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2015年第四季度北京房地产市场回顾

随着2016年的到来,北京近期雾霾的“红色预警”为办公楼市场提供前瞻的机会;家乐福首家购物中心在望京开业


​​​北京:2016年1月14日——仲量联行今日发布2015年第四季度北京房地产市场报告,报告显示:

· 2015年第四季度甲级办公楼吸纳量水平达5年最高值

· 受高度关注的空气质量问题给办公楼市场提供了前瞻的机会

· 大型超市连锁企业家乐福首家购物中心项目在北京开业

· 第四季度没有主要的大宗投资交易成交;投资者仍对北京市场抱有兴趣,但踌躇于市场的不确定性

· 第三方物流企业持续驱动物流需求,但供应不足的市场状况使得租赁活动缓慢

· 重新启动的仓储用地出让供给有望在未来缓解市场供不应求的状况

· 豪华公寓成交量明显下滑


甲级办公楼市场

受益于强劲的内资需求,2015年第四季度净吸纳量录得2010年以来四季度的最高值。2015年第四季度的净吸纳量达到18万平方米,同比增长13.8%。得益于新入市项目逐步提高的入驻,望京、中关村以及金融街成为净吸纳量的主要贡献者。"内资IT以及金融公司持续在望京区域承租。相较于可租赁面积紧缺的CBD和金融街,望京区域大面积供应较为充足。" 仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯(Eric Hirsch)表示,"我们预计内资公司,特别是金融和IT产业,将在2016年持续保持强劲的需求。"

 2015年第四季度的强劲需求有效地促进了新入市项目的快速租赁进度,并继续压低市场空置率至2.7%,为全年最低水平。由于下半年没有新项目入市,2015年有限的供给也利于空置率保持低位。但是2016年的新增供给,包括两个位于望京区域的从2015年第四季度推迟至2016年入市的项目,会导致空置率在未来12个月内逐渐攀升,因为市场需要时间吸纳新增面积。

 强劲的需求以及供不应求的市场环境,使得业主方仍然在市场中保持优势并可以提升租金环比增长0.7%但是位于成熟子市场比如CBD区域的项目业主,对P2P借贷公司愈发谨慎。"尽管此类产业租户并不在北京甲级办公楼中占较大的份额,最近备受关注的一家大型P2P公司被调查的事件也让业主方提高警惕,特别是在当前不明朗的市场环境中。"仲量联行的研究表明只有2.5%的甲级办公楼面积由500平方米以下的小型内资金融公司承租,其中包括P2P公司。同时,预计未来租金上涨平缓,稳定的需求和现有项目的低空置率预计会在未来12个月持续缓慢推高租金。

 越来越多的业主开始关注如何最为有效地降低办公空间中的PM2.5水平,特别是在2015年北京第一次红色预警之后,人们开始愈发关注空气质量对健康和工作效率的影响。仲量联行进行的测试显示90%的办公楼项目都不能有效地降低PM2.5水平。由于空气污染对健康和工作效率有显著的负面影响,且会有最高达75%的室外PM2.5进入办公楼内,改变室内空气质量变得更加紧迫。仲量联行与室内环境顾问境纯中国近期联合发布的白皮书《珍爱每一次呼​吸——中国办公楼健康环境转型》中提到了一种可以现实有效地保护办公楼使用者身体健康并提高工作效率的"三步策略"。 "我们无法改变室外的状况,但是我们可以试图改变室内的环境—— 特别是我们花费最多时间所处场所的环境。" 贺睿柯(Eric Hirsch)表示。作为该报告的作者之一,贺先生说道"对空气质量问题的正面处理能够使得北京办公楼市场拥有引领世界的机会,并且不只是对于中国其他城市而言,对于其他处于工业化进程中的国家亦是如此,这些国家同样高污染的市场可能会在北京的引领下受益。"

投资市场

2015年第四季度没有录得大宗整售交易,由于可交易资产的数量有限以及市场上现有资产较高的价格预期很大程度上限制了交易的发生,使得本季度成为全年最安静的季度。尽管办公楼市场依旧是北京最热门的分支,因投资者希望多元化,很大一部分的兴趣开始转向境外投资——由于中国经济的放缓而导致中国市场的不确定性使得投资者无法得到在过去所达到的投资回报。尽管办公楼租金增速预计将放缓,售价并没有考虑到该现实,仍保持高位。"在过去,良好的市场环境和有利的汇率情况可以拯救部分投资者做出的错误决定,但是现在情况已经发生了变化。"仲量联行华北区资本市场部总监秦子凡表示," 现在做出投资决定更为复杂;尽管投资者对市场的兴趣依旧存在,但由于希望观察现金流的稳定性以及清晰的退出策略,投资者对做出决定较为迟疑。"

 美金的利率变化将会在2016年影响投资者的行为。人民币在12月加入特别提款权将会导致汇率变动更为频繁。这将可能会使得更多的外资基金试图出售其位于北京的资产,尤其是那些持有期即将结束的资产。与此同时,走弱的汇率将可能会引发投资者更多的对外投资,由于投资者希望增大其对其他货币资产的敞口从而保持其投资组合的价值。最终,更多的投资者将会关注中国。秦子凡表示 "在外国基金已经在中国持有资产的情况下,由于汇率的利空,他们将会试图尽快减少其资产的持有。由于可出售资产的增加,这将会导致更多的购买机会。这对于其他的一些基金,尤其是已经感受到需要投资于增值型资产压力的基金来说是个好消息。"

优质零售物业市场

世界上最大的连锁超市之一——家乐福在中国的首家购物中心落户北京,在开业之日,其入驻率就已经接近100%。毗邻客流量较大的宜家家居望京店,社区型购物中心四元广场在开业时就取得令人惊讶的99%的承租率。该项目总面积为63,000平方米,其中共两层的家乐福超市是其主力店,大约占据了整个购物中心零售面积的30%。仲量联行北京零售地产部总监罗绮华表示:"家乐福购物中心深入挖据了该区域内居民的需求,为他们提供了方便可靠且离家较近的购物选择,事实上这一购物中心已经在附近的居民中广受欢迎,他们再也不需要为了每周的购物需求而去很远的地方了。"

 在目前的市场环境下,租金缓慢增长将会成为当下新常态来自在线购物、海外购物和奥特莱斯的压力,2015年北京零售市场增速缓慢,一些奢侈品牌也在进行店铺整合。餐饮和儿童类是最活跃的业态,化妆品则正在成为新的市场需求驱动力。罗绮华还表示:"如今缓慢增长的新常态已经全面开始,实体零售市场的疲软意味着未来业主将需要调整自身预期。但是如果具备合理的租户组合和恰当的调整,当前较为受欢迎的项目在2016年还是会有望取得合理水平的增长。

优质工业物业市场

第三方物流企业是本季度需求的主要来源,多数租赁交易来自续约及少量位于新兴市场的成交。一些租户选择在平谷进行扩租,这也是由于成熟子市场中面积的紧缺。京东在天津武清地区租下30,000平方米的面积。"供不应求的市场环境始终限制着北京的租赁成交," 仲量联行工业地产部董事罗蔷蔷(Sharon Luo)表示,"此外,得益于连续三个季度没有新增供给,业主方得以在2105年末取得租金的小幅增长。"

 由于大多数位于成熟市场的新增供给都已经被预租或正在被大需求客户洽谈,我们预计这些新增供给并不会给2016年的市场带来压力。但另一方面,新兴市场中的新增供给则将在未来12个月经历较为缓慢的租赁过程。由于市场中被压抑需求的普遍存在,地方政府在近期重新启动了于2014年第二季度暂停的物流用地的供应。"值得注意的是,通州物流园的两个地块被北京建设和嘉里物流的合资公司迅速购得,这表明对物流地产兴趣的持续强劲。" 罗蔷蔷总结道,"这个占地面积为234,000平方米,规划建筑面积为350,600平方米的新项目将有助于在未来缓解供不应求的市场环境。"

高端住宅市场

2015年第四季度,豪华公寓的销售量环比显著减少32%,至432套。尽管大量的新增供给使得消费者拥有更多的选择,新项目较高的报价抑制了销售率。不过304套高端别墅在同期被售出,环比增长2%。总价较低的别墅项目拥有更高的销售量。同时,高端住宅的租赁需求依旧疲软。严重的空气污染迫使一些外籍人考虑搬离北京。

土地成本的提升将会拉低未来的成交量和价格。年底土地交易市场的火热表明许多开发商依旧充满信心。但同时,部分开发商放弃了其购买的土地,显示出市场风险和不稳定性的增加。尽管需求适中,部分因为土地价格高而造成的高房价以及北京持续的限购将可能会限制销售量。因此,销售率的放缓预期将会限制住宅价格的攀升,2016年高端住宅售价将会保持稳定。​


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