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西安

仲量联行: 稳定需求推动甲级办公楼空置率创新低,快闪店首次登陆西安市场吸引眼球

2015年全年西安房地产市场回顾


西安,2016118

·  甲级办公楼       –市场需求活跃,空置率创历史新低。

·  优质零售物业   –国际零售商(快时尚及轻奢品牌)积极在优质零售商场布局。

·  高端住宅           –市场持续受利好政策的推动,成交量稳步上涨。

·  优质物流仓储  –市场需求旺盛,电商及第三方物流继续表现突出。


甲级办公楼

2015年全年西安甲级办公楼市场并无新增供应;同时,乙级办公楼市场总共迎来14栋新项目建成入市,总体量约567,100平方米。这些新建入市的项目中,城北片区有6栋,高新区和曲江片区各有3栋,南二环与小寨片区及市中心各有1栋。

西安甲级办公楼市场需求活跃,拉动整体空置率持续下降至2015年年底的8.8%,创下历史新低。由于全年市场未见任何新甲级办公楼项目供应入市,加之整体市场需求呈现出活跃的态势,甲级办公楼空置面积得以不断吸纳,全年净吸纳量达到29,700平方米。

尽管近期国内经济增长持续放缓,外资企业在业务扩张时对成本的考虑更为谨慎,但西安市场仍出现多宗外资企业在甲级办公楼市场新设办公点的案例,如来自新加坡的星展银行入驻南二环及小寨片区的凯德广场及安永华明会计师事务所在都市之门C座设立分所等。按企业类型来看,在全年所有租赁成交中,金融服务业、房地产建筑、贸易/零售/消费品及专业服务类企业所占比例最高,分别为35.5%,21.2%,12.6%及10.2%。

甲级办公楼市场平均有效净租金维持稳定上涨态势。全年西安甲级办公楼市场无新增供应,加之现有甲级办公楼中可供租户选择的项目有限,因此位于成熟片区的办公楼项目一直保持较高入驻率。凭借该优势,业主在市场上拥有较高议价能力,租金全年不断稳步上涨。截至2015年末,西安甲级办公楼市场平均有效净租金达人民币106每平方米每月,同比上涨0.1%,环比上涨0.2%。

展望2016年,西安甲级办公楼市场将有大量新增供应入市,整体甲级市场空置率将达40%西安甲级办公楼市场新增供应放量,预计2016年全年达614,700平方米。其中高新区二期会面临较大压力,供应全市80%的新增面积。市场自然产生的新需求将不能吸纳大部分新入市的甲级供应,预计在未来12个月西安甲级办公楼市场空置率或将攀升至40%。"尽管大量新增供应入市,但在高新区二期拥有较高建筑规格的未来项目如迈科商业中心及绿地中心等交付使用时有望赢得市场高度关注,并吸引优质企业进驻。" 仲量联行西安商业地产部负责人青疏影表示。

​优质零售物业

全年西安优质零售物业市场共有六个项目开业。在2015年,西安优质零售物业市场新开业项目包括曲江片区的龙湖星悦荟-曲江和壹洋国际购物中心、二环路片区的华东万和城和印象城、解放路片区的苏宁广场以及高新区的阳光天地。全年整个市场新增供应高达50万平方米,推动市场总存量增加至410万平方米。

国际零售商积极布局,轻奢及快时尚品牌扩张尤为明显;同时,"快闪店"等新元素首次进入西安市场。全年国际零售商持续积极扩张,轻奢品牌青睐成熟商圈的优质项目,如Jimmy Choo西安首店选在世纪金花-珠江时代广场;Kenzo在钟楼商圈的世纪金花-钟楼店以及王府井百货新开两店;Michael Kors在钟楼商圈的世纪金花-珠江时代广场以及世纪金花-高新店同时开出两家新店;Coach在钟楼商圈的王府井百货开出全新分店;Philipp Plein在钟楼商圈的王府井百货开出首店;Red Valentino及Max Mara分别在世纪金花-珠江时代广场开出首店;Mont Blanc在王府井百货增开新店。同时,快时尚品牌持续开拓西安市场。全年H&M开出三家新店;Uniqlo新开两店;C&A增开三店;New Look首进西安市场开设三家新店。

此外, 2015年西安优质零售市场还出现诸如"快闪店"等新元素,快速吸引消费者,并促进整体零售市场业态多元化。来自日本的潮牌BAPE以快闪店的形式进驻钟楼商圈的中大国际购物中心。

国际轻餐饮及国内特色餐饮呈扩张势头,部分特色餐饮甚至首次进入西安市场。特色餐饮方面,来自杭州的绿茶餐厅于2015年在西安开设三家新店;小辉哥以及孔乙己餐厅同时在曲江商圈的金地广场开业;来自新加坡的美食广场大食代(Food Republic)西安首店选址在位于二环路商圈的印象城。轻餐饮方面,Zoo Coffee全年新增开四家分店;Starbucks开设五家店; Coffee Bene新增开三家店。

2016年全年预计有五个优质零售项目开业,平均有效净租金预计稳中有涨。展望2016年,西安优质零售物业市场将呈现531,500平方米的新增供应,市场竞争将日益白热化。"尽管实体零售持续遭受电商冲击,并出现不同程度的销售下滑,但国内外零售品牌对西安市场的长远发展仍充满信心。即将开业的项目中,城北片区由塔柏曼和王府井百货联手打造的熙地港购物中心以及高新区由中大国际开发的中大国际-高新项目备受市场关注,有望开业之后凭借自身较好的运营实力及物业管理等成为提升区域零售氛围的新引擎。"仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生表示。

高端住宅

2015年全年一系列利好政策推动西安高端住宅市场销量上升。全年西安高端住宅市场销量达6,200套,与2014年相比上涨4.9%。销量上升尤其是2015年第四季度最为显著,最主要原因在于利好政策刺激效应开始逐步显现。新拿预售证方面,市场全年新供应只有3,100套,相比2014年减少一半。下跌原因为多数开发商在2015年集中去库存,并放缓工程速度以及推盘节奏。

平均资本值方面,市场受利好政策影响,部分楼盘项目因反应较好而出现售价小幅上扬,拉动西安高端住宅市场平均资本值同比上涨2.3%至人民币11,100每平方米。

利好政策刺激效应或将进一步显现,开发商有望在2016年加快推盘速度。2015年全年,中国人民银行连续五次下调金融机构人民币贷款基准利率。截至2015年年底,五年期以上贷款基准利率下调至4.9%。在低利率的环境下,我们预计高端住宅市场的销量在2016年有望继续增加,同时多数开发商亦将加快推盘速度以改善其现金流水平。

优质物流仓储

2015年全年西安优质物流仓储(非保税)市场新增入市约202,000平方米。全年市场交付使用的优质物流项目分别为:位于周陵的东盈物流园、普洛斯空港新城南一期和二期、新地空港物流园一期以及嘉里物流中心。截至2015年年底,西安优质物流仓储市场总存量达656,000平方米,与2014年底相比增长44.5%。

电商及第三方物流呈强劲需求,全年净吸纳量创新高189,000平方米。西安优质物流仓库市场全年录得多宗租赁成交,其中电商及第三方物流仍主导市场需求。较明显的案例包括:京东在东盈物流园及普洛斯空港南共租用仓储面积超过40,000平方米以及申通入驻普洛斯西安空港新城南,租下近20,000平方米仓储面积。此外,旺盛需求使整体市场空置率由2014年年底的13.4%下降至2015年年底的11.3%。

西安优质物流园(非保税)市场租金全年涨幅平稳。多家国内外物流开发商所打造的新项目使西安市场仓库平均品质提升,同时亦使平均租金上涨。受此推动,市场租金持续上涨。截至2015年年底,整体市场平均有效净租金同比增长3.4%至人民币23.8每平方米每月。

展望2016,市场预计迎来350,000平方米的新增供应,空置率将明显上升。2016年市场大量新增供应或将打破目前供需平衡的局面。最终使用者搬迁以及扩充的需求预计不足以去化新入市的面积,使空置率上升至2016年末的20%水平。"2016年交付使用的新项目中,将近一半的新增供应来自空港新城。届时,大量新项目入市将进一步加剧竞争,短期内限制该片区租金增长的可能性。"华西区研究部负责人马伟业先生表示。


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