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广州

仲量联行:珠江新城甲级办公楼租金稳定增长,住宅问询和成交量齐上扬

2015年第三季度广州房地产市场回顾


广州,20151015 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:"2015年第三季度,尽管经济增速出现放缓迹象,广州甲级办公楼市场仍然基本保持稳定。浓厚的商务氛围,优越的办公环境等因素,使珠江新城区域已成为大部分企业的办公楼租赁首选,本季度租赁成交主要集中在该区域。"广州零售物业市场整体租赁需求出现分化,优质品牌租赁需求保持平稳,而中低端无品牌商铺租赁需求则出现明显下降,此趋势预计将助推购物中心升级转型。本季度广州整体仓储租赁活动平淡,由于周边城市东莞、佛山和惠州等地的仓储供应逐渐成熟,为大型租户在珠三角范围的地区配送中心选址提供更多选择,因而抑制了广州非保税仓储物业的需求增长。住宅方面,宽松的政策环境激发了市场潜在的需求,使普通住宅市场和高端住宅市场的问询量和成交量均双双上扬。一手高端住宅市场延续前两个季度的复苏势头,以改善型需求为主要需求驱动因素,本季度销量达到约900套,这也是自2010年以来单季度最高销量。


甲级办公楼

国内经济稳定增长,内资企业主导租赁需求。2015年第三季度,尽管经济增速出现放缓迹象,广州甲级办公楼市场仍然基本保持稳定。大部分内资金融公司、IT公司和专业服务机构的扩张需求并没有受到影响,继续享受大量优质新增供应和稳定租金水平带来的办公环境提升的机会。

浓厚的商务氛围,优越的办公环境等因素,使珠江新城区域已成为大部分企业的办公楼租赁首选,本季度租赁成交主要集中在该区域,其他细分市场租赁需求相对较弱。原本位于越秀和天河北的企业的搬迁需求,以及新进驻广州的企业的租赁需求,均集中在珠江新城区域。

租赁需求稳定,空置率持续下降。2015年第三季度,位于珠江新城的珠控国际中心(建筑面积约8.5万平方米)落成,新增供应推动广州甲级办公楼总存量增至397万平方米。

由于广州办公楼市场租赁需求稳定,新项目的预租率和企业自用比例也较高,因此,本季度广州甲级办公楼空置率为7.2%,环比下降0.5个百分点。

得益于稳定的租赁需求,租金平稳增长。本季度,受到租户迁出影响,天河北整体租金水平有小幅下降。另一方面,租户对部分地处珠江新城区域且租金水平较低的办公楼需求仍然较强,推动了珠江新城租金水平稳步上升。总体而言,本季度广州甲级办公楼平均租金保持稳定增长,环比微升1.2%,至160.1元每平方米每月。

本季度,广州甲级办公楼一手和二手市场资本值均维持平稳。虽然投资者仍积极寻找整栋办公物业投资机会,但买卖双方对售价仍保有一定的分歧。因此,本季度资本值与上季度基本持平,环比仅小幅微升0.6%。

市场展望:展望未来,仲量联行华南区研究部总监曾丽表示,未来12个月,广州市办公楼租赁需求将基本保持稳定,仍由内资企业主导,外资企业相对比较谨慎。由于经济发展的不确定因素有所增加,最近股市也出现波动,预期将会影响部分金融服务及信息技术类企业的扩租需求。但是,曾丽预计本地企业出于提升企业形象的租赁需求,尤其是对珠江新城优质办公楼的租赁需求,将支撑整体租赁市场。

未来12个月将有约逾100万平方米新增供应,大量新增供应预期将造成一定空置压力,使得部分业主的租金立场软化,进而持续抑制租金增幅,广州空置率也将被推升至12-13%。因此,曾丽预计未来12个月,甲级办公楼整体租金走势仍将保持基本平稳。


零售物业

零售商租赁需求明显分化,优质品牌仍积极开拓广州市场。广州市统计局公布的数据显示,2015年1至8月,社会消费品零售总额同比增速为11.4%,低于去年同期12.7%的增幅基本持平近1.2个百分点。广州整体租赁需求出现分化,优质品牌租赁需求保持平稳,而中低端无品牌商铺租赁需求则出现明显下降。

国际中端及中高端品牌仍积极开拓广州市场。本季度,Jo Malone, Pandora及Agent Provocateur在广州开设首家门店,选址太古汇。维多利亚的秘密在广州开设第三家门店,选址海珠区乐峰广场,这也是其首家位于新兴商圈的店铺。

广州优质零售物业空置率与上季度基本持平。2015年第三季度,位于萝岗科学城的万达广场满租开业,推动广州优质零售物业总存量至约227万平方米(建筑面积)。

由于部分小面积铺位占比较高的购物中心逐步开始对业态进行重新规划和调整,导致其空置率上升,即使萝岗万达广场满租开业,本季度广州优质零售物业整体空置率仍维持在2.3%。

广州整体租金升幅平稳;投资市场回报率小幅上升。本季度,成熟的天河北商圈依然是租金增长的主要推动力,其他渐趋成熟的新兴商圈也进入租金稳步上升阶段。然而部分传统商圈,由于逐渐失去对年轻购物消费群体的吸引力,零售商业氛围有所回落,导致商场业主的租金立场软化。本季度广州优质零售物业整体平均租金环比上涨0.6%。

本季度无大宗成交。相比上季度,投资市场上可售项目有所增加,部分业主对于售价的立场相对软化,而投资者仍希望依托较强谈判能力获得更高回报。本季度广州优质零售物业资本值与上季度基本持平,市场回报率小幅上升。

市场展望:展望未来,曾丽表示,预期未来12个月,中低端无品牌单体商铺的租赁需求将继续维持疲弱态势,而优质品牌稳步扩张的趋势预料维持不变。国际中端品牌亦可能更多地通过代理商的形式,积极开拓广州市场。从业态来看,销售表现较好的快时尚和餐饮类租户预计将继续保持较快扩张步伐。

来自优质品牌和本地无品牌商户租赁需求的两级分化,预计将助推购物中心升级转型,部分定位与品牌组合不佳的项目预期会面临更大空置压力。伴随着大量新增供应在未来12个月相继入市,预期广州整体租金年增长仍依赖于少数优质项目,整体增幅仍将受限。投资市场方面,曾丽预期业主方立场或将继续软化,投资者维持积极观望态势。


工业物业

本季度非保税仓储新增需求相对疲软。2015年第三季度,整体仓储租赁活动平淡。一方面,广东社会零售消费品与上季度相比,环比有所增长,但第二产业发展相对放缓。另一方面,由于周边城市东莞、佛山和惠州的仓储供应逐渐成熟,为大型租户在珠三角范围的地区配送中心选址提供更多选择,因而抑制了广州非保税仓储物业的需求增长。另外,较低的整体空置率也抑制了部分租户需求,导致需求外溢。

保税仓储市场方面,虽然同比而言,广东地区的进口市场仍显低迷,但与上季度相比,进口总额略有回升。这使得保税仓储市场的需求大体维持稳定。然而,由于优质保税仓储项目空置率相对较低,使得广州保税项目的净吸纳量维持低位。

本季度无新增仓储项目供应。2015年第三季度,广州无新竣工非保税仓储项目。由于没有新项目入市,非保税仓储市场空置率维持在3.2%,广州非保税仓储总存量维持在170万平方米左右。

本季度,保税仓储项目也无新增供应,广州优质保税仓储总存量维持在28万平方米。

本季度广州仓储项目租金维持平稳。虽然本季度广州无新增非保税仓储项目投入租赁,但周边城市可预租或者洽谈项目的增加及广州本地需求的疲软,使得广州非保税仓储物业租金上涨谨慎。广州本季度租金仅环比上涨约0.5%。

本季度,鉴于市场可租赁面积较少,并无记录到大宗保税仓储物业租赁成交。有限的可租赁面积,使得业主小幅提高租金报价水平,本季度保税仓储市场租金环比涨幅为0.5%。

市场展望:展望未来,曾丽表示,珠三角其他城市优质非保税仓储市场的成熟,预期将进一步抑制广州市场平均租金的上涨。虽然目前广州非保税仓储空置率较低,而且未来12个月内的新增供应大部分为定制仓库,自用需求较高,但租户迁移至珠三角地区的需求增加,预期将削弱业主的加价空间。据初步统计,至2016年末,珠三角地区将新增超过40万平方米优质非保税仓储项目。因此,曾丽预计未来12个月广州非保税仓储租金涨幅将维持在2-3%左右,而空置率将维持在3-5%的稳定水平。

从中长期来看,国家对外贸市场的政策性刺激作用,例如一带一路的国家战略,将对广州保税市场产生积极稳定的影响。曾丽预计,广州保税仓储的问询需求将维持平稳上升,同时未来竣工的保税仓储项目将获得良好的吸纳,并推动未来12个月租金上升3-4%。


高端住宅

宽松的政策环境推动广州整体住房需求。中国人民银行8月再次宣布降基降准,以及中央多部门联合发文宣布取消执行了十年之久的楼市限外令。宽松的政策环境激发了市场潜在的需求,使普通住宅市场和高端住宅市场的问询量和成交量均双双上扬。

一手高端住宅市场延续前两个季度的复苏势头,以改善型需求为主要需求驱动因素,本季度销量达到约900套,这也是自2010年以来单季度最高销量。中心城区的新楼盘因其所在区位和生活配套,对改善型买家更具吸引力。

本季度新推盘数量与上季度相比,有近双倍增长。前两个季度市场活跃,开发商信心得到提振。本季度新上市项目包括珠光御景三期、保利天悦和恒大御府,加上已有项目的新推盘单位,广州共有约1,600套住宅单位入市,比上季度增加约900套。

高端住宅市场销售表现亮眼,租赁表现平稳。由于上季度股市行情出现大幅波动,部分资金流出股市寻求避险,致使一线城市高端住宅成为重要标的。开发商从而减少促销活动,清理尾盘。受广州中心城区未来新楼盘供应有限的影响,珠江新城、天河北等成熟商圈的二手高端住宅市场表现同样抢眼,资本值升至36,026元每平方米,季度环比上涨1.4%。

本季度广州高端住宅租赁市场整体表现平稳,但由于部分高端住宅业主倾向搬迁往新兴的高端住宅区域,如琶洲、白云新城等,使得市场上放盘增多。另外由于天河北某服务式公寓的三年返租合约到期,租金大幅下滑,使得广州高端住宅租赁市场整体租金略微下降0.7%,至人民币84.8元每平方米每月。

市场展望:展望未来,曾丽认为,政府至少会继续维持当前宽松的房屋贷款政策。购房需求方面,为避险而离开股市的资金持有者和新近涌现的互联网和金融行业高净值人士,预期仍将是高端住宅市场消费主力。曾丽预计,随着这部分资本的逐渐释放,未来12个月广州一手高端住宅成交量将与今年情况基本持平。

由于去库存压力减轻和市场需求持续旺盛,预计未来12个月,一手高端住宅市场价格将有3-5%的增幅。二手高端住宅方面,由于未来中心城区新楼盘供应有限,部分高端住宅买家将转向二手市场,由此预期带来3-5%的价格涨幅。高端住宅租赁市场亦将在未来12个月维持在2-4%的增长水平。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。