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香港

香港房地产市场倚重内地需求推动

中央政府利好政策成未来办公楼、零售地产、工业及住宅市场保持增长的关键


​​​香港,2016年1月28日–全球领先的房地产专业服务公司仲量联行(纽交所交易代码:JLL)发表最新研究报告《过去、现在、未来:中国在香港楼市增长所担任的角色》指出,中国内地对香港四个主要物业市场的影响力持续上升。内地企业对香港办公楼需求不断增加;内地旅客持续减少削弱本港零售销售增长;跨境贸易仍是本港货仓业的关键要素;内地资金在香港住宅市场所担任的角色已逐由买家转为发展商。

 

办公楼市场

中央政府推出多项新的利好政策,包括发展跨境人民币市场、内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排(CEPA)进一步扩展,以及股票市场互通计划,已带动香港办公楼市场的新需求。2015年内地企业在香港办公楼租赁市场最为活跃,占全年中环新签订租约租用面积的36%,其比重于过去5年增加一倍。目前,中资企业占中环甲级办公楼出租面积约21%。

仲量联行香港研究部总监马安平表示:"随着中国经济增长放缓及金融市场波动加剧,令市场关注来自内地的办公楼需求能否维持。然而,展望未来,本行仍相信内地企业会继续在香港办公楼市场的短、长期发展产生关键作用。中央政府政策对办公楼市场的增长尤其重要,并有助吸引更多外资在港开设业务。我们估计在2021年前中环甲级办公楼市场将有最多28%或700万平方呎的楼面由内地企业租用。"

 

零售地产市场

内地访港旅客人次于2006至2015年间增加三倍,占去年全体来港旅客超过四分之三,令零售市场于期内极为兴旺。最新数据显示,内地旅客去年在港消费约1,780亿港元,占消费总额约三分之一,每人每次来港的平均消费约3,900港元。尽管内地旅客增长自2014年高峰期后放缓,然而,部分引致零售消费额下跌的成因其实可透过政策改变而扭转。

马安平补充:"若放松『一签多行』的限制,以及落实2012年提倡的扩展『个人游』计划,估计可以为香港零售业带来额外210亿港元的销售额。不过,旅客的类型将改变,倾向购买一般货品而非奢侈品。"

 

工业市场

自内地经济增长放缓,本港物流业市场已见疲态。2015年为香港与内地贸易自金融风暴以来首次录得回落,于首11个月按年下跌1%。鉴于出口占本港整体货仓需求的70%,因此,经济放缓已引致对货仓的新需求减少。

不过,由于珠江三角洲一带的工业迈向高增值发展,香港物流业和货仓正好能提供高质素的服务及保安,令靠本港物流业运送货品的厂商趋增。另一利好因素为新基建落成,将令珠江三角洲西岸地区纳入香港方圆三小时车程内可达的范围,方便持许可证的货车由珠江三角洲西岸地区往来香港国际机场及葵涌货柜码头。我们相信香港与珠三角地区的贸易将占本港与内地贸易总额一个显著的份额。

马安平表示:"根据香港国际机场2030规划大纲预计,由机场处理的货物每年将平均增加4.2%,增长主要是受货品进出内地所带动。本行估计,这将为货仓带来每年300,000平方呎的额外需求。『一带一路』 的发展方向也将巩固香港作为主要物流及贸易枢纽的地位,货仓需求将会增加。"

 

住宅市场

政府于2012年引入买家印花税后,内地买家购买个别一手住宅项目的比例已由以往录得的最高40%下跌至去年的10%。目前,市场的焦点已转而为日趋活跃的内地发展商。政府于2015年推出招标的住宅地皮中,超过一半接获内地发展商竞投,并投得当中约25%的地皮,打破长期被本地发展商占据的局面。

内地发展商更为市场订立新指标。在2013至2015年间,内地发展商竞投地皮的出价在100次中有73次超过市场预期,较本港发展商仅59次为多。

马安平指出:"我们预期内地发展商将继续在本港扩张,本港楼市仍会继续由传统发展商主导,但竞投住宅地皮时将面对更多对手、更大竞争。据仲量联行的数据预测,在2016至2019年的私人住宅新供应中,占有最多8%会是由内地发展商兴建,大部份位于新界(56%)及九龙(35%);在此期间,估计约有119,000个新增家庭成立,当中约十分之一购买一手私人物业的新家庭会居于由内地发展商兴建的住宅。内地发展商在港的业务会否扩展至有力影响市场发展方向仍有待观察,以及视乎他们首批推出市场销售的单位销情。"​

​​仲量联行香港各分部总监合照

(左至右) 仲量联行香港商业部董事于乐、零售地产部总监陈耀峯、研究部总监马安平、投资部亚太区董事莫凯杰。​

仲量联行香港研究部总监马安平​答记者问

仲量联行香港研究部总监马安平


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