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成都

甲级办公楼租赁市场气氛回暖;优质零售项目迎来更多国际品牌

2015年第三季度成都房地产市场回顾


成都20151012

  • 甲级办公楼 - 部分业主通过多样的出租方式提升入驻率,净吸纳量环比显著提升。
  • 优质零售物业 - 国际品牌需求持续活跃,两个优质零售物业开业。
  • 高端住宅 - 利好政策并未明显改善整体市场气氛,平均资本值保持稳定。
  • 优质物流仓储 - 成交保持活跃,整体空置率继续下降


甲级办公楼


继国际金融中心塔1及塔2陆续入市后,塔3于本季度正式投放市场,亦是本季度成都甲级办公楼的唯一供应。在正式入市前,开发商九龙仓集团已将塔3整栋出租给来自深圳的某服务式办公运营商,该运营商通过提供精装修单元、免费会议室、前台等增值服务,减少企业运营成本,受到中小企业青睐。此外,在市场竞争激烈的情况下,部分业主通过多种形式的租赁方式提升入驻率,有部分项目通过与政府合作,将"产业园概念"注入办公楼,这种方式使单项目去化面积达约1万平方米,入驻率得以明显提升。

相较于2015年上半年,本地小额贷款类金融企业因倒闭退租的情况有明显改善。在相对活跃的租赁需求带动下,本季度甲级办公楼净吸纳量达约6万平方米,较第二季度的1.4万平方米有明显改善。

空置率有所降低,但市场压力仍然较大,整体租金水平继续下探。虽然本季度新增供应较少,但部分业主已经意识到未来潜在供应面积较大,将会面临更激烈的市场竞争,纷纷借机为优质租户提供更有利的谈判条件,以消化存量。另外,在以租户为主导的市场,有部分业主通过增加对第三方机构的佣金,刺激中介的积极性,提升入驻率。

展望未来,在宏观经济预期增速放缓的情况下,甲级办公楼市场业主将面临更激烈的市场竞争,项目表现差异化也将愈加明显。在过去的两年,大部分业主已经大幅度降低有效租金,以提升入驻率。"在未来竞争更加激烈的市场,我们认为,除了为租户提供更优惠的租金组合,业主需引入其它手段来增强项目竞争能力。在引入新租户方面,可提供部分单元提供精装修交付,为中小企业节省成本;通过与政府合作,吸引产业入驻;提高第三方机构的佣金水平,增加第三方积极性,促进成交。此外,为防止租户流失,业主需提供更好的服务,如改善物业管理水平,保持提升原有租户的忠诚度。"仲量联行成都商业地产部负责人陈昱豪表示。


优质零售物业

成熟地段优质物业持续迎来国际品牌成都首店落户;跨境电商实体店及进口保税商品直销中心扩张积极。本季度成都优质零售物业租赁市场持续活跃,国际品牌继续积极落户地段较好、品质较高的项目开设成都首店。如加拿大设计师品牌Nicolas Andreas Taralis及特斯拉均将成都远洋太古里作为登陆成都的首站;而英国快时尚品牌New Look和Cath Kidston成都首店落户来福士广场。

与此同时,受宏观政策利好及本地消费观念逐渐成熟推动,跨境电商实体店及进口保税商品直销中心本季度扩张积极。如跨境电商平台美悦优选及优洋上品分别于鹏瑞利青羊广场及莱蒙都会开设线下实体店;上海外高桥进口商品直销中心已于世豪广场正式开业,而双流综合保税区进口商品直销中心亦已入驻万科钻石广场,开设成都首店。

两个优质零售物业入市;品牌调整令市场空置率上升。本季度成都共有两个优质零售物业-- The One和万科钻石广场落成开业,共为市场带来11.2万平方米的新增体量。其中,The One位于成都市中心,租户包括百丽宫影院、Guess、Sparko及NPC等。万科钻石广场位于建设路商圈,主要租户包括双流综合保税区进口商品直销中心、星巴克咖啡、宏图三胞等。

本季度尚泰百货正式关闭其在万象城的店铺,退出中国市场。同时,万达集团为剥离大歌星KTV的业务亦关闭了该品牌在金牛万达广场及锦华万达广场的店铺。由于关闭店铺面积较大,因此在租赁市场保持活跃的情况下,整体市场空置率受此影响环比上升1.1个百分点至11.3%。

年内新增项目将促进双楠商圈进一步成熟;整体市场两极化趋势将更明显。2015年下半年,成都预计还将迎来包括龙湖金楠天街,大悦城及银泰城等诸多优质零售物业入市。其中,同位于双楠商圈的龙湖金楠天街及大悦城将为该商圈新增近25万平方米的优质零售物业,其良好的运营招商能力亦将为该商圈带来包括Zara、H&M等在内的诸多知名品牌,令商圈的零售物业版图进一步扩大,商业氛围进一步成熟。"整体市场来看,国际品牌零售商对成都零售物业市场仍将保持较为活跃的需求,但其扩张将较前几年更为谨慎,并对物业的地段、硬件条件及运营能力有更多的考量。" 仲量联行成都零售地产部负责人谢凌表示。"在此情况下,尽管集中供应令品牌的选择面更加广泛,由具备丰富经验开发商开发运营的项目将更容易受到其青睐。而这也将导致短时间内整体市场两极化的趋势更加明显。"

高端住宅市场

楼市利好政策频出,但对高端住宅市场影响有限。2015年第三季度,受国家经济增速放缓影响,中国人民银行年内第四次降低存贷款基准利率。相应地,国家住建部相继降低二套房公积金贷款首付比例、开放公积金异地贷款业务等楼市利好政策。但受限于公积金贷款额度上限,二套房最低首付政策并不适用于大部分高端楼盘,因此对高端住宅市场影响有限。受7、8月传统淡季的影响,2015年第三季度,全市高端住宅市场共录得1,980套成交,环比下滑10.4%。分区域来看,供应最大的东大街片区和南部新区仍然是成交最为活跃的区域。分价格区间来看,平均单价在1.2万每平米至1.4万每平米的项目最受购房者青睐。分面积段来看,面积在110平米至140平米的项目销量较好。

开发商推盘速度放缓,去库存压力缓解,资本值稳中有涨。由于高端住宅市场存量仍相对较高,开发商推盘较为谨慎。第三季度,全市高端住宅市场有8个项目取得新预售证,新增供应套数约1,460套,同比下降18.5%,环比下降19.5%。全市高端住宅市场存量较2014年第三季度末下降24%,去化成果显著,库存压力缓解。鉴于此,大部分高端住宅项目价格得以保持稳定,部分销量较好的改善型项目价格出现微幅上涨。截至2015年第三季度末,全市高端住宅新房平均资本值达每平米13,780元,环比微涨0.2%。

政策环境日趋宽松,或带动开发商推盘热情。"自2014年底以来,人民银行先后五次下调存贷款基准利率,政府也频繁出台楼市宽松政策,以刺激购房者入市积极性。在楼市政策日趋宽松的环境下,预计将会带动开发商借助秋季房交会以及年末旺季的契机,积极推出新项目入市。" 仲量联行综合物业销售部负责人吴英奇表示。

优质物流仓储

中外运龙泉驿项目一期建成使用,为本年首个落成项目。位于龙泉驿成都经济开发区的中外运物流的一期(共有三个标准库,总面积达45,000平方米)正式于本季度交付使用。由于该项目一期为中外运自用,加之本季度市场录得多宗电商及第三方物流新租或扩租成交,第三季度成都优质物流仓储市场录得净吸纳量达86,000平方米。

受相对强劲需求推动,成都优质物流(非保税)仓储市场空置率由2015年第二季度末的19.4%下降至2015年第三季度末的16.1%。平均有效净租金方面,上升至人民币24.7每平方米每月,环比涨幅仅0.1个百分点。

展望2015年第四季度及2016年,市场新增供应将达90万平方米。部分新兴开发区域如龙泉驿及新津,预计有多个大型物流园入市,将面临短期的供过于求,使片区内项目之间直接竞争,对部分项目的租金及入驻率造成压力。"从长远发展而言,电商、包裹快递及零售商继续拓展成都及周边市场的过程中,对优质仓库的需求肯定与日俱增。由于蓉欧快铁效率提升及政府对该铁路的支持,相信从事进出口运输的货运代理行业及跨境电商会在成都进一步发展,成为未来优质物流园需求主要来源。"仲量联行成都工业部负责人景颐表示。​