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西安

稳定租赁需求推动西安甲级办公楼市场空置率持续走低

2015年第三季度西安房地产市场回顾


西安,2015年10月15日

  • 甲级办公楼市场 - 受稳定租赁需求推动,空置率继续走低。
  • 优质零售物业市场 - 国际零售商及餐饮品牌积极扩张。
  • 高端住宅市场 - 最近公布的刺激楼市政策对高端住宅市场并不明显,成交量录得环比下降。
  • 优质物流仓储市场 空置率小幅下降,租金呈上涨态势。

甲级办公楼

2015年第三季度西安甲级办公楼市场未录得任何新项目竣工。西安甲级办公楼市场自从2013年第四季度位于曲江的中海大厦入市以来,并无新建成的项目供应。同期,市场迎来2栋乙级办公楼(总建筑面积约54,119平方米)竣工使用,分别为:位于城北的保利中达广场以及高新区的盈樾国际。

在城市经济持续健康发展的大环境下,新增需求导致整体甲级市场空置率持续走低。本季度,西安甲级办公楼市场净吸纳量达到2,223平方米,环比大幅上涨。截至第三季度末,甲级办公楼市场的空置率为10.1%,相比上季度的10.5%下降0.4个百分点;空置面积主要集中在高新区的都市之门。

本季度,内资企业和本地企业仍主导西安甲级办公楼市场租赁需求,其中内资企业更为活跃。上海红歆财富投资管理有限公司入驻市中心的长安国际中心,租下1,159平方米;比亚迪汽车金融有限公司入驻高新区林凯国际,租下331平方米以及婧希豪事业集团租下招商银行大厦近1,554平方米。与此同时,外资企业因业务需求有限对甲级办公楼仍持谨慎态度。在所有租赁成交案例中,较为瞩目的案例均出现在位于南二环与小寨片区的凯德广场,包括,星展银行租下约615平方米以及东芝开利空调租下约160平方米的办公楼面积。 

甲级办公楼市场平均有效净租金环比上涨。本季度,受惠于到数栋入驻率接近满租水平的甲级办公楼项目,如市中心的长安国际中心以及高新区一期的林凯国际,拉动整体甲级办公楼市场平均有效净租金微幅走高0.5%至人民币105.7每平方米每月。

展望2015年第四季度及2016年,西安市场将新增大量甲级办公楼项目,租赁市场竞争将日趋激烈。2016年将成为西安甲级办公楼市场历史供应高峰期,新增供应接近710,000平方米,大部分供应集中在高新区二期。由此影响,高新区二期租赁市场的竞争将愈演愈烈。“目前,西安甲级办公楼市场供需相对平衡,但面对即将到来的大量新增供应,预计部分业主将面临项目开发后期运营方面的挑战。我们相信在大量新建项目入市的环境下,市场将在明年出现明显变化。企业用户在租赁市场上可以选择的项目将越来越多,因此租户在谈判桌上的议价能力逐渐将高于业主。” 仲量联行商业地产部负责人青疏影表示。


优质零售物业

西安优质零售物业市场有三个项目开业,总体量超过290,000平方米。本季度,西安优质零售物业市场迎来三个项目竣工开业。作为龙湖集团在西安打造的第二个社区型购物中心,位于曲江片区的龙湖星悦荟-曲江店成功引进永辉精品超市,上影影视,太平洋咖啡,Zoo咖啡,特色餐饮以及儿童业态等。此外,华东万和城位于二环路片区,其15万平方米的体量成为西安零售市场少有项目,主力店CGV影院和大米童趣起先开业,其他业态将于后期陆续开业。位于解放路商圈的苏宁生活广场除自有品牌苏宁易购云店,苏宁超市,苏宁Expo超级店外,还引进太平洋咖啡及其他儿童业态。

国际零售商扩张较为明显;宜家-西安店开业将提升三桥片区甚至整个西安的零售氛围。本季度,国际零售商的扩张依然明显。轻奢品牌Red Valentino 在世纪金花-珠江时代广场开出其西北地区第一家门店;Philipp Plein 在王府井百货开设新店。此外,C&A在曲江壹洋购物中心开出新店后,又计划在钟楼片区增开一家新店。Uniqlo在万达-李家村新增一店。来自瑞典的家居品牌宜家于8月底开出西北地区第一家旗舰店。该项目位于沣东新城的三桥片区,营业面积达到37,000平方米,正式开业当天进店人数超过40万。宜家的开业有望提升三桥片区的零售商务氛围,以及巩固西安为中国西北地区核心零售市场的地位。

西安市场将迎来大量新增供应,市场竞争将进一步加剧。展望2015年第四季度及2016年,西安优质零售物业市场预计有接近800,000平方米的新项目入市。新增供应的放量将进一步加剧市场竞争,部分位于非核心商圈的零售物业项目或将降低租金赢得较高入驻率。然而,位于核心商圈,如小寨,业绩表现较好的零售项目,其租金上涨幅度仍将在西安零售物业市场上脱颖而出。由此,西安零售物业市场平均有效净租金有望继续攀升。“在未来大量新增供应中,西安零售物业市场上亦出现多个优质零售物业项目,如印象城,阳光天地及熙地港等。这些项目有望凭借经验丰富的招商运营团队及优质的物业管理赢得较好的资产表现。”仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生表示。


高端住宅市场

西安高端住宅市场销量同比环比下降。本季度,国家针对房地产市场而出台了一系列利好政策,如人民银行下调存贷款基准利率、降低二套房首付比例、调整住房转让营业税的免征期限、提高公积金贷款限额以及解除了长达十年的“限外令”。然而,这些刺激政策其成效还未在西安高端住宅市场上初步显现。本季度,西安高端住宅市场销量接近1,500套,环比下降25.6%,同比下降0.8%。

整体来看,销量主要集中在城南和高新区。其中,位于城南的天地源丹轩坊和高新片区的香榭兰廷销量较领先于片区内其他项目。在新供应方面,西安高端住宅市场只有一个项目推盘,新增供应568套,但相比上个季度套数增加超过一倍,其原因主要仍在于开发商大力去库存回现,放缓推盘节奏。西安高端住宅市场平均资本值微幅上涨0.3%至人民币10,860每平方米。

展望后市,利好政策将有助刺激需求,预计销量有望回升。接下来几个月,国家有机会为提振房地产市场或将进一步推出刺激政策。我们预计一系列利好政策亦将扭转现在仍处于观望的潜在购房者态度。2015年第四季度及2016年全年,西安高端住宅市场整体销售气氛将逐步回暖,市场成交亦有望逐渐回升。


优质物流仓储

西安优质物流仓储(非保税)市场无新增供应。2015年第三季度,西安优质物流仓储市场未录得任何新项目交付使用。截至2015年9月底,总存量为584,000平方米。本季度,市场的租赁活动相对放缓,租赁成交案例只有万络国际物流租下普洛斯-经开区近3,000平方米。受此影响,西安整体市场净吸纳量环比同比都有所下滑,拉动空置率下降0.5个百分点至7.8%。

西安优质物流园(非保税)市场租金平稳上涨。由于入驻率长期保持满租或接近满租水平的部分仓储业主微幅上调租金,拉动整体市场租金稳定上涨。截至本季度末,整体市场平均有效净租金为人民币23.8每平方米每月,环比增长0.2%。

展望2015年第四季度及2016年,市场新增供应将达历史峰值,预计64万平方米建成入市。“西安的优质物流仓储市场仍然处于刚刚开发的阶段,如今多数最终使用者如电商、第三方物流、零售商等,他们主要还是使用非标准仓库。我们认为这些新增供应将会刺激各行业对其仓库设施的升级需求,整体市场在未来仍然会较为健康的发展。” 仲量联行华西区研究部负责人马伟业表示。​