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冯建强:零售地产是市场化和金融化交织的领域


​​​​中国经济发展进入新常态,扩大内需是经济增长的根本动力和首要任务。庞大的中产阶级消费群正在逐步形成,谁能抓住这一机会将决定未来的成功与否。在国家促进消费水平提升和新型城镇化的进程中,一方面消费结购正在转变,由传统的城市中心消费转向到区域的离散消费, 比如在一线城市快速发展的非核心商圈。另一方面,消费需求也正在转变,二三线城市正面临着由传统百货的陈旧购物体验向现代购物中心的综合性购物体验过渡,大量零售地产投资机会随之涌现。基于这种需求的变化,从行业表现看是市场上有效供给不足。零售地产领域正在走向多元化,新的模式、新的经营内容还有待被挖掘,零售地产仍然有十分广阔的前景。同时,在电商快速发展的冲击之下,零售地产行业间竞争进入深水区,从开发竞争转向运营竞争、资本竞争,因而越来越多的房企试图走上“轻资产”之路,对于轻资产运营趋之若鹜?那么对于零售地产而言,轻资产方向能否轻易达成?仲量联行大中华区董事总经理冯建强先生与大家分享他的独到见解。


并非所有的企业都适合轻资产商业模式

相比于住宅地产的放缓调整,中国的零售地产还处于加速上行阶段。从价值链角度来讲,开发商传统核心价值来自于土地增值。随着土地溢价逐渐减少,房地产企业不得不寻求价值链的重新定位,寻求企业的转型。传统商业模式必然造成对于现金流的过度占用和固化,而“轻资产模式”使企业价值链要素减少对土地获取的依赖,实现由资产升值收益走向多元增值服务收益。同时,“轻资产模式”更能抵抗经济周期的影响,可以以较少的自有资金投入撬动并驱动更大的资产规模,实现低资本投入下的企业可持续发展。此前,轰动一时的“万万”合作应是基于已有基础的布局深化,两大巨头的转型势必会对整个市场产生影响,进一步刺激中国零售地产发展模式的不断创新。但“轻资产”市场进入门槛相对较高,而且先进入者容易建立起市场壁垒,因此并不是所有的企业都适合轻资产商业模式。转型“轻资产模式”的前提不仅要有成熟的运营和管理能力、强大的品牌效应,更是在于较低成本的融资能力以及对资源的快速整合和反应能力。万达经过长期的实践, 在融资、设计、建设、招商、运营管理等各增值环节多年的资源积累和经验沉淀为“轻资产”转型创造了前提条件。如果是融资模式的轻资产模式,还需要特别关注到这些风险点:不能因为项目自身的投资额少了,就降低风控要求。因为投资者有投资期限和回报率的要求,如果因为前期测算过于激进,后期退出不能如期进行,投资者的投资本金和回报也会要求地产商对其进行偿还。如果走的是完全出售的轻资产路线,需要注意的是规划和建造的产品要能符合市场的需求和品质。


零售地产“轻资产”模式系统化面临诸多挑战

中国的开发商多数以资产数量为他们的发展重心,因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产来应对行业波动。“轻资产”的价值主要取决于四个因素:低成本融资能力驱动的良好现金流,丰富的项目开发与运营管理能力,资源快速整合能力,以及伴随服务增值产生的边际效益。“轻资产”模式适合固定资产投入较少,有较高的品牌价值和增值服务能力的零售地产商,这使得“轻资产”模式有较快的复制能力和扩展能力。对于发展方向,企业要从自己价值链上来进行判断,盲目追求轻资产并不是一个好的选择。差异化经营、本土化经营、多元化经营已经成为了零售地产转型的重要途径。“轻资产”模式的转型发展道路,是对基础布局的深化,逐步向价值链的上游环节转移,形成战略优势。作为零售地产“轻资产”转型的重要环节,开发商的低成本融资和投资者的有效退出机制至关重要。然而当前我国具有实际可操作性的房地产金融工具并不多。经济新常态下,传统外部融资方式也难以持续。虽然REITs试点在积极实施,市场对于零售地产投资的退出机制也产生了积极预期,但是在地产金融工具的进一步完善之前,零售地产“轻资产”模式的系统化达成仍面临着诸多挑战。​


金融化或为零售地产/购物中心发展的新出路

零售地产是一个市场化和金融化交织的领域,无论是重资产还是轻资产发展模式,都需要运营经验和资本的投入。在未来金融业高度发达,商业物业投资领域其中一个突出的模式就是房地产基金的高速发展,脱离产业持有实现金融投资化、国际化。随着国内金融市场的逐渐成熟,零售地产商应逐步搭建REITs平台,通过内部提升运营管理能力,来整合外部金融资源。投资商则通过提升金融创新能力,更好的对接零售地产的金融化需求。​

近几年来开发商一直尝试向摸索商业+金融的模式进行商业领域扩展。轻资产模式产生更高的资金撬动,有助于零售地产商突破资金瓶颈。此外,轻资产价值核心要素更多依赖品牌、运营管理能力等无形资产,通过大规模协作,打破企业边界和市场边界,充分利用社会资源,实现国际跨区域布局。


第三方运营管理服务将成为现下及未来几年的重要需求

购物中心数量的爆炸式增长、零售商在选址时更为谨慎、顾客期望与要求越来越高、网上购物消减购物中心的收益等,这些不仅对购物中心是否能成功开业带来很大影响,而且有时候即使开业时门庭若市,也会因为新鲜感的下降等各种原因,导致后期营运走下坡路。商场的运营不完全是简单的几个有经验的人的组合,而是成体系的架构和运营模式,因此需要有专业的管理团队去运营管理。成熟的市场是专业的团队做专业的事情,开发商可以专注于打造最优的建筑品质,而将经营交给更为专业的商业运营团队去做。最近几年,越来越多的购物中心项目业主意识到零售地产是一个长线投资,定位招商设计运营需要通力协作全盘考虑,这样才能实现整个物业的价值增值,因此运营受到重视。另一方面,经过前几年的开发建设,很多商业项目已经开业,客观上也进入了需要专业科学化运营管理的阶段。业主们有了运营管理的意识和需求,但是却往往没有做好展开运营管理的准备,因此,第三方运营管理服务将成为现下及未来几年的重要需求。再者,市场专业化程度越来越高,从市场细分的角度,专业的人做专业的事,各司其职,也是商业市场趋于成熟的表现。除非要将零售地产作为企业重点发展战略,而且大多数开发项目并非单一购物中心开发,开发商聘请第三方运营服务,将节省人员力物力财力的沉淀,也能更好轻装上阵。