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广州

仲量联行:甲级办公楼复苏势头明显,华南整体投资市场中长期看好

广州房地产市场2015年度回顾与2016年展望


​​​广州,2016年1月12日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:"纵观2015年广州甲级办公楼市场,无论在需求和租金方面均较2014年有明显上升。据仲量联行统计,2015年约7成的租赁成交来自内资企业,并且整体需求往珠江新城迁移的趋势明显,受此带动,今年租金升幅达到自2011年以来的最高位,同比增长4%。"对于优质零售物业市场,2015年是调整年,电商重塑消费者购物习惯,对实体零售经营表现持续施压;但同时国内外中端品牌积极扩张进驻广州市场,尤其是国际中端快时尚开店步伐加快。工业物业方面,尽管社会消费品零售总额增速持续放缓,线上消费却保持相对稳定。物流配送逐渐成为电商竞争力的重要一环,广州市非保税仓仍然倍受电商青睐。跨境电商的快速发展带动大量保税仓储新增租赁需求。住宅方面,宽松的信贷政策与活跃的投资市场助推高端住宅销量,全市高端住宅销售3,250套,同比大涨113%,第四季度的住宅市场延续了前两个季度的活跃态势,高端住宅销售量同比上升30%。

​​甲级办公楼​


广州甲级办公楼市场需求旺盛,预租赁表现理想。甲级办公楼需求方面,净吸纳量全年同比升幅约20%,达37万平方米,为近三年来的高位。不仅如此,将于今年竣工的租赁型新项目的预租率也逾50%。这反映了广州办公楼需求的产业多元化,以及本地民营企业升级势头强烈。一方面,由于产业转型,本地新兴互联网、传统金融行业和专业服务业企业越来越重视商务氛围对吸引人才的重要性;另一方面,此类企业利用甲级办公楼在过去几年租金升幅平稳的契机,纷纷进驻珠江新城的优质物业。据仲量联行统计,2015年约7成的租赁成交来自内资企业,并且整体需求往珠江新城迁移的趋势明显。

除了新项目受到市场追捧,预租赁不断提高,珠江新城近两三年竣工甲级办公楼物业的空置率也不断下降,成为企业扩张的首选,该区整体空置率逐年下降。加上天河北新供应短缺,空置率也创近年新低。在上述众多积极因素影响下,虽然2015年新增供应约42万平方米,但全市整体空置率达9.2%,继续与2014年末相约,维​持个位数的健康水平。

租金方面,受到上述供求相对平衡的支持,今年租金升幅达到自2011年以来的最高位,同比增长4%。租金增速也同样由珠江新城带动。随着办公楼需求往珠江新城商务区集中的趋势逐渐明显,一直以来供应集中投放市场对租金的压力有所减轻,反映了租金水平逐渐体现其物业价值。

大宗投资型物业供应不足,限制甲级办公楼投资成交。甲级办公楼投资方面,呈现两个突出特点。第一,民营企业大宗自用型购买需求转向土地市场及新兴商圈。其中,以琶洲的国际电商总部基地的崛起为代表,2015年全年,琶洲共引进10家企业,合共推出总建筑面积逾100万平方米的总部建设用地,打造电商总部。同时,由于核心地段可售供应有限,部分需求流向新兴区域。第二,大宗投资型物业面对供应不足的情况。机构性投资者仍积极寻找广州甲级办公楼市场的投资洼地,但是位于黄金地段的可供选择不多,限制了本年成交。相对于整售市场,散售市场方面呈现相对平稳的状态。由于个人投资者逐渐看重投资收益,尽管2015年投资回报率轻微上升,但是对于个别项目而言,业主对于散售价格的高预期,导致年底个别项目销售速度放缓。2015年全年,甲级办公楼售价同比上升2.5%,低于租金升幅。

市场展望:展望未来,仲量联行广州商业地产部董事程志文表示,在对2016年中国经济前景维持保守预期的前提下,办公楼的主要租户类型,如金融服务业和专业服务业,其对2016年的盈利增长预测相比2015年保守。受此因素制约,虽然这些行业仍然有扩充人员和增加办公面积的需求,但是对于租金成本普遍比较谨慎。他们仍然倾向搬迁至珠江新城的新物业,但是面临供应选择增多的情况下,租户租金谈判力度预料将加大。不过,纵观各主要行业,如大型新兴互联网及网游类行业,将继续保持活跃的扩充势头。无论是需求面积和租金支付能力都将继续领先其他行业,特别是办公楼硬件升级需求明显,预期他们将继续从软件园搬迁至核心商务区,享受成熟的商务配套与租金优惠的双重带动。

供应方面,程志文表示,2016年甲级办公楼市场将再次受到考验,今年新增供应量将达到2015年的一倍,约80万平方米。除了珠江新城将经历最后一波供应高峰,琶洲也开始陆续有新项目投入市场。虽然珠江新城的优质甲级办公楼项目继续受到其良好的提前预租情况支撑,但是预计要短期内完成高进驻率的任务仍将面对激烈竞争,因此无论从供需来看,2016年将成为租户市场,预计整体租金增长可能性较低,将维持与2015年末相约水平。但是,程志文表示,对于核心地段的已竣工一两年内的项目进驻率仍然看好,个别项目的租金叫价水平仍然有上升空间。

资本值方面,仲量联行继续维持低速增长的预期。投资者对一线城市优质物业的积极态度促进资本值稳定增长,特别是广州的整体资本值升值空间较其他一线城市有优势。虽然短期内,由于核心区项目的稀缺性,业主将继续高成交价格预期,投资者倾向寻找非核心区的高增值项目。另一方面,大宗自用型需求继续保持稳定,支撑资本值稳定的增长水平。

零售物业​


优质国际及国内品牌积极开拓市场。零售业发展乏力,电商对于消费者购物习惯的重塑影响加大,对实体零售经营表现持续施压,特别是购物中心的中低档租赁需求影响较大,导致个别传统商圈的项目空置率上升。但是另一方面,随着多家购物中心转型调整,国内外中端品牌积极扩张进驻广州市场。其中,国际中端快时尚开店步伐加快,纷纷进驻次核心商圈的优质项目及非核心区的新竣工项目,其中某一两个品牌的扩张达到一年新开四店的速度。另一方面,新的中档国际时尚、美妆品牌进驻广州的态势仍然相对活跃,包括Jo Malone, Pandora, Agent Provocateur, Costume Nemutso C, New Look, Old Navy等。此外,在现有品牌扩充需求中,休闲餐饮及本地新创中小特色餐饮品牌仍保持较快的开店速度。

面对竞争加剧,百货及购物中心业主转型升级压力加大。传统百货和购物中心均积极寻求突破点。百货业方面,广百、摩登百货等多家大型百货公司布局跨境电商平台,并开设跨境电商线下体验店,试图重构其传统渠道优势。购物中心方面,多家购物中心缩减百货、大型电器类租户占比,积极优化品牌组合,同时增加餐饮、娱乐、个人服务等体验元素占比。

次核心区域商业气氛成熟。随着次核心商圈的优质区域性购物中心,例如珠江新城、海珠区和白云区,通过合理调整定位及相应业态和租户组合,引导周边人群从核心区集中性消费到区域性消费,项目在入驻率、人流量和租金收益上均取得了稳步提升,带动新兴商圈零售市场氛围成熟速度加快,从而增强了零售商对于新兴商圈的信心。得益于此,2015年末集中开业的新项目均取得了较高的预租率,因而大量新增供应并未对全市优质零售物业造成空置压力,反而进一步抵消了部分购物中心业态及租户组合调整而增加的空置面积,全市优质购物中心平均空置率降至历史低值,环比基本持平,同比下降约1.1个百分点,至2.2%。

全市整体租金升幅继续放缓,资本值出现轻微下滑。本年度租金增长仍依赖成熟的天河北商圈内的优质项目。此外,零售商业氛围逐渐成熟的新兴商圈,如珠江新城、海珠区、白云区等,亦对租金增长有所贡献。然而部分传统商圈,由于区位优势东移,逐步失去了对年轻购物消费群体的吸引力,零售商业氛围回落,一些商场开始着手升级调整,并愿意软化租金立场以吸引优质品牌或改造业态。第四季度广州优质零售物业整体平均租金环比仅上涨0.3%,全年同比上涨2.7%,涨幅为近五年最慢。本年度广州市优质零售物业市场无大宗成交。由于投资市场上可售项目逐渐增加,且未来竞争格局日趋严峻,部分运营经验不丰富的业主出于对经营风险的预期,愿意软化叫价立场。但是,拥有较强谈判力度的机构性投资者考虑到租金增速放缓的因素,加大风险管理,虽然仍然对广州市场有投资意愿,但整体维持谨慎态度,并希望借压低售价降低投资风险,获得更高回报。全年优质零售物业,资本值基本平稳。

市场展望:展望未来,仲量联行广州零售地产部高级经理吴静敏表示,国内的实体零售业正在向服饰类零售以外的方向转型。尽管在宏观经济保守预期的大背景下,一些刺激国内消费的措施,例如进一步降低进口商品关税等有望出台,但是电子商务、跨境购物等消费方式无可避免将继续抑制实体零售利润增长,影响多数零售商未来扩展计划。另外一个值得留意的是,随着年轻群体标签化消费趋势逐渐兴起,充分张扬消费者个人特质的零售品牌销售表现预期将进一步走强,成为新兴的主力租户类型。因此,实体零售业将加快向休闲娱乐、餐饮和儿童业态转型,以及连同快时尚成为主流的零售需求。预期业主将愿意提供更优惠的租金条款来吸引此类租户。有鉴于此,仲量联行对于2016年的平均租金增长态势仍然保守,相对而言,大部分业主比较关注商场租户组合的调整力度,更愿意以租金优惠或灵活的合作方式提高商场的营业水平为首要任务。因此,吴静敏预计,2016年的整体平均租金升幅继续走弱。

供应方面,未来12个月内,由成熟零售物业开发商开发运营的优质项目将相继入市,预计全年提供36万平方米的新优质零售物业面积。部分新项目无论区位和发展商营运经验俱佳,对于高端奢侈品牌及轻奢品牌来说,是宝贵的拓展机会。由于这些项目预租情况良好,新供应对于整体空置压力较小,吴静敏预计未来12个月全市整体空置率基本稳定,小幅微升至3-4%。

投资市场方面,租金回报降低将继续成为投资者对零售物业投资的忧虑之一。对于零售物业经营风险管理的增强,使得缺乏相应经验的开发商更关注零售物业资产提前退出,市场上潜在可投资项目增加,并进一步增强投资者谈判能力。预期未来12个月内,卖家资本值立场将继续软化,收益率继续小幅上升。

工业物​业​


物流园

电商对配送效率要求的提高,推动广州市非保税仓储需求。尽管社会消费品零售总额增速持续放缓,线上消费却保持相对稳定。物流配送逐渐成为电商竞争力的重要一环,广州市非保税仓仍然倍受电商青睐。本年度广州共有约16万平方米新增非保税仓储物业供应,分布在从化、花都和黄埔,扣除定制仓后,可租赁新增供应仅有约12万平方米,总体供应较为紧张。可选租赁空间的有限性使得部分租赁需求向周边城市溢出,2015年第四季度,全市空置率环比微升1.5个百分点,全年同比仅下降0.8个百分点至4.7%。来自周边城市新增供应的竞争使得全市非保税物流园市场开始面临一定空置压力,租客的谈判力度加大,导致全年租金增速同比相对放缓。然而仍有部分对于配送时效要求极高的租户呈现对广州市非保税仓库的较强偏好,支撑业主信心,推动全市非保税物流园租金全年上涨2.9%。

保税仓储物业活动逐渐活跃,租金稳定上升。保税仓储方面,跨境电商的快速发展带来了大量新增租赁需求。本年度广州共有约18万平方米新增保税仓储物业供应,其中约11万平方米为坐落于富力空港物流园区的跨境电商专用三层楼仓。新项目的入市推动全市保税仓库空置率环比上升约8个百分点至13%,与去年末基本持平。全年净吸纳量达到约15万平方米,为历年峰值,南沙自贸区内保税仓储物流园租赁情况较好,整体空置率极低,租金得以受惠。尽管受益自贸区政策,但在宏观进出口疲软的影响下,2015年全年,广州保税仓储物业租金增速比去年相对放缓,全年增长4.8%。

产业园

由于广州市信息技术等科技产业类型的持续发展,本年度产业园需求增长稳定。位于天河科学城、番禺番山等区域的新增供应品质较好,区域租金价格有所提升。2015年广州产业园区租金全年同比上涨6.5%,至人民币72.1元每平方米每月。鉴于经济结构改革和产业升级的势头良好,在需求的稳定带动下,预计2016年全市产业园租金将保持增长趋势。

市场展望:展望未来,仲量联行广州工业地产部副董事黄伟栋表示,预计2016年非保税仓储的需求将继续由电子商务、第三方物流和零售商共同驱动。供应方面,未来12个月,广州非保税仓储物业供应仍然有限,全年预计仅有约11万平方米的非保税仓储物业交付使用,集中在黄埔区。新增供应大部分为定制仓库,自用需求较高,但租户迁移至珠三角地区的需求增加,预期部分业主短期内将面临一定程度的空置压力,加价空间受限。据仲量联行初步统计,至2016年末,珠三角地区将新增超过40万平方米优质非保税仓储项目。因此,黄伟栋预计,未来12个月广州非保税仓储租金涨幅将维持在2-3%左右,而空置率将维持在3-5%的稳定水平。

南沙自贸区的利好效应预期将继续发酵。从中长期来看,人民币贬值的趋势预期,国家对外贸市场的政策性刺激作用,例如一带一路的国家战略,将对广州保税市场产生积极稳定的影响。目前活跃的需求和相对缺乏的供应将促进广州地区保税仓储物业进一步发展,预计2016年广州地区保税物业租金增幅仍将相对乐观。

高端住宅​


宽松的信贷政策与活跃的投资市场助推高端住宅销量。2015年"330政策"的发布拉开了全年火爆的住宅销售市场的序幕,二套房首付比例的降低,营业税免征年限由五年改为两年大大提升了买家热情。一年内央行五次降息,一年期人民币贷款基准利率从5.35%降至4.35%,较大幅度的降低了住房买家的还贷压力。上半年股票市场交投活跃,沪指一度升至近年来最高点,部分获利离场的散户将资本转移至房地产市场,推升了房地产市场的交易活跃度。随着后期股指回落,之前房地产投资持观望态度的买家更多的偏向房地产,使得第三、第四季度住宅市场销售量维持在高位水平。2015年,全市新建商品住宅签约9.29万套,相比2014年全年上涨28%。在高端住宅市场,全市高端住宅销售3,250套,同比大涨113%。2015年第四季度,在央行第五次降低存贷款基准利率,及广州当地国有银行提供更多的住房贷款优惠的情况下,住宅市场延续了前两个季度的活跃态势,仅仅略有回落。第四季度高端住宅销售量达823套,同比上升30%,环比下降10%。

全年住宅市场资本值小有增幅。二手市场,由于市区新推盘项目有限,2015年新竣工项目仅达2014年的7成约3,000套;在新推售房源中,核心地段项目仍然有限。综合价格、房型和小区设计等方面的原因考虑,一些希望享有成熟便利的生活条件或优质的教育资源的买家转向二手高端住宅市场。天河北地区由于地理位置优越,人口集中,同时房源有限,一时形成了供不应求的局面。然而由于片区内高端住宅大多有8-10年楼龄,使得资本值上涨有限。珠江新城新盘集中交付,新增大量供应,但仍然随着高素质人口的涌入,租金得到一定程度的上涨。滨江东与二沙岛地区由于可售房源皆为大户型高总价,进入门槛较高,所以市场维持平稳。全年来看,广州高端住宅资本值同比上升3.3%。

租金价格被中心商务区租赁需求稳步推动。新设立或搬迁的内资金融公司与专业服务业公司的涌入为珠江新城商务区带来了大量的新增高收入人群,相应地增加了租赁需求,使得片区内租金小幅上涨。天河北由于毗邻两大高端商务区,房屋租赁价格相对珠江新城性价比略高,更受白领租客追捧。全年广州地区高端住宅租赁价格微升1.8%,至人民币86.2元每平方米每月。

市场展望:展望未来,仲量联行华南区研究部总监曾丽认为,房地产行业作为我国经济的重要支柱行业之一,仲量联行预期为维持经济稳定增长,政府会继续鼓励住房消费,达到去化库存的目的。作为一线城市,广州住宅市场方面将继续受到两个利好支撑:一,稳定的购房需求。普通及中端住宅消费的需求长期趋稳,稳定整体住宅市场局面不变;二,预期短期内发展商继续消化库存为主,价格增长幅度不会过于进取,有利于维持整体的销售量。

豪宅市场方面,预计2016年高端住宅销售量将会较2015年略有回落,这主要由于市区内高端住宅的项目储备越来越少,新的土地供应集中在核心地段周边,需要一定时间形成优质的配套环境.预计2017-2018年期间的新增高端住宅竣工项目套数只达2015-2016年期间的一半,这将影响2016年的新推楼盘数目。虽然预期买家仍然追捧高端项目,看中未来的升值潜力,但是供应的回落将减少2016年全年的销售套数,预计比2015年减少15%。

价格方面,新推盘高端住宅项目的数量有限会使部分买家转向存量市场,从而维持二手销售价格坚挺,预计小有增幅。同时市区内高端住宅成熟的配套设施及便利的生活环境,预料将进一步推高高品质成熟小区的资本值,预计全年资本值有3-6%的增长。

在租赁市场上,随着新进驻广州的企业继续上升,预期整体租赁需求维持稳定。然而由于珠江新城高端住宅的租赁房源在2015年的大量释放将提供更多选择给租户,曾丽预计全市整体租金增幅保守,将保持同比3-5%的稳定增长趋势。

房地产投资​


投资者追捧商用物业。纵观2015年,广州土地市场总成交金额达956亿元人民币,为近年来最高的一年。上半年土地市场成交较为平淡,第三季度开始回暖。广州房地产开发投资总额稳步增长。

住宅用地仍然备受开发商追捧,住宅土地出让金总额达604亿元。另一方面,商用物业投资总体呈上升趋势,投资者普遍对商用物业有着更高的投资热情。数据显示,商业、办公楼等物业投资比例录得大幅度提高,尤其是办公楼所占投资比例明显提升,显示本地办公楼投资者及用家需求强劲。

市场展望:展望未来,仲量联行华南区投资部总监刘裕通预期,2016年广州房地产投资将持续活跃。(1)随着整体房地产市场的回暖,今年房地产投资市场将更为活跃。投资者将更理性对待土地项目开发,投资市场仍以传统发展商为主,外地发展商竞相加入拿地行列。政府对于城市核心区域规划着力加强,对于更多优质地块将加以把控并推出市场,带来更积极的良性竞争。(2)投资内容将比过往更丰富。在土地投入和项目建设上,投资者之间将出现更多联手合作开发。(3)北上广深继续领涨全国。广州相对于北上深三地来说,土地价格仍具有更大的挖掘空间。外地大型发展商将不断加入华南抢地竞争,对于市场将带来积极推动。(4)投资市场​​仍存在许多客观不确定性的影响。国家对房地产市场政策的制定以及实施,客观制约了投资市场的变化。此外,近期人民币汇率浮动对未来海外资金投入市场必然带来影响,该不确定性仍然持续并需观望。

刘裕通进一步分析了广州乃至华南区投资市场:

华南区整体投资市场活跃度有所提升。各方面的数据显示,不仅是广州市,整个华南区投资市场的活跃度比2014年都有所提升,参与投资的主体仍然以华南区本地开发商为主,但越来越多外地开发商、企业和海外投资基金对华南区投资市场感兴趣,竞相争夺优质项目。同时,受整体宏观经济及人民币汇率的不确定性影响,境外机构投资者持谨慎投资态度。

企业投资显著突现。除传统发展商加大地块项目投资,企业性投资明显加大。商用物业投资步伐加快,多家知名企业总部落户琶洲电商总部,如阿里巴巴、腾讯网、唯品会、小米等,这将加大企业投资信心,带动并刺激该区域的投资发展。

海外基金加强投资。海外投资基金继续高度关注华南,竞相争夺优质项目。受整体宏观经济及人民币汇率不确定性影响,境外机构性投资者仍较为谨慎。

预计未来五年整体投资份额将迅速增长。对于华南区投资市场,刘裕通预计整体投资份额将迅速增长。因为,如广州珠江新城、深圳福田中心区等区域发展成熟,加上未来的新兴区域如广州金融城、琶洲电商总部、深圳前海等亦将成为投资热点,未来五年内,华南区投资市场无论是交易活跃度、资金流动性还是市场参与度等方面都将比现在发展得更快。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。​