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天津

第三方物流仓储需求活跃;海外品牌持续进驻,天津零售市场呈现多样化趋势

仲量联行2015年第三季度天津房地产市场回顾


  • 甲级办公楼市场租赁需求创历史新高
  • 第三方物流不断扩展仓储需求
  • 国际品牌进入天津提高整体零售环境
  • 央行一系列宽松政策巩固高端住宅成交持续强劲
  • 天津滨海新区危险品仓库爆炸影响

 

办公楼市场

第三季度办公楼市场整体吸纳量达到历史新高。财富管理公司积极设立分支机构,成为甲级办公楼市场主要需求来源。显著租赁成交包括本地财富管理公司华维集团, 与天汇广场A座签订2,990 平方米租赁合同,另一财富管理公司钰诚集团则与大悦城签订2,066 平方米租赁合同。

在主要办公楼分市场中,老城厢- 海光寺分市场成为需求主要推动力。其中,中粮集团开发的拥有63,900 平方米的大悦城项目表现突出。该项目于第三季度入市,约49%的可租赁面积提供给财富管理公司及周边寻求办公环境升级的租户。

本季度,大悦城和北京金融街控股开发的金融街南开中心A座两座甲级办公楼入市,共计新增148,000平方米建筑面积。甲级办公楼市场总存量达到554,210 平方米,同比环比均增长37%。未来供给压力促使甲级办公楼市场空置率大幅上涨至44.3%。

已有项目业主开始担心高品质租户流失。受此影响,净有效租金环比下降1.6% 至118元每平方米每天。

至2015年底,大部分未来供应将进入天津办公楼市场。随着租户对甲级、乙级及更低标准办公楼的需求,核心市场办公楼面临竞争环境加剧。

"由于未来供给将分布在不同分市场,未来2 至 4 年,我们将看到竞争加剧。同时,作为主要需求来源的财富管理公司拥有较高租金支付能力,将支撑缓慢下滑的租金水平。" 仲量联行天津办公室商业地产部负责人吕蔚然指出。

尽管财富管理公司需求强劲,市场整体租金仍将持续下降,从而转变为租户收益市场。同时,自贸区和首都经济圈的发展有望促进城市服务业的发展,从而增加对高品质办公楼的需求。

"由于需求不断增加,如天津新华国际金融中心将于2015年第四季度入市,将进一步加剧海河沿线板块的竞争环境,"吕蔚然补充道。


工业物流市场

仓储市场需求增长放缓,录得3.7万平方米净吸纳量。传统零售商作为天津仓储市场需求来源在本季度并没有较多租赁成交。同时,与上个季度相比,较少的新增供应也导致了净吸纳量的减少。然而,第三方物流公司在租赁市场仍然保持活跃。仲量联行天津董事总经理何迈可表示,"物流公司选址倾向于靠近电商巨头,如京东商城、唯品会,或靠近城市中的终端消费者。武清和北辰分市场由于地理位置的优势成为物流公司仓储用地的首选。"例如,国内物流公司—发网物流,与普凯武清物流中心签订2万平方米租赁合约。百世汇通则选择靠近市区的北辰分市场,租赁1.2万平方米仓储面积。

本季度,位于武清分市场的两个非保税仓库完工入市。嘉民武清物流中心二期与普凯武清物流中心共增加9万平方米仓储空间。由于上半年接近65万平方米的大量新增仓库集中入市,第三季度新增仓库以较低预租率进入市场。因此,虽然第三方物流和电子商务企业仍保持稳定的需求,市场整体空置率提升1.3个百分点至19.2%。

新兴分市场的非保税仓库租金下降。本季度,成熟分市场空港、北辰分市场租金保持平稳。而新兴市场自2015以来迎来大量新增供给,导致本季度入市的两个项目采取更为灵活的价格策略来吸引租户进驻。市场整体净有效租金小幅降至0.9元每平方米每天。

电商和第三方物流将会继续推动市场需求的持续增长。未来仓储供应将推高市场空置率直至2016年底达到峰值。与此同时,租金将在2016年底前保持相对平稳。随着2016年后空置面积的吸收,租金有望缓慢提升。

零售地产

国际品牌活跃,推动天津零售市场多样化发展。2015年第三季度,需求主要来自于餐饮、时尚、娱乐业态。对于经历品牌调整的项目,业主倾向于引入大面积的娱乐品牌,从而快速吸纳空置面积并有助于提升客流量。来自美国和韩国的零售品牌本季度持续活跃,如悦诗风吟和爱丽小屋不断扩张新店;Abercrombie & Fitch 也于本季度进驻恒隆广场,成为天津首家、大陆地区第四家分店,面积超过300平方米。Forever 21和 Adidas旗舰店分别超过1,000平方米,有望在2015年内开业。仲量联行天津零售地产部负责人尹伟静表示,"天津核心零售商圈,如南京路和滨江道分市场仍将吸引国际快时尚和流行品牌,且新进品牌也希望将首店放置在核心商圈。"

天津富力广场于本季度开业,服务于周边社区。这一购物中心的开业为老城厢分市场增加43,000平方米存量。天津富力广场定位中端,引进时尚品牌、儿童娱乐业态以及餐饮品牌满足辐射内居民需求。市场整体稳定的需求和有限的新增供应使得空置率小幅下降0.2个百分点至16.7%。

天津整体零售租金保持稳定。虽然天津富力广场以低于市场平均的租金水平入市,然而,由于成熟项目的租户需求持续强劲,表现良好的购物中心,如大悦城和远洋未来广场,租金小幅上涨从而抵消了租金下行趋势。

2015年第四季度,两个大型购物中心:爱琴海购物公园和熙悦汇将进入天津非传统零售区域,为零售市场带来近350万平方米新增供应。

较大的未来供应使得消化存量需要一定时间,加之部分项目在进行品牌调整,2015年底空置率预计爬升至18.5%。市场整体租金也会相应下降。然而,随着2016年内津汇广场购物中心和乐宾百货品牌调整的结束,空置率将逐渐回落。


高端住宅

本季度中国银行出台更多住宅市场宽松政策,对整体住宅市场的需求有推动作用。对于首次住宅购买者,首套房贷款首付由三成降至不低于25%。高端住宅市场成交量继续升高,共计2,038套,环比下降12%。贷款政策的放宽持续带回购房者。陆家嘴地产的惠灵顿河滨花园项目,成交量达到488套,是单季度成交最多的项目。需求主要来自于升级改善需求的购房者。

政府利好政策的鼓励使得开发商陆续推出2911套住宅,环比提高2倍。显著项目为:位于河西区梅江板块的天津全运村项目,由融创和绿城共同开发,本季度推出840套住宅,占供应量30%。此项目满足居住在周边河西和西青区的购房者升级改善需求,原因是过去几年此区域高品质住宅项目供应较为有限。继五年以来逐步消化存量后,梅江板块四个高端住宅项目自2014年以来陆续推出。

成交价格加速上升,环比提高2.1%至人民币23931每平方米。2015年第三季度,梅江地区住宅成交价格环比上升最大,环比增加7%。和平区住宅成交价格环比上升6.9%。"由于新入市的项目交通便利、周边环境宜人,价格有所上涨,从而导致高端住宅市场平均成交价格上升。同时,洋房项目的入市也推动了整体价格的提升。"仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示。例如,位于海河沿岸板块的中信城市广场项目,本季度成交172套,洋房成交价格普遍高于高层价格10%。

 

天津滨海新区危险品仓库爆炸的影响

今年八月,天津港的一场危险品仓库爆炸惊动了整个国际社会。据报道,这场爆炸导致了160人死亡和严重的财产损失。爆炸的短期影响是损毁了周边居民社区、轻轨站以及两公里范围内的部分工厂和零售项目。大火导致空气质量也短期下降。爆炸的长期影响则关系到天津的城市形象和声望,但对周边区域物业的直接影响则十分有限。天津市区距离爆炸点超过40公里,甚至滨海新区距爆炸点3 – 5公里范围内的部分区域都没有受到影响。除了一些受损工厂和住宅小区外,滨海新区和天津市区居民又回到了正常的生活。然而,对于企业遵守安全规则的担心仍存在。​