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青岛

仲量联行发布2015第四季度青岛房地产市场报告


​​青岛:2016年2月1日 — 仲量联行今日发布2015年第四季度青岛房地产市场报告,报告显示:

  • 第四季度金融服务类企业仍为办公楼租赁主力需求来源
  • 新兴商务区大量新增供应推高办公楼市场空置率
  • 2015年青岛高端零售物业市场表现抢眼
  • 2015年是青岛零售物业市场的供应高峰年,共有5个项目近60万平米的新增供应
  • 得益于政策利好及新项目带动,2015年青岛高端住宅市场成交量攀升
  • 第四季度住宅市场情绪回暖,开发商积极推盘


办公楼

金融服务类企业仍为租赁主力需求来源。受新增供应影响,2015年全年净吸纳量录得13.0万平方米,同比增长42.3%。其中甲级办公楼市场共录得6.0万平方米,较2014年相比增长明显。主要租赁成交集中于崂山商务区,由新落成项目带动租赁需求的稳定增长。分行业类型来看,内资金融服务类企业为青岛办公楼市场主要租赁需求增长,该类型企业持续在各区寻找优质可租赁面积。如,本年度最大的租赁成交为仲量联行青岛分公司成功促成海尔财务有限责任公司进驻裕龙国际中心,租赁面积达11,800平米,规模亦创历史最高水平。

新兴商务区大量新增供应推高市场空置率。2015年办公楼市场持续放量,全年新增供应达到30.2万平米,其中崂山商务区以16.1万平方米增量成为核心供应区。年度新增写字楼以杰正财富中心、华润大厦品质最优,增强了区域办公服务水平。大量新增办公面积推高了青岛办公楼市场整体空置率,截至2015年底升至23.5%,同比上涨3.5个百分点。

大量新增供应加剧市场竞争。未来12个月,全市即将竣工的办公总面积将达79万平方米,其中64%的供应集中于市北商务区。集中供应为市场去化带来较大压力,预计20106年底整体市场空置率将高达30%。从需求端看,租户将面临更多的选择,议价能力或将看涨。未来,部分楼龄较久、硬件设备老化的办公楼将面临租户流失和租金难以为继等问题。

零售地产

高端零售品牌看好青岛市场。尽管全球奢侈品牌扩张受经济形势影响放缓,2015年青岛高端零售物业市场却表现抢眼,全年共有将近20个轻奢及奢侈品牌在青岛开出新店,主要得益于海信广场二期和华润万象城两个优质项目的开业。其中Dolce & Gabbana、Jimmy Choo、Valentino、Versace、Red Valentino在海信广场开出新店, Michael Kors和a.testoni首次进入青岛并在华润万象城开店。

全年新交付项目5个,共为市场带来近60万平米新增供应。2015年是青岛零售物业市场的供应高峰年,共有5个项目近60万平米的新增供应,主要分布于香港中路等核心商圈。目前零售物业总存量约为228万平方米,优质商铺空置率约9.4%。受到全年及未来大量新增供应的影响,优质商铺租金上涨乏力,全市优质购物中心首层平均租金为每月每平方米人民币328元,仅环比上涨0.3%。四季度,新都心商圈首个零售物业项目麦凯乐新都购物广场开业,为市场带来6.1万平米的新增供应,打破了区域无大型优质综合商业的历史。

项目延期交付使供应高峰延续至2016年。据仲量联行统计,2015年有超过30万平米的供应延期交付,而2016年将有超过50万平米的新增供应,使得优质商业面积推向近年来供应高峰。未来项目多数位于新兴商圈,且投资商多缺乏商业运营背景,市场预期需要经过一段培育期才能走向成熟,预计空置率会有所回落。

 

住宅

得益于政策利好及新项目带动,2015年青岛高端住宅市场成交量攀升。2015年政府五次降息,并降低二套房首付标准及二手房免税门槛,连续出台宽松的房产政策降低了购房者置业成本,市场观望态度减弱,需求释放。2015年,青岛高端住宅市场累计供应约2700套,与2014年基本持平,而销量增至4000套,同比增长48%。从成交情况看,新项目带动作用明显,具有较高的性价比和明显的区位优势的项目录得较高的成交量。如,第四季度金地悦峰项目入市,作为浮山新区近年来少有的新增供应,单季度录得484套成交,表现突出。

市场情绪回暖,开发商积极推盘。2015年第四季度三个全新项目集中入市,由于三个新项目前期均进行了长时间的宣传蓄客,得到了较好的效果。整体来看,未来多数后期有加推楼盘的开发商均保持了更为理性的推盘计划,将根据市场去化以及项目蓄客情况,阶段性推盘。部分未按原计划于2015年开盘的项目,在市场逐步回暖的情况下,后期将逐步入市,2016年或将迎来高端住宅市场供应的波峰。

未来高端住宅市场价格和销量均将小幅上扬。2016年去化库存将为市场主要目标,预计宽松的房产政策将会持续,2016年销量将保持小幅增长。价格也将随着销量的增长,市场的逐渐回暖,呈现小幅上扬。此外,全国二胎政策放开,将促进市场改善型需求的增长。


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