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物业管理领域“互联网+”:社区O2O成为焦点


曾经被开发商视为"赔钱赚吆喝"的物业管理业务,如今却成为分拆上市、实现开发商多元融资的"香饽饽"。自深圳房地产企业花样年分拆物管平台彩生活上市成功之后,物业管理业务正在被大型地产公司一个个拆分出来,包装成社区O2O服务平台准备上市。包括万科、万达、保利、中海外等在内的大型开发商,目前都有了相对明确的分拆物业上市计划。

对于国内开发商兴起的这股风潮,仲量联行研究部中国区负责人周志锋指出,房企分拆上市主要为拓宽融资渠道,同时达到"一种资产、两次使用"的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市,既在资本市场获得了更多的融资机会,还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力,获得丰厚的投资收益。此外,目前中国房地产市场的住房升级需求越来越多,物业管理成为开发商提升社区品质、在同质化竞争中脱颖而出的利器,物业管理服务的差别甚至能成为物业未来升值潜力的决定因素之一。在居住需求升级的背景下,物业管理可以帮助开发商在行业竞争日趋激烈的"白银时代"提升竞争力,自然得到更多重视。

作为全球物管行业的翘楚,仲量联行在中国大陆的物业管理面积达到5800万平方米。"国内开发商的思路跟国外有所不同,国外的物管直到今天,都是纯粹的物业管理服务,它们专业、贴心、细致,可以为开发商提供稳定的现金流。但国外并没有给物业管理赋予特别炫的概念,因此我们几乎没有看到已经上市的物管公司。"仲量联行区域客户资产管理中国区总监陶士龙表示。

陶士龙对比了国内与欧美国家物业管理行业的现状后认为,中外物管行业最大的不同在于,国外物业管理费只要业委会同意,可以自由增减调节,而国内必须由物价监督管理部门核准;国外一般不存在物业费欠费的情况,而国内这一现象非常普遍。这些差别决定了国内物管公司单纯依靠服务的生存模式难以为继,很难赚钱,国外的成功经验无法简单复制过来。

而国内开发商则是以物管为平台,实际上动的是社区O2O的脑筋。周志锋表示,目前国内房企分拆物业上市主要看中的是发展潜力巨大的社区O2O业务,社区O2O是对传统物业管理的一种补充,而成熟的物业管理体系以及庞大的客户群又是社区O2O业务发展成败的关键。目前万科、碧桂园、绿城、远洋等知名房企都有将旗下物业分拆上市的计划,这些龙头房企开发的社区规模庞大,数以万计的业主群体是最大的财富,以社区服务为切入点为物业板块创造更大的价值,也是房企实现战略转型比较理想的选择。

在仲量联行看来,目前国内房地产市场已逐渐进入存量房时代,未来房企间的竞争也将逐渐转向存量房领域。物业管理作为房地产综合开发后续经营管理的平台,更是房企挖掘产业链下游市场价值的通道。

事实上,2014年花样年分拆旗下物业彩生活上市成功开创了一种新的商业模式,拓宽了房企轻资产转型的思路。相关数据显示,到2020年,全国住宅物业面积将达到300亿平方米,社区服务消费将超万亿元。而开发商看准社区O2O这块大蛋糕,就是为了深度挖掘物业管理延伸服务,更看重的是社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求,其业务重心是通过搭建社区O2O生活服务平台,为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商、健康等多方面的增值服务。

 从现实情况来看,以社区O2O为平台、将物业分拆上市的模式得到资本市场的认可,甚至比传统房地产开发得到更高的估值。处于转型期的房企正在寻求新的利润增长点,而社区O2O为用户的刚性需求隐藏着巨大的市场空间,通过各类产品和服务满足住户的多样化需求,开辟了房企新的盈利模式。