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重庆

优质办公楼新增供应量创新高;非核心零售商圈氛围进一步成熟

2015年全年重庆房地产市场回顾


​​​​重庆​  2016年1月21日​

  • 优质办公楼市场  – 新增供应量创历史新高,全年租赁需求相对活跃。​
  • 优质零售物业市场  – 多个优质零售物业开业,非核心商圈氛围进一步成熟。
  • 高端住宅市场 – 项目集中推盘令库存保持高位,利好政策促进销售回暖。
  • 优质物流仓储市场 – 电商与第三方物流需求活跃,市场整体空置率持续下降。

​优质办公楼市场


2015年全年共有18栋优质办公楼入市,新增供应面积达约93万平方米,是2014年新增供应近两倍,创下重庆办公楼市场历史记录新高。至2015年末,全市优质办公楼体量达243万平方米。江北嘴片区成为新增供应的主要来源,占比达40%,其中,于2015年落成的力帆中心凭借其高品质的硬件条件、临近轨道交通的便利,以及优越的江景资源等优势受到市场关注,从而吸引到多家大面积租户入驻。

同期,重庆优质办公楼市场租赁需求相对活跃,2015年全年录得净吸纳量28万平方米,较2014年全年上升超过50%。按行业来看,金融服务业仍然是重庆优质办公楼市场需求的主要来源,同时专业服务和高科技类企业需求也有所增长。高品质项目的集中供应亦给予租户在拓展选址时更多的选择,极大刺激了部分租户的升级需求。

集中供应引发激烈市场竞争,优质办公楼市场整体租金持续下行。集中入市的新增供应所引发的竞争不仅导致新落成项目空置率普遍较高,亦令部分老旧的物业出现租户外迁的情况,从而令整体市场空置率较2014年有明显上升。在此情况下,部分业主愿意加大租金的优惠力度以改善其入驻率,影响重庆优质办公楼平均有效净租金于年内较2014年底水平继续下行5.1%至人民币90.3每平方米每月。

2016年重庆优质办公楼市场或迎供应高峰,租户的议价能力有望继续增强。2016年预计市场新增供应将达约134万平方米。其中江北嘴片区仍将是新落成办公楼的主要聚集区。短期内集中供应将继续给市场带来压力,整体市场的空置率预计会持续高企。业主继续增大租金优惠力度来提升入驻率的可能性将更高,令整体办公楼市场平均有效净租金较现有水平继续下行。"尽管更优惠的租金条件能帮助楼宇在一定程度上刺激更多升级和搬迁需求,但地段区位较好,硬件品质优良和物业管理专业的办公楼将更有可能受到租户的青睐,从而在竞争日益激烈的市场中脱颖而出,赢得较好的资产表现。"仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。

​优质零售物业市场


2015年共有8个优质零售物业开业,总建筑面积达约48万平方米,令优质零售物业市场总存量增至406万平方米。核心商圈方面,协信星光广场携包括Sandro、Maje等多家轻奢品牌重庆首店开业,对解放碑商圈形成良好的补充;而东方国际广场和财信广场的开业令江北嘴商圈初现雏形。新兴商圈方面,新牌坊商圈迎来恒大中渝广场的开业以及New Look、H&M和无印良品等多家国际知名品牌的入驻;鱼洞商圈巴南万达广场的开业亦极大的提升了商圈的商业氛围和影响力。

快时尚品牌持续向非核心商圈扩张,购物中心继续增大体验型业态占比。2015年全年重庆零售租赁市场继续保持活跃态势,快时尚仍然积极拓展非核心商圈,Inditex旗下的ZARA,pull&bear 等品牌入驻龙湖时代天街,而H&M和C&A的新店在位于大石坝商圈的东原新新Park开业。

与此同时,重庆多家社区型购物中心进一步增加体验型业态占比以吸引更广泛客群,促进包括餐饮、娱乐及儿童等业态品牌的扩张,其中餐饮业态最值得关注。轻餐饮连锁需求旺盛,漫咖啡于龙湖星悦荟开设3,000平米旗舰店,嫩绿茶及野兽花园等亦快速拓展;特色餐饮方面,"很高兴遇见你"重庆首店落户龙湖时代天街,绿茶、蓝蛙等知名餐饮亦继续扩大其市场份额。

2016年预计新增供应将持续高位;精准定位将成为社区型购物中心生存的关键。2016年重庆优质零售物业市场新增供应预计将持续高位。新增供应将主要集中在大坪、新牌坊等非核心商圈,包括龙湖时代天街D馆和新光天地等优质项目的开业将进一步促进商圈的成熟。但新项目的集中入市亦会对项目的招商运营方面造成更大的压力。"对于新兴商圈的社区型购物中心而言,能否精准定位、调整零售和非零售业态的配比,以更好的满足周边居住客群的消费需求,将成为其是否能够实现差异化经营、录得良好资产表现的关键。"仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

​高端住宅市场


部分项目集中推盘,令市场库存保持高位。受利率下调和二套房首付比例降低等利好政策的影响,重庆高端住宅市场气氛继续有所改善。部分开发商在下半年加快推盘节奏,令全年新增预售套数达约12,600套,较2014年相比增加了64.4%。利好政策的累积效应令部分改善型需求得以释放,加上岁末部分开发商提供价格优惠以提升销量,令全年销售套数达10,800套,亦较2014年有32.7%的增长。但由于新增预售套数的增速高于销售套数,因此市场库存仍然保持高位。

高品质项目入市提升市场平均品质,部分开发商以价换量令平均资本值微幅下跌。年内​重庆高端住宅市场迎来多个高品质项目的新盘入市,如位于江北区的御龙天峰、位于解放碑的融创白象街和江北嘴的万科御澜道等,显著提升了市场的平均品质,并受到购房者的追捧。市场虽有回暖,但部分项目为提升销量提供了价格优惠,导致市场平均资本值仍低于2014年。2015年末,重庆高端住宅市场平均资本值录得约11,450元每平方米(套内面积),同比下降2.1%。

购房政策或继续放宽,2016年重庆高端住宅市场将以去库存为主。"虽然市场气氛继续有所回暖,全年销量亦有提升,但在库存保持高位及国家将去库存列为经济发展主要任务之一的情况下,2016年重庆高端住宅项目或将放缓推盘节奏,以去库存为主,并有可能继续在价格方面提供较大幅度的优惠。而持续宽松的购房政策亦有望刺激更多改善型需求购房者入市。同时,部分项目或将凭借较高品质和完善配套受到购房者青睐,预计推动全市平均资本值微幅上升。" 仲量联行重庆战略顾问部负责人马丽华表示。​

优质物流仓储市场


​2015年全年共有4个优质(非保税)物流仓储建成入市,新增供应面积约18万平方米,其中嘉民重庆空港物流中心二期A&B位于空港片区,另外两个分别是位于两江的安博物流中心,和双福的丰树物流园。至2015年末,重庆市优质(非保税)物流仓储达约93.5万平方米。

电商与第三方物流需求活跃,带动市场空置率持续下降。重庆优质物流(非保税)仓储市场在2015年录得多宗租赁成交,主要来自于电商和第三方物流,如京东商城入驻普洛斯巴南物流中心;顺丰快递和德邦快递承租嘉民重庆空港物流中心。在市场需求旺盛及短期内优质项目供应量有限的情况下,大面积租赁成交屡见不鲜,推动市场整体空置率较2014年底继续下降4.6个百分点至6.2%。

2016年预计新增供应超30万平方米,空港和两江将迎来集中供应。"尽管第三方物流及电商业务扩张势头预计将持续强劲并会保持强劲租赁需求。然而制造业的持续低迷将可能令相关企业仓储方面的需求持续走弱。在此情况下,部分区域业主的议价能力在2016年或将有所改变。"仲量联行重庆工业部负责人杨会良表示。​


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