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新闻

中国

2015年3季度中国办公楼市场概览


内资金融租户继续快速扩张布点,外资租户需求相对温和

2015年三季度,内资金融服务企业仍然是办公楼市场的需求主力。总体而言,中国证券市场自6月中旬以来的大幅波动并没有对办公楼市场产生显著负面影响。在金融行业中,财富管理、互联网金融、融资租赁等一批非传统金融类企业在中国主要城市持续其快速扩张布点步伐。在一些主要一二线城市,新设立租赁成交比例出现显著上升,如杭州、重庆、天津等。同时,我们注意到一些传统的大型制造业民营企业正在迅速进入金融服务领域,预计该趋势将会在未来持续存在。

在上海与北京,除内资金融企业以外,国内专业服务企业的扩张需求也表现出上升势头,如律师事务所等。另外,内资民营企业的购买自用需求依然保持强劲,尤其表现在上海的非中央商务区域。外资需求总体较为平静,出于节省成本考量,诸多大面积需求的客户正在积极寻求搬迁至非中央商务区。

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金融企业的强劲需求提升业主溢价能力,但部分二线城市供应压力未减

在仲量联行跟踪的20个城市的甲级办公楼市场中,一线城市租金在本季度继续保持稳定的增长。上海保持环比增幅的领先地位。在多数二线城市中,受内资金融企业的强劲需求推动,租金变化总体有所提升,尤其是在南京、大连等短期供应压力较小的城市。但是在一些新增供应依然较大的二线城市,甲级办公楼租金继续呈现环比下降态势,如重庆、成都以及沈阳。

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*租金环比变化为同质比较


本期特别视角:

证券市场的波动对办公楼市场影响几何?

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考虑到分析重点为租赁需求,上述图表中的净吸纳量除去了大面积的自用部分(主要集中在上海、南京、苏州、厦门市场中)

自六月中旬以来A股市场的大幅震荡引发了诸多分析人士对于中国办公楼市场需求的担忧,尤其是对目前需求的主要来源,即内资金融机构的担忧。在仲量联行跟踪的20个城市的甲级办公楼市场中,我们并没有看到总体市场的净吸纳量受到短期股市波动的显著影响。同时,我们也了解到在各主要一二线城市中,租赁问询量仍然保持上升态势,且主要来自于国内金融企业。虽然在一些城市中出现小部分财富管理、P2P、小额担保公司的退租或缩减面积案例,但相比于新增吸纳量,占比极低。

究其原因,我们认为新一届政府着力推进的一系列经济改革措施,尤其是金融改革,是近期国内办公楼市场出现强劲需求的最为重要的动力。诸如利率市场化改革、民营银行的放开、自贸区的先行先试、对创新金融的支持等等的改革措施以比想象更快的速度转化为了新增的办公需求。中国证券市场短期的起伏并不能决定办公楼市场需求的强弱。展望未来,只要金融及其他服务领域的改革步伐不停滞,中国办公楼市场的需求就会继续保持较为强劲的势头。事实上,相比于成熟的经济体,相对"年轻"的中国金融行业拥有巨大的市场和发展空间。