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上海

办公楼租金强势增长,推动投资市场表现强劲

仲量联行2015年第三季度上海房地产市场回顾


​上海,20151015内资金融服务公司、跨国零售商和专业服务供应商在中央商务区办公楼租赁市场较为活跃。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:"租金的强势增长对投资者心态有显著提振,并促使商业房地产投资市场表现强劲。"本季度共三家购物中心全新开业,同时两家传统百货关店并计划重新打造为购物中心,印证了零售市场由百货商店向购物中心转型的趋势。高端住宅销售势头保持强劲,促使开发商加快推盘速度并提高售价。物流市场本季度无新项目竣工,而来自第三方物流的强劲需求在提高净吸纳量的同时也将空置率降至一年多以来的最低水平。


办公楼

出于新设立其在上海办公室的考虑,来自内资金融公司的租赁需求增长。仲量联行上海商业部总监张静表示,"2015年第三季度,国内零售商业银行和财富管理公司积极地在浦东寻求办公面积以新设立其办公室。"例如,长春农商银行在金茂大厦内租赁了500平方米的办公面积以设立其上海分公司。此外,一家内资财富管理公司在宏嘉大厦内租赁了1,800平方米的办公面积以新设立其分支机构。在浦西中央商务区,内资金融公司亦在寻求办公面积以设立其新办公室。一家总部位于北京的私募基金在企业天地3号内租赁了约2,600平方米的办公面积以建立其上海公司。与此同时,从事零售以及专业服务业的跨国公司在浦西市场仍然表现活跃。

市场新增供应集中在浦西中央商务区以及非中央商务区;浦东中央商务区的新增供应量继续趋紧。在过去的四个季度中,浦东中央商务区内没有新增甲级项目竣工交付。在浦西中央商务区,位于黄浦区的外滩SOHO (87,248平方米)是本季度唯一竣工交付的项目。在非中央商务区市场,三个总建筑面积为151,220平方米的甲级办公楼项目于本季度交付竣工。它们是:位于浦东的东方纯一大厦3号楼(30,831平方米)以及位于浦西的虹桥万科中心1期(58,385平方米)和SOHO虹口广场(62,004平方米)。本季度浦东和浦西中央商务区的空置率分别为1.6%和6.1%,基本维持在上季度的水平。

强劲的租赁需求推动浦东和浦西的租金上涨。2015年第三季度,浦东甲级办公楼租金环比上升2.2%至每平方米每天11.0元,浦西甲级办公楼租金环比上升2.3%至每平方米每天9.4元。国内外机构投资者对于未来中央商务区租金上涨持乐观态度,因此更加积极地寻求办公楼市场上的整幢投资机会。


销售型办公楼

来自自用买家的强劲购买需求继续吸纳近期开盘项目的面积。本季度,于2015年上半年开盘的徐汇万科中心一期1座及3座的平均去化率达到85%。其中主要的购买需求来自寻求大面积办公空间以自用的公司买家。例如,总部位于香港的食品公司—李锦记集团在徐汇万科中心一期1座内购买了18,200平米的办公面积。此外,一家在上海上市从事装饰业务的上市公司--全筑股份在徐汇万科中心一期3座购得6,400的办公面积。2015年第三季度,位于虹桥交通枢纽板块的虹桥正荣中心(30,164平方米)是上海销售型优质办公楼市场上唯一开盘的项目。本季度,该项目中已有一幢面积为2,593平方米的独幢办公楼被自用买家整幢购得。2015年前三个季度中市场总成交量达到258,433平方米,同比上升94.2%。其中,单笔成交额超过500万美元的成交总量占前三季度总成交量的近70%。

产业园区

强劲租赁需求追逐优质地段物业,并继续推动租金小幅上涨。享有便捷公共交通并能提供小型独栋物业形态的项目成为市场最受租户欢迎的物业。例如,紧邻地铁9号线的科技绿洲三期(124,037平方米)计划今年交付共十五栋小型独栋物业已获得80%的签约率,较第二季度的20%上涨显著。一家专注经营艺术品收藏的电子商务公司——赵涌在线本季度签约位于科技绿洲三期内的一个独栋项目,租赁面积为5,500平方米。张江高科技园区内,非传统金融类租户继续积极扩张,这是因为浦东办公楼市场供应紧缺,张江正逐渐发展成为浦东新兴的商务集群。例如,总部位于上海的互联网金融类企业,善林金融信息服务公司分别在长泰广场和星峰企业园内设立了两家分支机构。此外,响应政府发展众创空间推进大众创新创业的号召,由两地方政府主导的众创空间分别租赁9,000和7,000平方米面积设立于漕河泾新兴技术开发区和大宁创意园区内。因此,张江与漕河泾内表现优异的物业继续推动上海核心产业园区租金第三季度环比上涨0.9%。

 

投资

尽管金融市场仍处于波动时期,本季度房地产投资仍保持活跃。"2015年第三季度上海投资市场的成交总额创下历史新高,"仲量联行中国区投资部总监李凌表示:"虽然近期新闻里有关中国经济的负面消息时有报道,然而强劲的市场基本面以及对后市的乐观预期令不少投资者完成了大宗办公楼的买卖成交。仲量联行协助其主要客户葛洲坝集团以及凯雷投资集团和里昂证券亚太恒富资本的合资公司将其满租的物业成功出售给其他机构投资者,这也反映出投资者正在积极地寻求合适的投资物业。"

境外上市的房地产投资信托基金成为主要的资产买家。作为在上海投资成交历史上交易额第二大的成交,领展房地产信托投资基金本季度以66亿元人民币的总价购得瑞安集团开发的企业天地一座和二座,更加确认了其投资中国市场的决心。这桩成交凸显出投资者对位于浦西核心中央商务区高品质、表现稳定的物业所表现出的强烈兴趣。与此同时,越秀房地产投资信托基金以26亿元人民币的总价从凯雷投资集团和里昂证券亚太恒富资本的合资公司购得位于浦东的宏嘉大厦,完成了其在华南地区以外的首次投资。依靠拥有较低的资金成本以及能够获得低价的离岸融资资金的能力这两大优势,不动产信托投资基金将成为中国一线城市(诸如上海)里争夺整幢购买高品质物业的有力竞争者。

陆家嘴以外的浦东地区成为热门的投资区域。强劲的租金增长、保持在高位的入驻率、以及市场上有限的可交易物业这三个因素共同作用,令投资者对物业投资保持着强烈兴趣。在浦东竹园中央商务区内,几乎与宏嘉大厦被整幢收购同时发生的成交还有:总部位于北京的葛洲坝集团以22亿元人民币的总价将葛洲坝大厦整幢卖给平安集团。由于国内和境外投资者对浦东市场未来走势均持乐观态度,他们对位于陆家嘴以外的浦东其他中央商务区内高品质物业的投资需求也将进一步提升。

尽管本季度没有整幢成交完成,物流投资市场仍然保持活跃。随着APG 和易商在中国市场联合增资2.85亿美元,本季度企业层面的交易继续表现活跃。此外,投资者与本地开发商结成战略伙伴关系,共同在二手市场上拿地。2015年第三季度上海物流市场上没有大宗成交发生。而在位于上海以北的卫星城市太仓,LOGOS收购了两个物流地产项目。


零售物业

本季内,一线奢侈品牌调整战略,以扩大目标消费群体奢侈品牌通过设计体验导向的消费等非传统的模式,力图吸引更多的消费者。Gucci在中国的第一家餐厅——1921Gucci于本季在iapm开业。同时,BurberryChanel的美妆精品店也于本季全新开业。仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜先生表示:"这些新店的客均消费会更低,有利于品牌吸引更广泛的消费群体。"与此同时,奢侈腕表与配饰品牌则缩减了已有的店铺面积,以应对停滞不前的市场状况。例如本季度ChopardPiaget等高端腕表品牌缩小了位于国金中心的门店营业面积,Loewe也关闭了位于静安嘉里中心二楼部分的门店。

本季内共三家购物中心全新开业,同时两家传统百货闭店歇业位于新天地商圈的复兴SOHO、虹桥商圈的南丰城北区(南丰城三期项目)和虹口商圈的瑞虹天地星星堂于本季开业,合计总建筑面积达94,400平方米。这三个项目体量均相对较小,定位于中端消费市场。另一方面,淮海路商圈的东方商厦和位于天山路的百盛则闭店歇业,并计划重新打造为精品购物中心,这也反应了传统百货近年的弱势。本季内,由于南京东路和虹桥区域的项目招商进展顺利,核心商圈的空置率小幅下降至9.5%。同时,非核心区域的空置率也下降至6.8%,主要得益于商圈内的个别项目成功引入了体验类租户,并填充了商场较高楼层的空置面积。

核心商圈和非核心商圈的租金的都略有上升在核心商圈,购物中心首层租金同比增长4.6%,达到每平方米每天51.8元。非核心商圈租金同比增长6.0%,达到每平方米每天20.6元。在核心商圈和非核心商圈,正在进行租户调整的成熟购物中心租金表现突出,拉动了市场租金的整体上涨。


住宅

住宅市场销售势头维持强劲宽松的政策环境以及旺盛的改善型需求促使本季度销售势头持续强劲。在2015年二季度销售环比大涨104%后,三季度整体市场成交量仍高达400万平方米,环比微降0.1%,同比大涨81.2%。

高端住宅量价齐升,开发商加速开盘高端住宅市场本季度成交761套,环比微降2%,同比大涨122%。今年前9个月成交共计1,860套,相比去年同期大涨130%。高涨的购买情绪促使开发商加快推盘速度:本季度7个高端住宅项目共计推出1241套公寓,创下2008年四季度以来季度开盘量新高。同时,开发商在2015年三季度继续提高售价,高端住宅市场均价环比上升1.5%,达到人民币每平米82,207元。

服务式公寓平均空置率下降,租金微涨随着部分跨国汽车公司增派外籍员工到上海来支持其扩张计划,本季度服务式公寓租赁需求小幅提升。本季度无新增服务式公寓项目开业,由此空置率下降1.2个百分点至12.2%。受益于需求的回升和有限的新增供应,本季度服务式公寓平均租金环比微涨0.2%。

2015年有望强劲收尾随着政策持续宽松,我们预计目前强劲的销售势头将会在未来三个月中持续。仲量联行中国研究部总监周志锋表示:"今年住宅销售量有望创6年来新高,上海高端住宅价格增涨将会延续至2016年"。

 

物流

来自第三方物流的强劲需求促使租赁活动进一步提升。本季度净吸纳量由2015年二季度的67,000平方米增长至逾90,000平方米。在缺乏新增供应的背景下,本季度净吸纳量水平高于预期。第三方物流公司贡献了近90%的非保税市场吸纳量,其租赁区域既包括需求旺盛的上海西区,也涵盖了需求相对较弱的奉贤和临港区域。此外,传统零售商如宜家等仍然保持活跃。强劲的吸纳量以及新竣工项目缺乏使得2015年第三季度非保税市场的空置率下降2.1个百分点至11.2%。"如今上海非保税市场的空置率已经达到2014年第二季度以来的最低点,"仲量联行中国工业部总监司徒艺表示,"许多2014年下半年累积的空置面积已被去化。"

新增供应使得保税市场空置率上升。本季度保税市场吸纳量达到10,000平方米,一定程度上得益于近期跨境电商和汽车行业贸易量的增加。

业主保持租金稳定以期去化空置面积。非保税市场租金连续四个季度环比持平。随着旺盛的需求水平持续降低市场上剩余的空置面积,本季度业主心态得到些许提振。尽管如此,绝大多数业主仍选择优先降低空置率,而非提高租金。