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新闻

上海

2015年上海甲级办公楼市场净吸纳量有望创历史新高


过去的几个月中,我们常常被客户问及中国股票市场的波动将对上海办公楼市场的表现造成怎样的影响。一些投资者可能将上海市所拥有的金融中心地位和股市波动对金融业的影响联系起来,从而认为六月份以来的股市下挫将对上海办公楼租赁市场带来负面影响。然而,这种想法并没有得到市场数据的支持。仲量联行的最新统计数字表明,2015年前三个季度,上海市甲级办公楼净吸纳量已经超过了100万平方米1。我们以此预计上海甲级办公楼净吸纳量将于2015年创下历史新高。

净吸纳量将达到历史新高主要由以下三个因素推动。首先,内资金融服务业公司在中央商务区及非中央商务区的租赁市场上都表现得更加积极。受正在推进当中的金融改革以及上海自由贸易区相关政策的鼓励,从事包括商业银行和保险等传统金融业以及非传统互联网金融业的国内公司都积极地在上海新设立办公室或是进一步扩展其办公面积。相关的租赁成交案例如表1所示:

表1:国内金融服务公司在上海甲级办公楼市场完成的租赁交易

金融服务业的类别细分行业租户名称市场

建筑

等级

交易

日期

面积

(平方米)

传统金融业

商业零

售银行

昆山农村商业银行浦东中央商务区甲级2015年1,000
张家港农村商业银行浦东中央商务区甲级2015年1,000
保险公司上海人寿保险浦东中央商务区超甲级2015年3,000
私募基金普思资本浦西中央商务区超甲级2015年2,600
非传统互联网金融业P2P贷款民生电子商务浦西中央商务区超甲级2015年2,300
电子商务及P2P贷款民生电子商务浦东非中央商务区甲级2015年1,500
电子商务及第三方支付万达金融集团浦东非中央商务区甲级2015年11,500
第三方支付通联支付浦东非中央商务区甲级2015年8,000

来源:仲量联行(房地产资讯服务),中国房地产指数系统

作为向今年办公楼净吸纳量贡献的第二大需求来源,跨国公司在非中央商务区表现出尤其强劲的租赁需求。从事零售以及传媒业的跨国公司意识到中国中产阶级人口的壮大将提升国内消费潜力,于是积极地扩展其在华业务。许多这类公司也因此发现它们在上海需要更多的办公面积,于是纷纷寻求大面积相连的办公空间以整合扩张其办公面积。非中央商务区市场上大量的新增供应正好满足了这些跨国公司的需求。此外,一些诸如咨询等从事专业服务业的跨国公司继续看好其在中国市场的业务前景,进而对扩张办公面积表现出强烈的兴趣。相关的租赁成交案例如表2所示:

表2:跨国公司在上海甲级办公楼市场完成的租赁交易

行业细分行业租户名称市场

建筑

等级

交易

日期

面积

(平方米)

零售奢侈品牌零售商历峰集团浦西中央商务区超甲级2015年5,600
专业服务咨询与审计普华永道浦西中央商务区超甲级2015年16,720

媒体

 

广告WPP集团浦西非中央商务区甲级2015年47,000
广告阳狮集团浦西中央商务区超甲级2015年15,000

来源:仲量联行(房地产资讯服务),中国房地产指数系统

推升今年市场净吸纳量的第三大需求来源则是公司在其自建或收购的物业中的自用需求。一些公司,特别是国内金融机构,在非中央商务区内开发或者购买办公物业,并在这些项目中预留了较大比例的面积作为自用。相关的成交案例如表3所示:

表3:上海甲级办公楼市场的自用物业

行业自用公司名称项目名称区域竣工日期

面积

(平方米)

金融服务平安集团绿地中心二期浦西非中央商务区201578,300
房地产江苏新城房产股份国盛中心3、 4号办公楼浦西非中央商务区201530,000
海航集团海航大厦浦东非中央商务区201516,000
食品顶新国际顶禾商务广场A、B栋浦西非中央商务区201553,700


来源:仲量联行(房地产资讯服务),中国房地产指数系统

除了以上提及的三点主要需求来源之外,来自其他类别的租户的需求也同样为今年办公楼市场的净吸纳量做出了贡献,例如从事零售业及专业服务业的国内公司。

我们预计今年四季度的租赁需求将继续保持强劲。2015年全年上海的办公楼市场净吸纳量也因此有望创下新高,预计将超过140万平方米。今年,虽然沪指有所下挫,上海甲级办公楼市场的净吸纳量仍将呈上升趋势。

[1] 总建筑面积