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仲量联行:甲级办公楼多宗大面积租赁交易成亮点;知名零售品牌青睐成熟项目

2015年全年成都房地产市场回顾


​​成都,2016年1月14日

· 甲级办公楼     –虽然全年净吸纳量同比下降,但多个大面积租户表现抢眼。

· 优质零售物业  –知名品牌看好核心商圈,跨境电商线下实体店成为新亮点。

· 高端住宅         –利好政策效果初显,改善型需求得以释放。

· 优质物流仓储  –全年净吸纳量达历史峰值,整体空置率继续下降。

甲级办公楼

2015年,成都甲级办公楼市场共有5个项目建成入市,为市场带来约43万平方米的新增供应,推动全市甲级办公楼市场总存量攀升至约260万平方米。净吸纳量方面,受全国经济增速放缓及某些金融类相关租户因倒闭或跑路退租影响,甲级办公楼市场的净吸纳量较2014年出现明显回落,仅达约20万平方米。尽管整体市场表现并不理想,某些大面积租赁成交却显得尤为抢眼,著名案例包括某内资服务式办公室运营商入驻国际金融中心塔3(约2.4万平方米),以及某金融企业聚集办公区落户泰丰国际广场(约1.4万平方米)。此外,仲量联行在第四季度成功为航天科技大厦引入侠客岛企业联合办公室管理有限公司,租赁面积逾7千平方米。

入驻率未明显改善的现象促使大部分业主加大优惠力度,全市平均有效净租金跌幅加剧。2015年的租户退租现象导致了部分项目全年的入驻率并未明显提升,这在一定程度上进一步降低业主的议价能力。而部分年代较旧的项目出现较为严重的租户外流现象,这些项目的业主均大幅下调有效租金以留住原有租户或吸引新租户入驻。因此,2015年底全市甲级办公楼市场的平均有效净租金较2014年底跌幅达4.7%,跌至94元/平方米/月。可比项目(指两个比较的时间段里面均包含的项目作比较)的租金跌幅更达6.1%。除了降低有效租金,部分业主通过增加对第三方机构的佣金或设置个人奖励,刺激中介的积极性,提升项目入驻率。

2016年,市场的预期新增供应量仍将处于高位,以价换量依然会是业主提升入驻率的主要手段之一。从需求来看,服务式办公室运营商/创业平台、金融服务企业及保险公司有望延续2015年积极拓点的态势,继续成为2016年甲级办公楼市场主要的需求方。

仲量联行高度重视对办公楼市场的研究,其研究部一直以来都在追踪甲级办公楼市场使用者动态。在成都甲级办公楼市场超过10年的发展历程中,我们发现租户对甲级办公楼的使用面积及品质都在不断的提高和优化。我们选取了截至2015年末已落成的甲级办公楼项目里租赁面积最大的50个租户,定义为Top50,并从企业类型、企业来源、物业载体等方面对它们进行详细的研究。Top50租户仅占全市甲级办公楼市场总用户量的1%,但其总占用面积却是整个甲级办公楼占用面积的16%,对市场影响较大。我们将于近期发布相关报告,敬请关注。在未来,仲量联行将持续跟踪Top50榜单,为政府、投资机构、业主及租户带来最具价值的研究报告。

优质零售物业

2015年成都零售物业市场总体需求活跃,知名品牌看好核心商圈的成熟项目。尽管奢侈品牌销售受消费减弱的影响,高端及轻奢品牌仍看好成都市场尤其是新兴中产阶级的消费潜力,并首选核心商圈物业及非核心商圈高品质物业开设新店。如三宅一生和Nicolas Andreas Taralis成都首店入驻成都远洋太古里,Braccialini、Cole Haan及Furla集体入驻伊势丹百货,Coach入驻远东百货天府店及乐天百货环球中心店等。

另一方面,尽管Zara、H&M及优衣库等在成都已具规模的快时尚品牌全年扩张速度较2014年有所放缓,但新入驻的快时尚品牌对成都市场信心十足,其中New Look分别于来福士广场和大悦城开设成都首批店铺,Hollister分别于成都远洋太古里及大悦城开业,而Forever 21亦正积极寻求核心地段优质铺位亮相成都。

与此同时,跨境电商线下实体店成为新的需求增长点。受宏观政策利好及对进口商品需求增强,跨境电商线下实体店扩张积极,如跨境电商平台易欧蓉及优洋上品分别开设位于仁恒置地广场及莱蒙都会的门店;上海外高桥进口商品直销中心于世豪广场正式开业,而双流综合保税区进口商品直销中心亦已入驻万科钻石广场,开设成都首店。

2015年共有5个购物中心开业;品牌调整令市场空置率微幅上升。2015年成都共迎来The One、钻石广场、银泰城、龙湖金楠天街及大悦城等5个购物中心落成开业,总体量达约48.4万平方米,令成都优质零售物业总存量增至约566万平方米。其中,除The One位于成都市中心以外,其余4个项目均位于非核心商圈。在2015年新入市的项目中,银泰城、龙湖金楠天街及大悦城开发了全国范围内丰富的战略品牌资源而实现较高的入驻率及开业率。新开业零售商场项目均为成都市场带来多家全新品牌,包括衣恋旗下新兴时尚品牌SPAO和永旺旗下儿童乐园品牌莫莉幻想等。

全年成都录得多家大型品牌零售商调整关店。如尚泰百货正式关闭其在万象城的店铺,并退出中国市场。同时,万达集团为剥离大歌星KTV的业务亦关闭了该品牌在金牛万达广场及锦华万达广场的店铺。由于关闭店铺面积较大,因此在租赁市场保持活跃的情况下,整体市场空置率受此影响较2014年末上升1.0个百分点至10.8%。

2016年新增供应预计仍处高位,整体市场两极化趋势将更明显。2016年,成都预计将继续包括成都银泰中心In 99及青羊万达广场等在内诸多优质零售物业入市,尽管在竞争日益激烈的情况下,项目推迟开业的可能性仍然较高。其中,成都银泰中心In 99将有望引进多家奢侈及高端品牌,成为成都零售物业市场的一大亮点。

“国际品牌零售商的扩张将较前几年更为谨慎,并对物业的地段、硬件条件及运营能力有更多的考量,在此情况下,商业氛围较为成熟或更具有潜力的优质项目将更受青睐,这也导致整体市场项目间的表现进一步分化” 仲量联行成都零售地产部负责人谢凌表示。“我们预计部分高品质物业有望将零售面积划为更小单位出租以实现租金收入进一步增长,而部分长期处于调整状态的物业则有可能继续引入大面积租户以快速提高入驻率。” 

高端住宅

成交量较2014年下滑,全年供需基本持平,库存平稳但仍处高位。2015年全市高端住宅共录得8,500套成交,较去年同期下降了11.6%,尽管成交量不及2014年,但随着利率下调和二套房首付比例降低等利好政策的累积作用,部分改善型需求得以释放。受此影响,2015年下半年成交量较上半年增长了14.7%。分区域来看,南部新区和东大街片区仍然是成交最为活跃的区域,共录得3,200套和3,800套成交,占到了全年成交量的82.4%。其中,南部新区的桐梓林壹号和中海九号公馆均超过700套成交,东大街片区的信和御龙山也表现抢眼共录得500套成交。供给方面,由于乐天圣苑等新盘集中入市,成都高端住宅的新增预售套数增至8,600套,较去年增加了15.4%。全年高端住宅市场供求基本持平,库存平稳但仍处高位。

新盘入市带动平均资本值小幅上涨。受新盘入市的影响,成都高端住宅市场新房平均资本值出现小幅上涨,截止2015年第四季度成都高端住宅市场新房平均资本值达13,900元/平方米,较2014年同期上涨2.2%。二手房价格方面,由于地理位置的稀缺性,以及改善型需求的释放,成都高端住宅市场二手房平均资本值增至每平方米12,200元,同比上涨1.0%。

展望未来,库存压力仍然存在,宽松的楼市政策将会持续。由于库存压力仍然存在,为促进房地产市场发展,自2014年底以来,央行先后六次下调存贷款基准利率,这已是自2010年底以来的最低点。此外,政府也相应地降低了二套房首付比例,提高了公积金贷款上限等。在各种利好政策的叠加作用下,预计未来改善型自用需求将进一步释放,且2015年基准利率下调已于2016年1月1日开始正式实行,利率优惠的政策红利得以显现。尽管如此,优惠政策对成都高端住宅市场的提振作用仍然有限,预计宽松的楼市政策将会持续。

优质物流仓储

2015年全年成都共有3个优质(非保税)物流仓储建成入市,拉动市场存量增加约13万平方米。三个新项目中,两个位于龙泉驿成都经济开发区,另一个位于新都片区。

受强劲租赁需求推动,全年净吸纳量达历史峰值。全年成都优质物流仓储市场呈现出活跃的态势,主要体现在大部分新落成面积的成功预租以及多宗大面积租赁案例的成交。此外,还有部分新落成项目用于开发商自用。整体而言,市场主要需求来源于电商、零售商以及制造业,其中以京东商城最为明显,在市场拓展速度最快,其在2015年新租优质物流仓储面积约8万平方米。受此推动,2015年成都优质物流仓储市场吸纳量达历史新高,录得35万平方米。空置率也由2014年年底的27.2%下降至2015年年底的11.3%。

成都优质物流(非保税)仓储市场平均有效净租金录得微幅下跌。截至2015年末,全市平均有效净租金为人民币24.4每平方米每月,相较2014年底下跌0.1%。租金轻微下跌的主要源自部分空置率较高的项目以较优惠的租赁条件吸引最终用户入驻,并在年内成功的提升入驻率。

展望2016年,市场新增供应将达90万平方米,供过于求的局面或将出现。新兴开发区域如龙泉驿、青白江及新津预计有多个大型物流园入市,项目之间将产生直接竞争。短期内出现的多个可供租户选择的物业使租户议价能力得到提升,整体市场租金随之将承受下行压力。我们预计,2016年新项目入市将打破2015年市场供需平衡的局面。“在中国经济增长放缓的情况下,作为实体经济配套的物流仓库将面临短期的较难去化、租金下行等问题。然而,电商努力开拓中小型城市、农村板块及跨境市场呈现出的潜力有望转化为对城际配送仓库的需求;蓉欧快铁效率提升将吸引更多从事进出口运输的货运代理行业使用,同时产生对中转仓库的需求。”仲量联行成都工业部负责人景颐表示。