户承租。我们相信e租宝已是北京P2P行业中最大的办公楼租户。其它较大规模的P2P公司通常由其它核心业务支持,如保险业务或通信平台等。除e租宝等少数大型P2P公司外,我们可以假设多数P2P公司的办公面积小于500平方米。租赁面积小于500平方米的国内金融公司仅占甲级办公楼租赁面积中的2.5%,也就是说此类公司租赁面积共计约7.5万平方米。

通盘考虑上述分析,即使最糟糕的情形发生,即e租宝和其它P2P公司全部退出,其租赁面积仅占甲级办公楼市场总租赁面积的3.4%。而目前北京甲级办公楼市场空置率只有2.7%,也就是说,即使真的发生了,也不会给市场带来很大冲击,因为来自其它行业的租赁需求会很快填充进来。

未来展望

鉴于其对投资者承诺的高回报率,P2P公司往往关注短期市场、追求即刻回报。而这些公司也意识到,在行业整合的大趋势下,这类高回报的机会将越来越少,因此会更倾向于租赁那些即刻可以入驻的办公空间。

办公楼业主应审慎其风险策略,控制P2P公司进驻的规模。尽管许多办公楼业主已经开始意识到相关风险,但还有许多其它办公楼业主尚未给予足够重视。

随着P2P行业相关法规逐渐完善,行业管理不断走向规范化,会有更多的P2P公司被市场边缘化。行走在法律灰色地带的一部分违规P2P公司将会被规范、兼并和整合,其占据的办公楼空间也会重新回到供应市场中。其余规范化的P2P公司将作为优质租户——重视自己的办公空间,并且对办公面积有长期的需求——促进市场需求的良性发展。不论e租宝事件的结果如何,北京优质办公楼市场需求广泛而多元,P2P行业只是其中较小的一个组成部分,并不会对市场带来显著的影响。​

拓展阅读:

>> 2015年4季度中国办公楼市场概览​