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中国

解析中国股市动荡及其对商业地产市场的影响


​​要点:

  • 中国股市暴跌与中国实体经济发展状况并无太大的关联
  • 全球股市暴跌并非经济因素指标触发
  • 人民币贬值引发市场担忧,但人民币贬值仍是当前结构化改革的组成部分
  • 近期降准降息将对经济形成有力提振
  • 对房地产市场的直接影响相对较小

 

中国股市动荡反映了中国经济吗?

过去一周,中国国内股市持续大幅下挫,市场普遍对中国经济的健康状况表示担忧。不过,中国股市暴跌与中国实体经济发展状况并无太大的关联。机构投资的数量有限以及国际投资者的匮乏,意味着对中国股市不能采用与其它成熟市场相同的分析方法。目前,中国的股市仍主要由个人投资者而非机构投资者所驱动,而且很多个人投资者并非理性投资者。此外,政府持股约占总市值的2/3,而这部分股份并不在市场上公开交易。因此,仅有很小部分的公司股票在市场上进行交易。个人一般也不将股市作为投资工具。事实上,投入股票市场的家庭财富仅占家庭总财富的7%-15%,而美国和日本的这一比例则分别达到60%和29%。中国居民财富绝大部分投入到了银行储蓄和房产。

为何现在出现全球股市暴跌状况?

今年6月,全球股市并未针对中国股市的暴跌做出反应。但为何在这周做出反应?是国外股市对中国疲弱的经济数据的反应吗?我们认为并非如此。除了出口下滑外,近期中国并未有重大的经济数据对外公布。而出口下降本身并不为奇,也不是什么新的现象。事实上,经济数据喜忧参半,并且此前已持续相当一段时间。中国采购经理指数(PMI)表现疲软,确实令人担忧,但政府并未将制造业视为促进经济增长的主要动力。此外,油价走低也是对中国经济发展有利的因素,而非不利因素。海外证券投资者看到中国股市持续下跌,从而做出本能的抛售反应,造成全球股市暴跌。最后,目前正值夏日假期季,许多高级决策者可能也没有时间来探讨中国股市与实体经济之间的关联性。

被误解的人民币贬值

人民币贬值是全球股市暴跌的重要促进因素之一是被普遍误解的。中国央行对人民币贬值的目标信息传达不力,引发市场混乱。海外市场对此存在某种程度的误解,他们认为人民币贬值就是因为中国经济表现疲软。事实上,人民币贬值并不与任何具体的经济数据直接相关。相反,该举措只是中国正在逐渐摆脱固定汇率体制,实现人民币汇率自由化过程中所迈出的其中一步。要使人民币成为全球储备货币,必须使其汇率更多的由市场所主导。

下一步走向?

随着中国股市泡沫的破裂,大多数股价正逐步回归至2009-2014年期间的水平。这一点本身并不具有实质性意义。而近期降准降息的举措则是提振实体经济的有用工具。其主要目标不仅是提振人们对中国实体经济的信心,同时也是为了带动中国经济出现实质性的增长,恢复全球对中国经济基本面的强劲信心。

对商业地产市场的影响

中国股市暴跌和人民币贬值等对房地产市场的直接影响相对有限。目前,中国正转向消费主导型的经济发展模式,近期发生的一系列事件并未从根本上改变这一点。在股市暴涨期间,零售额或消费并未出现相应的增长。同样,股市下行期间,我们也并不预期其对零售额的负面影响。事实上,在股市暴跌期间,各种消费者信心数据不降反升。股市暴跌对居民财富造成的负面影响不大,对此,零售商可不必过分担忧。

在办公楼市场,我们注意到,投资股市的理财公司和金融企业仅在一线城市办公楼市场中占很小的比重。例如在北京,证券经纪公司和理财公司所租赁的办公空间仅占总租赁办公空间面积的1%左右。一些发展迅猛的行业如IT等将迅速吸纳掉任何可获取的租赁空间。与此同时,初创企业继续强劲增长,有望成为推动中国经济增长的引擎。不过,二、三线城市的办公楼市场需求基本面仍将面临股市暴跌前的同样挑战。对于房地产市场的机构投资者来说,中国一线城市的房地产市场租户需求巨大,这些城市仍然商机巨大。在今年4月份发布的《中国城市60强》​报告中,我们就中国经济增长背后的基本面状况,进行了更加深入详细的剖析。更多详情,请参考该报告内容。