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中国

放松限外令对楼市影响甚微


​近期中央多部门联合发文宣布取消执行了十年之久的楼市限外令。回顾之前,自2001年内外销房的合并开始,中国楼市开始迅速发展。出于对房价和汇率快速升值的预期,境外投资者比例迅速上升,尤其是在一线城市的高端住宅市场。加之国内长期积累下来的大量本地需求的逐步释放,各地(尤其是一线城市)房价一路高歌猛进。2005-2006年中央陆续出台调控政策稳定楼市,这其中包括2006年出台的限外令,以确保本地需求得到满足。过去十年,中国楼市经历了多轮起伏。时至今日,楼市基本今非昔比。就总体而言,虽然今年以来需求复苏明显,但楼市库存处于高位,多数城市房价上涨压力全无这为中央取消限外令创造了最佳窗口期。

我们认为此举对中国楼市影响甚微。首先,目前中国楼市购房者主力以本地自住需求为主,投资者比例非常低。第二,市场库存处于高位,境外需求无法改变市场基本面、推升房价。再次,中国房产投资价值较之前已大幅降低。十多年前,与发达国家相比,中国房价处于低位,投资总额低,价格上涨空间明显,还有人民币升值预期高。经历了十多年的发展,房价上涨空间有限,加之近期的人民币贬值预期,中国楼市对于境外投资者来说吸引力已大幅降低。此外,此次政策调整符合中国目前推进市场化改革的整体目标。之前出于稳定房价、保护本地需求的目的,政府出台了多种行政手段干预市场。现在,政府选择了一 个合适的时间来调整之前非市场化的调控政策。

过去的2-3年,中国投资者在境外购置房产活动快速上升,推升当地房价。为此部分国家和地区出台政策抑制此类投资活动。与中国不同的是,大部分政策以税收政策为主,更多是通过市场机制调控市场。此次中国取消限外令也可以看作是中国迈向市场化经济的一部分。