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中国

亚太区三季度商业地产租赁与投资保持良好势头


​​​亚太经济


中国经济继续处于结构转型升级之中,更加注重于加强服务业与扩大内需。这一重大的结构性变化对亚太地区的其他国家——特别是中国的主要贸易伙伴——产生了巨大的影响。作为亚太区的第二大经济体的日本,在第三季度陷入了衰退,而政府实施的重大刺激措施尚未给消费或企业资本性支出带来重大增长。与此同时,印度的经济形势较好,预计其今年的经济增长率将超过中国。


尽管面临着诸多挑战,亚太经济仍保持着稳步发展——事实上,亚太经济的增长速度要超出世界其他地区的一倍有余。


亚太商业房地产市场租赁和投资保持良好势头


2015年第三季度,租赁需求连续第二个季度猛增。据我们乐观的预计,亚太地区全年的吸纳量与2014年的水平相比,至少增加20%。在商业房地产投资的前沿,投资者仍保持着浓厚的兴趣,而充足的流动资金和低借贷成本也在拉动资产需求。因此,2015年的投资额有望与2014年达到的历史高点持平。


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2015第三季度办公楼租赁及资本价值变动情况年百分比-仲量联行房地产咨询服务


办公楼租赁需求继续走强,但不同市场表现不一


第三季度,租赁活动从整体上来说继续回暖,总吸纳量继第二季度增长40%后,同比增加27%,势头依就强劲。然而,这种回暖在各个市场表现不一:中国和印度市场最为活跃,但新加坡等其他市场仍然表现平平。整个亚太地区最活跃的租户当属国内金融机构和高科技企业。


第三季度,在扩大内需以及跨国公司离岸外包业务的带动下,印度德里、孟买和班加罗尔等地市场的租赁量占到了整个亚太地区的一半。而从一级市场上办公楼租赁的增长情况可以看出,中国正在向服务型经济转变。上海甲级办公楼市场净吸纳量有望创历史新高。与此同时,来自中国大陆的企业也推动了香港的租赁需求。


办公楼供应稳健增长,入驻率略有上升


第三季度,亚太地区办公楼存量增加到了120万平方米,同比增长38%,其中印度占了三分之一。尽管出现了大量的新增供应,北京、香港和首尔等许多市场的空置率仍然有所下降,其中香港中环的空置率下降到1.2%,达到了七年来的最低点。上海、东京和悉尼的空置率保持稳定,但东南亚市场的空置率有所上升。

多数市场办公楼租赁增长放缓


第三季度,近三分之一主要的亚太市场有效净租金降低。租金平均环比增长0.5%,同第二季度的0.8%相比,增长有所放缓。本季度租赁增长最强劲的是悉尼(3.9%)和香港(3.5%)。尽管中国近期金融市场出现波动,但在金融和IT企业持续需求的推动下,北京和上海的租金仍然有所上涨。


截止到2015年第三季度的12个月里,平均租金总体上涨了2.1%。香港凭借亚太地区最高的租金和 11.1%的同比增长率,成为市场领头羊,上海和悉尼紧随其后,达到了8.2%创新高的增长率。班加罗尔、曼谷和东京也实现了强劲增长。而新加坡和大多数澳大利亚城市去年的租金则有所下降。


2007年至2015年第三季度商业房地产直接投资额-仲量联行房地产资讯服务


商业房地产投资市场方兴未艾


2015年第三季度投资额达到320亿美元,同比持平,但由于受到作为报表货币的美元走强的影响,因而实现了部分增长。截止到目前,投资额达到880亿美元,​比去年同期上涨了1%。本季度,跨境的亚洲投资者和全球基金表现活跃。


由于投资者继续关注规模大且流动性强的市场,因此日本(同比增长11%)、澳大利亚(增长13%)和中国(增长81%)在第三季度表现强劲。日本仍占据亚太地区市场首位,投资额达89亿美元。其他市场的表现则喜忧参半,香港由于达成了某项重大酒店交易,同比增长了25%,而韩国的投资额则下降了24%——其部分原因是由于缺乏交易性资产。


资本价值增长放缓


亚太地区各个领域和大多数市场的资本价值都实现了适度增长。在办公楼领域,平均资本价值增长放缓,环比增长1.5%,但仍继续超出租金增长的步伐。大阪(增长6.4%)和悉尼(增长6.3%)本季度增长最为强劲,而墨尔本、布里斯班和奥克兰也都实现了前所未有的增长,在3%到5%之间。雅加达和新加坡市场的资本价值则有所下降。


租赁与投资活动继续向好


2015年第四季度至2016年,办公楼吸纳量应该会继续增加,预计印度和中国的一线城市(特别是上海)的办公租赁市场表现最为强劲。展望明年,办公楼租金会在总体上实现适度增长,而悉尼、东京和班加罗尔将成为市场的领头羊。

与此同时,2016年预计又是一个投资活动旺盛的年头,投资额有望到达今年预计的1300亿美元,与2014年持平。​​​


>>扩展阅读:

2015 Q3 Asia Pacific Property Digest​​