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北京办公楼市场的80/20规则


​​​办公楼市场常常被问到关于承租面积的问题,"它们(的面积)有多大?" "在这个市场中占主导地位的是承租面积较大的公司还是较小的公司?"今年第二季度,仲量联行华北区研究部走访了北京超过75栋非自用甲级办公楼,并收集了具体的租户构成信息,并于近期对数据进行再次分析,以便总结出北京甲级办公楼市场中租户的承租面积及分布。值得注意的是, 超大型企业往往持有自用的办公楼,而这些业主自用的办公楼并不在此分析范围之内。 

北京全市的租户承租面积分布

均值是具有迷惑性的,它往往并不能准确表达承租面积的分布情况。事实上,许多甲级办公楼的"平均"承租面积都低于1,000平方米,一些办公楼的均值甚至低于500平方米,此类办公楼在统计中约占20栋。实际上,"均值"为750 平方米的办公楼数量和"均值"为1,750平方米的一样多。因此,最好考虑整体市场中租户的承租面积分布情况。下表显示所有甲级办公楼租户的承租面积分布,同时选择了银行与金融业和专业服务业这两个占较大市场份额的行业为例。

仲量联行调研北京全市租户承租面积分布

注:以实际使用面积为基准

来源:仲量联行

80/20规则

首先我们注意到承租面积的分布情况实际上不会随着租户类型的变化而有所不同。事实上,我们观察到市场上80%租户的承租面积都在1,600平方米以下,另20%则是在1,600平方米以上。这似乎是一个在许多类型的数据中普遍存在"经验法则",它被称为80/20规则。这些租户类型之间唯一值得注意的不同点是:对于专业服务业来说,最常见的承租面积大小是200-400平方米,而银行与金融业则为400-600平方米。

​这就引发了另一个问题:中国大陆公司和非中国大陆公司之间是否存在承租面积的差异?​

​​​​中国大陆租户与非大陆租户公司承租面积差异表,仲量联行发布

通过数据我们可以发现,差异并不明显。同时,1,600平方米再次成为80/20规则适用的分水岭。

那么针对不同的办公楼子市场呢?

北京办公楼子市场承租面积表

在不同的办公楼子市场,我们开始看到一些承租面积分布的区别,80/20分界点略有不同。CBD以及奥林匹克和望京仍以1,600平方米为分界;第三使馆区稍高,为1,800平方米;而对于金融街来说,这个数字超过了2,600平方米。值得注意的是整体市场的分界点仍为1,600平方米,这是因为CBD占有的比重更高, CBD可租赁办公楼中的租户是金融街的十倍以上。大多数位于金融街的公司都在其自持的办公楼项目中办公,而这些项目并不包括在这次的分析之中。​

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>> 延伸阅读:北京办公楼市场租户组成信息图​​