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上海办公楼租赁净吸纳量在2015年创历史新高

仲量联行2015年第四季度上海房地产市场回顾


​上海,2016年1月13日–2015 年,上海的办公楼租赁、投资及住宅市场均表现突出。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:"上海办公楼净吸纳量在2015年创历史新高,内资和外资公司在租赁市场都非常活跃。"此外,对办公楼租赁市场普遍乐观的租金预期也促成了一系列具有里程碑意义的办公物业整栋交易。在零售市场,一些近期实施品牌调整的购物中心是租金增长的主要动力来源。在住宅市场,持续的宽松政策是推动一手房市场销售增长的主要原因。

办公楼​​​

2015年办公楼净吸纳量创历史新高。仲量联行上海商业部总监张静表示:"租赁需求在年底保持强劲。无论浦东或是浦西的核心位置,许多近期竣工项目的租赁表现都非常突出。"科技、零售、专业服务业和金融行业的内资和外资公司都积极在浦东和浦西中央商务区寻求扩租机会。例如,中国平安在汇丰银行大楼扩租了5,000平方米的办公面积。上海办公楼租赁市场2015年净吸纳量创历史新高,达到约145万平方米,几乎是2014年的两倍。

竹园新增供应改善浦东供不应求的现状。在浦东中央商务区,位于竹园的世纪大都会 (132,003平方米) 竣工交付,并在季度末取得了不错的租赁表现。浦西中央商务区没有新竣工项目。在非中央商务区,总建筑面积为约171,340平方米的四个项目在本季度竣工,包括浦东的建工大唐四期项目(39,000平方米)、世纪大厦333 (39,000平方米)、丁香国际中心(52,782平方米) 和浦西的上海国际航运服务中心B02/B05 (40,566平方米) 。

强劲的需求推动租金在年底持续增长。强劲的租赁势头持续推动浦东和浦西中央商务区租金的增长。浦东甲级办公楼租金环比上升2.9%至每平方米每天11.1元,浦西甲级办公楼租金环比上升2.5%至每平方米每天9.7元。内资和外资的投资者都对于租金预期持乐观态度,因而在整售投资市场上保持活跃。

销售型办公楼 

受强劲购买需求的支撑,2015年总成交量创下历史新高。2015年四季度,五个总建筑面积为210,200平方米的销售型优质办公楼项目开盘。这使得2015年全年的新增开盘量达到472,900平方米。本季度新开盘的两个项目中已售罄。与前三季度相似,中资上市公司继续表现出强劲的购买需求。例如,一家国内上市的投资基金公司中科招商集团,于本季度购买了建筑面积为23,221平方米的上海国际航运服务中心项目中的一幢。2015年全年成交总量同比上升61%,达到374,516平方米这一历史新高。全年总成交量中的很大比例部分为单笔成交额超过3,000万人民币的成交量。

产业园区

信息技术行业本年度表现抢眼,扩张与新设立需求驱动第四季度核心产业园区市场净吸纳量。本季度多个租赁成交结束谈判,上海核心产业园区租赁市场全年净吸纳量保持强劲。例如:中国通信设备制造商华为技术有限公司为移动通信业务开启扩张计划并租赁位于金桥开发区内的东方万国42,000平方米办公面积。与此同时,以大众创业、万众创新和更高层次的创新发展为目标的扶持初创型企业与深化改革不仅激发了政府主导的众创空间设立,也促使一些民营企业开办众创空间。例如:上海飞马旅集团联合私募股权基金在大宁商业广场三期租赁17,000平方米面积用作众创空间。强劲的租赁需求支持租金在第四季度上涨0.9%。尽管全年有持续新增供应入市,强劲的租赁需求推升全市租金同比上涨2.3%。

预计的强劲租赁需求预计将延续至2016年。传统高科技及IT、生物医药与制造贸易类租户预计将继续增长。更重要的是,一些快速发展的内资金融类企业正计划将增加他们在产业园区的办公面积,用以安置运营及技术支持等后台部门。例如:某上海互联网金融公司上季度刚刚在张江新设立两处办公面积,目前已经在评估他们的固定资产并计划剥离其后台办公面积。因此,强劲的租赁活动与多样化的租赁需求预计将支撑租金在2016年保持温和上涨。

​投资

交易大年圆满落幕。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:"透过上海今年创新高的投资成交数量,我们看到了来自国内外投资者强劲的投资需求。第四季度的投资成交量尤其强劲,许多投资者得以在年底将进行了一整年的交易谈判收官。"例如,企业天地3座由瑞安集团出售于李錦記健康产品集团和万科集团。这证明了市场对于中央商务区的高品质资产的强劲需求以及反应了市场的流动性。"

国外投资者今年在投资市场上更为活跃。国外机构投资者,例如香港的房地产投资信托和国际私募基金在今年一整年格外活跃,成交量占据了上海接近800亿的投资交易总额的大部分。这些投资者得意通过这些成交为自己在上海投资市场上立下了里程碑。以香港上市的领汇房地产投资信托基金为例,该成交创造了在上海最大整栋稳定物业成交的纪录。CBREGI成功出售818广场也引起了市场的关注,因为上海在过去三年中并没有任何整栋优质零售物业的成交。新茂大厦、壹丰广场以及仙乐斯广场的交易都是由外国机构投资者买进或卖出。展望未来,由于上海物业投资市场仍有不少未使用的资金和需要变现的遗留资产,因此外资基金仍将保持活跃。国内机构投资者和企业将持续活跃,在市场中扮演卖方和买方的角色。

物流投资市场需求强劲,整栋成交开始涌现。企业层面的投资在物流市场持续火热。 例如,加拿大养老基金投资公司对在中国物流市场十分活跃的物流地产开发商嘉民集团追加12.5亿美元的资金投入,并通过该平台完成了9个项目的收购。随着一手物流用地日益稀缺,内资和外资开发商们逐步开始转移到二手市场寻求机会。据悉,一家外资开发商已将其部分资产投入市场,并迅速吸引了许多希望进入中国物流地产市场的投资者。该资产包如能顺利成交,将会成为物流机构投资的一个标杆案例。

零售物业

一线奢侈品牌调整战略,以扩大目标消费群体。仲量联行上海及华东区零售地产部总监邓汝舜先生表示:"包括Burberry博柏利及卡地亚在内的奢侈品零售商正通过开设线上零售平台,以进一步扩大其目标消费者群体。"虽然本季内奢侈品牌仍对开设线下实体店铺持谨慎态度,他们通过开设线上平台吸引了更多的消费者——例如,博柏利于第四季度正式入驻天猫平台。同期内,轻奢品牌保持了扩张势头。本季内,Coach、Furla、Michael Kors以及Kate Spade都在重点商圈开设了全新旗舰店。在中端市场,快时尚品牌加力扩张。在第四季度,无印良品新开三家全新旗舰店,包括其位于淮海路上的全球最大旗舰店。优衣库及H&M也在沪新开了多家旗舰店。

虹桥交通枢纽商圈的首个大型零售项目于本季内开业。瑞安集团打造的虹桥天地项目总商业建筑面积达到96,200平方米。其主力店囊括了优衣库、H&M、无印良品以及Gap等主流快时尚品牌。该商场的开业极大的丰富了周边办公人群及游客购物休闲选择。该购物中心同时还拥有一个远程值机柜台,可以提供虹桥机场大多数航班的远程值机,以及一个13,000平方米的演艺中心。本季内,由于南京东路和虹桥区域的项目招商进展顺利,核心商圈的空置率小幅下降至7.4%。同期,非核心区域的空置率平稳在7.1%。

新一轮的租户调整促成了个别商场的租金上涨。在核心商圈,购物中心首层租金同比增长4.6%,达到每平方米每天52.6元。非核心商圈租金同比增长5.1%,达到每平方米每天20.7元。在核心商圈和非核心商圈,正在进行租户调整的购物中心租金表现突出,拉动了市场租金的整体上涨。

住宅

2015年住宅成交量创六年新高。在宽松的政策环境下,2015年第四季度市场情绪持续高涨。四季度整体市场一手房成交量环比大涨22.1%,2015年全年成交总量高达1,500万平方米,同比增长51%。

市场购买情绪高涨,开发商加速推盘。2015年第四季度上海高端住宅市场共成交1,306套,全年的成交量高达3,166套,创六年新高。高涨的市场热情下,本季度住宅新开盘量保持高位。本季度市场共计新推出1,326套公寓。2015全年开发商共计推出3,270套公寓,创下2009年以来开盘量新高。在强劲销售的支撑下,开发商纷纷在第四季度提高售价。2015年第四季度高端住宅市场均价季度环比上升1.9%,达到人民币每平方米86,305元,较上个季度1.5%的增速而言涨幅加快。2015全年高端住宅价格同比增长6.2%。

服务式公寓需求回升和供应趋紧使得租金微涨。 在服务式公寓市场,需求在年底小幅回升。本季度无新服务式公寓项目开业。与此同时,由于被用作散卖或转为办公用途,本季度三个服务式公寓项目共计450套公寓退出租赁市场。因此,2015年第四季度服务式公寓市场的总存量同比减少7.3%。受到需求改善和总存量减少的影响,本季度平均空置率降低1.1个百分点至11.1%。四季度服务式公寓的平均租金环比微涨0.3%。2015全年服务式公寓的平均租金同比仅微涨0.9%。

强劲的销售有望在2016年持续。 我们预计高涨的购买情绪将会延续至2016年。仲量联行上海住宅部总监周静表示:"宽松的政策将会持续推高2016年住宅成交量和成交价格"。

物流

多方需求促使净吸纳量强势上涨。非保税市场净吸纳量由第三季度的90,000平方米增长至超过132,000平方米,且平均分布在各板块。 至此,2015年全年总吸纳量已达380,000平方米。在今年供应短缺的环境下,上海市场去化量令人印象深刻。本季度第三方物流、电商以及制造商均较为活跃。例如:韩国时装品牌衣恋集团租下新近竣工的安博金山项目的全部面积。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:"目前上海空置面积主要集中在东部地区,特别是临港板块。而2014年下半年上海西区的供应潮带来的空置面积已基本去化完成。"

非保税市场空置率继续下降。受惠于强劲的需求和有限的供应,第四季度非保市场空置率下降两个百分点至9.2%。此外,保税市场也迎来强势去化 – 第三季度新竣工的120,000平方米的保税仓库目前已经租罄。

活跃的租赁市场未能带来租金上涨。非保税市场租金与上季度持平,使得2015年全年增长率仅为0.8%。尽管今年去化情况令人振奋,但来自卫星城市的竞争以及上海未来大量供应使得业主对于提高租金仍持谨慎态度。