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新闻

重庆

办公楼市场租赁需求相对活跃;零售竞争激烈空置率走高

2015年第三季度重庆房地产市场回顾


重庆  2015年10月13日

  • 优质办公楼市场 - 办公楼整体市场租金微跌,租赁需求活跃导致空置率下降。
  • 优质零售物业市场 - 餐饮业态仍为需求主要来源,零售项目持续进行业态调整。
  • 高端住宅市场 - 利好政策刺激楼市影响不明显,集中供应销售回落。
  • 优质物流仓储市场 - 电商与第三方物流为主要需求方,短期供应量有限促租金上涨。

优质办公楼市场

本季度3栋优质办公楼入市,租赁需求保持相对活跃。2015年第三季度,重庆办公楼市场共有3栋优质办公楼建成入市,分别为位于解放碑片区的SFC协信中心A塔、江北嘴片区的财信广场中信银行大厦以及渝北区的高科涉外商务区写字楼(B3),总建筑面积约14万平方米。

在新落成高品质办公楼及部分现有办公楼租金下调的刺激下,本季度租赁市场较为活跃。重庆优质办公楼市场共录得9.9万平方米的净吸纳量,较第二季度的约4万平方米有明显上涨。分区域来看,成交主要集中在江北嘴和化龙桥片区。江北嘴的力帆中心2号楼交易相对活跃,其中包括上海虹桥正瀚律师事务所在力帆中心2号租赁约330平方米,北京搜房科技发展有限公司重庆分公司扩租一层,约2,200平方米。受益于企业天地较高的性价比,化龙桥片区成交活跃,著名案例包括华东建筑设计研究院有限公司重庆分院入驻企业天地2号楼(约1,200平方米)。

部分项目提供更多优惠条件提升入驻率,市场整体租金有所下降。空置率较高的新落成项目,和有租户外迁趋势的办公楼更愿意提供优惠条件以吸引更多租户入驻。如重庆企业天地(化龙桥片区)性价比较好且多提供优惠条件,入驻率得到明显提升;新牌坊片区的财富中心A座略降租金以吸引租户,在本季度录得空置率略有下降。在此情况下,第三季度重庆优质办公楼平均有效净租金为人民币91.6每平方米每月,环比下降1.7%。

未来大量新增供应入市将加剧市场竞争,租户的议价能力有望增强。2015年底,重庆优质办公楼市场预计还将迎来约49万平方米的新增供应,其中新落成的项目多来自于江北嘴片区。短期间市场面对供应量过大的问题,办公楼空置率预计会持续高企。业主势必以降低租金来提升入驻率,整体办公楼市场平均有效净租金将较现有水平继续下跌。“尽管可选项目增多、租金条件更优惠将在一定程度上刺激更多升级和搬迁需求,但在供应集中放量,且当前全国经济增长预期放缓的背景下,我们预计新增需求短期内将不足以消化新增供应及存量面积,全市优质办公楼的空置率或将保持高位。”仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。

优质零售物业市场

嘉陵天地1期和国泰广场开始试营业。本季度位于化龙桥的嘉陵天地和解放碑的国泰广场开始试营业。嘉陵天地1期总建筑面积约为6万平方米,分为A,B两馆,除引进百丽宫影院外,该项目B馆吸引到全国首家“舌尖上的中国•文化美食馆”入驻,成为该项目招商的一大亮点。受到化龙桥片区商业氛围还未成熟及周边入住率较低所影响,嘉陵天地1期目前人流量较小,但预计随该商务区的发展和未来地铁的落成,该项目将成为片区内重要的商业配套。位于解放碑的国泰广场商业面积约为6万平方米,除已经开业的苹果直营店以外,还引入Burger King和Louis Quatorze首次入驻解放碑商圈。同时,C&A、Blugirl和GANT等品牌纷纷进驻国泰广场。国泰广场目前开业率约35%,但受益于解放碑商圈的地段优势和人流量,相信其入住率和开业率将得到进一步的提升。

国际品牌零售商继续拓展重庆零售市场,餐饮业态成为需求的主要来源。国际品牌在重庆零售市场的保持强劲的需求,尤其是非核心商圈的优质零售物业成为国际品牌扩张的优先选择。位于杨家坪的万象城本季度见证重庆首家Jimmy Choo 的开业及施华洛世奇和Ed Hardy的入驻。而位于大石坝片区的东原新新Park在本季度也迎来H&M和C&A的入驻。

从租户业态来看,餐饮仍然是购物中心的主要需求。如由著名作家韩寒创立的“很高兴遇见你”在大坪时代天街A&B馆开设其在重庆的首家店铺;而野兽花园在南坪商圈的星光时代广场开设了其在重庆的第四家店铺。

第四季度预计3个优质零售物业开业;激烈竞争将推高整体市场空置率。2015年第四季度,重庆优质零售物业市场预计还将迎来近29万平方米的新增供应,包括巴南区的巴南万达广场等3个优质零售项目将落成开业。新增项目预计将凭借其招入的独家品牌,令市场品牌多样性进一步增强,如恒大中渝广场引入的重庆首家New Look等。
“但整体市场来看,竞争日益激烈将进一步在招商运营方面给未来项目及希望通过业态调整来改善经营状况的项目造成更大压力。因此我们预计,年内重庆优质零售物业市场空置率或将有所上升,租金或有下行的压力。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

高端住宅市场

购房政策对高端住宅刺激程度有限,销售情况回落。自2014年底以来,中国人民银行频频下调存贷款基准利率,在上半年房市有明显回暖。然而本季度虽仍有利好政策颁布,贷款利率再度下调,公积金贷款条件放宽。但是受限于公积金贷款最高额度的限制,二套房最低首付政策等并不适用于大部分高端住宅项目,因此高端住宅市场受政策刺激作用不明显。且大部分项目在本季度价格稳定,并没有提供更多优惠,因此第三季度并没有延续之前的销售热情,销售情况回落,本季度销售套数仅录得约1,700套,环比上季度减少了约800套。

部分项目集中推盘高端住宅市场库存压力增加,高品质项目推盘带动平均资本值微涨。本季度因保利观澜一期等项目集中推盘,重庆高端住宅市场新增预售套数猛增,达约4,400套,接近2015年上半年预售总套数。鉴于本季度销售情况回落,使高端住宅市场库存压力增加。不过本季度有高品质楼盘推出,如融创白象街1号,和销售情况较好而价格微涨的新欧鹏教育城,带动本季度市场平均资本值环比微涨0.4%,达人民币11,360元每平方米。

购房政策或继续放宽,房交会将刺激销量。“虽然在第三季度楼市遭遇了小小的冷场,但纵观半年来,贷款利率持续下调,首付比例调整等利好政策不断,预计在第四季度购房政策或进一步放宽,刺激购房者入市。同时在即将举办的秋季房交会,开发商或为去库存把握机会,提供优惠条件加快项目销售,使成交量有望较第三季度有所上升。” 仲量联行重庆战略顾问部负责人马丽华表示。

优质物流仓储市场

本季度物流市场无新增供应,租赁市场保持活跃。由渝新欧线路带动电商和零售贸易市场的强劲发展,刺激了物流租赁市场的持续活跃。其中,嘉民重庆空港物流中心仓库在本季度有新租赁成交,因此本季度空置率继续下降至7.6%,录得净吸纳量约11,300平方米。

第三方物流与电商积极拓展,租金略有上涨。重庆优质物流(非保税)仓储市场在2015年上半年录得多宗租赁成交,在市场需求旺盛的背景下,短期内优质项目供应量有限,使业主有上涨租金的筹码,因此在本季度租金保持上涨趋势,录得租金26.9元每平方米,环比上涨0.6%。

展望2015年年末仅有约2万方的新增供应,租赁活跃或推动租金在短期内稳步上扬。在第三方物流及电商业务扩张势头强劲的背景下,目前重庆优质物流市场会出现短期的供不应求的状况,空置率将有望进一步下降。在可供租户选择的项目比较缺乏的情况下,预计一般业主在短期内仍保持较强的议价能力,推动有效租金稳步上扬。“由于市场将在2016年迎来超过30万平方米的新增供应,主要集中在空港物流园及两江物流园,我们相信目前业主议价能力较强的情况或在明年有所改变。”仲量联行重庆工业部负责人杨会良表示。