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新闻

中国

2015年第3季度中国住宅市场概览


在宽松的政策环境下,市场购买情绪活跃,成交量维持在高位

本季度,政府继续出台新策以提振市场成交,包括更低的首付比例和房贷利率。改善型需求持续释放,继续推高住宅成交量。在仲量联行跟踪的20个主要城市中,2015年第三季度整体住宅市场成交量在上季度的高位基础上进一步小幅上升2.6%。

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注:(1)20个城市包括4个一线城市(北京、上海、广州和深圳)和16个二线城市(长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安以及郑州)
2)
价格变化来自于中国指数研究院的百城价格指数
来源
: 仲量联行, 中国指数研究院


高端住宅去库存时间进一步缩短,开发商溢价能力提升

在高端住宅市场,成交量也同样维持在高位,部分城市高端住宅库存量因而急速下降。根据过去12个月的平均销售速度计算,20个城市高端住宅库存去化时间由上季度的14.3个月缩短至本季度的13.4个月。其中,北上广深四个一线城市高端住宅库存去化时间已低于10个月。

伴随着去库存时间的进一步下跌,开发商持续表现强势,继续提升售价。本季度,我们跟踪的20个城市中有16个城市高端住宅价格出现上涨。成交更为活跃的一线城市房价继续领涨全国,而部分1.5线城市价格上涨也开始提速。展望未来,楼市总体政策环境有望继续保持宽松,第四季度住宅销售量将维持在高位。一线城市房价上涨的趋势短期内将难以扭转。

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注:库存去化时间基于过去12个月销售量计算
来源: 仲量联行

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来源: 仲量联行

 

城市竞争力与房价的博弈

10月初上海市政府对于房价和城市竞争力的表态引人注目。与此同时,Google Earth的夜间卫星图也引起了业内人士的热烈讨论。上海的房地产调控政策一直执行得较为严格,然而上海房价在此轮中国住宅市场复苏的过程中上涨依旧非常明显。究其原因无外乎其潜在的强劲需求和相对有限的新增供应。大量研究表明决定一个城市房价的最根本因素是其生产率。中国的超一线城市(北京和上海)积聚了优质的教育和医疗资源、完善的交通基础设施和大量的高素质人才。纵观这几年的发展,我们发现正是这些优势使得上海和北京对于金融、科技和专业服务业等高生产效率企业的吸引力与日俱增,也因此培养了大量的高收入人群和潜在购房需求。供需关系的不平衡将无可避免地对推动房价上涨,上海和北京现在经历的正是纽约、伦敦、香港这些国际大都市所经历的。当然,政府可以通过调整供应结构来对市场进行一定的控制,例如增加中小户型供应以降低总价、提供人才公寓以满足年轻人才的需求、建设经济适用房以满足低收入人群需求等等。