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哪些因素决定伦敦房价变化?未来五年趋势如何?


伦敦住房市场将持续面临供需严重不平衡的压力,中长期发展的基本面将是供不应求。由于伦敦本地居民的在原居住地的购买力略显乏力,但他们逐渐向外围迁居将持续推高伦敦通勤圈房价。另外,豪宅市场受政策变动的影响极为敏感。


JLL仲量联行研究部分析认为,以下​主要因素,将对伦敦房地产市场的发展​产生重大影响:​​


经济基本面

在未来五年内,对包括首都伦敦在内的英国房产市场产生影响的因素很多。其中经济活动的基本面,将很大程度上左右伦敦市场的前景。

影响伦敦住房市场的两大相互制约的经济基本面:一方面,英国整体良好的经济表现,将持续推动房价出现更高涨幅;但另一方面,房价持续上涨速度超过收入增长速度时,会抑制房价增长潜力。

 

供应问题

伦敦楼市最广泛的问题是,房屋供应长期严重短缺。而且,伦敦住房市场的压力将在未来5-10年中表现的更为突出。

在下一个十年中,伦敦居民的新增量将超过100万,约等于每年增长10万人。目前,尽管市场新增住宅有所提高,但中长期平均为2万套/年,距离每年至少4-5万套住房的需求量还远远不够。

尽管受到本地居民购买能力的制约,但是可预期的将来,严重供不用求的局面将持续推高房价上涨。

 

社区时尚化推高价格

伦敦居民住房最突出的趋势是越来越多的区域升级成高档社区推高房价,以及居民外迁对外围房产刚性需求的价格刺激。

越来越多的伦敦普通社区随着新建改造、配套设施完善以及居民构成变化等,而变称新的高档社区,最明显的表现就是推高了房价。

这也导致了这些区域的原住"普通伦敦人"很难再原地升级购房,而不得不向外围搬迁,通常要到市中心以外的区域才能找到能够负担的房产。

JLL研究部预计,这一趋势将持续,并且促使伦敦外围地区的房价表现强劲。

 

税收政策

最近一年多,针对高端豪宅市场的印花税政策,导致伦敦中心豪宅价格的小幅度下滑。好在,针对豪宅的印花税提升,意味着部分政党酝酿中的"豪宅税(Mansion Tax)"或其它任何针对豪宅的更加繁重的税种将不可能出台。

我们将强烈呼吁政府重新审视并调整新印花税税率。否则将面临印花税税收减少的局面。

 

市长换届

2016年5月,伦敦将迎来新一任市长。

无论哪个政党的候选人获胜,我们都希望,换届选举所引发的不确定性对市场的不利影响越小越好。

 

欧盟公投

我们预测,英国在欧盟去留问题的公投也将对伦敦住宅市场产生一定影响。我们认为,英国很可能会投票继续留在欧盟内部。但是,在临近公投的期间,不确定性将一定程度上扭曲市场。

我们预计在公投前后,市场会出现一定程度的放缓或波动。国际买家和伦敦市中心地带市场对公投不确定性更为敏感。

 

国际经济动荡

中国证券市场在最近一段时间的波动,以及其它新兴市场国家的经济疲软表现尚未完全缓解,外加动荡的中东及其它地区,这些因素或对房产总需求量造成一些影响,但幸运地是,受惠于国际避风港地位,伦敦市场在国际​​市场动荡时往往会更受青睐。​

​​

谨慎​乐观

总体而言,虽然对于伦敦中心市场以及特别是伦敦豪宅市场存在一定潜在的负面因素,但伦敦市场总体上供不应求的基本面,不仅在未来五年中将继续,甚至会更加严重。因此,我们预期未来五年内,主流的大伦敦市场将出现强烈的价格上涨。同时,市场受外部因素影响敏感,例如伦敦市长换届选举、欧盟公投以及全球经济变化等。

 

未来五年​伦敦市场预测分析:​

伦敦优质核心区域

针对伦敦优质核心区域房产的预测,受外界影响格外敏感。

印花税改革给豪宅市场的价格和交易水平制造了巨大的不确定性。没有人能确定,市场是否已经在去年年底完全从政策变动的阴影中解脱,或者2016年也将受到作用。

此外,对于2016年可能会出现的针对税收或其他方面的干预恐惧,也将成为影响市场的不确定因素,比如,预计工党在市长选举中的突出表现,即使最后没有赢得选举。因此,在2016年上半年,豪宅市场的价格增长和交易水平可能表现得疲软。

下半年的确定性可能会导致市场的温和反弹。考虑到围绕欧盟公投引起的海外关注以及直到2017年晚些时候才可能举行的投票,2017年的房产市场同样将受到影响,同时伦敦优质核心市场的交易水平和价格也将受到不利影响。

因此,2018年有可能成为预测周期中,表现出巨大稳定性和确定性的一年。从2019年开始,到2020年大选不确定性再次产生影响前,交易量将出现巨大反弹,价格强劲增长。

 

伦敦新建住宅市场

虽然在过去几年,新建房屋已经取得了明显的回升,但仍不能满足需求。发展商热衷于建造更多房产,尽管低于100万英镑的住宅销售依然强劲,但是,受到建筑成本上涨以及和销售力接近饱和等因素影响,在售价方面也越来越谨慎。

价格方面,核心区域和豪宅市场将受到伦敦优质核心区房价变化的影响,而中端住宅房价则会受以下的大伦敦因素决定性影响。

 

大伦敦市场

在伦敦豪宅市场和优质核心区域之外的住宅市场,主要受到本地买家的影响。虽然父母这个"银行"是一个主要的资金来源,但是对很多人,尤其是首次买家来说,购买能力仍将是一个关键问题。

伦敦居民住房最突出的趋势是越来越多的区域升级成高档社区推高房价,以及居民外迁对外围房产刚性需求的价格刺激。越来越多的伦敦普通社区随着新建改造、配套设施完善以及居民构成变化等,而变称新的高档社区,最明显的表现就是推高了房价。

总体而言,在未来五年内,我们将看到大伦敦地区相当稳定和强劲的价格上涨压力,平均年增幅将为3-6%。​


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