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天津

天津仓储市场持续活跃,电商和第三方物流为主要需求;大量新品牌进驻为天津零售市场增添更多活力

仲量联行2015年第二季度天津房地产市场回顾


天津,201583

  • 办公楼市场需求主要来自内资企业寻求办公空间升级
  • 仓储项目以高预租率进入天津
  • 零售物业来自餐饮、儿童和娱乐品牌的需求不断增长
  • 宽松贷款政策引导购房者回归市场,高端住宅成交量环比上涨163.7%

办公楼市场

第二季度办公楼市场较前一季度明显活跃。来自内资金融企业继续主导整体办公楼市场需求,源于此行业寻求高品质办公楼并持续扩张租赁面积。显著租赁成交为金谷期货与世纪都会大厦签订2,200平方米租赁合同。

位于小白楼板块,由凯德置地开发的天津国贸中心于第二季度完工入市乙级办公楼市场,增加整体市场供应共计40,000平方米建筑面积。同时,由中国人民保险集团(PICC)购入并部分自用的办公楼天汇广场A座,释放18,000平方米的租赁面积进入租赁市场。截至2015年上半年,尚无甲级办公楼入市。

尽管新增项目入市,受内资金融企业扩张需求推动,整体空置率仅小幅增长1.5百分点至28.7%。甲级办公楼市场中,世纪都会大厦拥有最多需求,推动甲级办公楼整体空置率小幅下降至33.3%。

新增供应影响下,租金较前一季度微调至4.1元每平方米每天。由于内资金融企业迅速消化空置面积,甲级办公楼租金平稳。

2015年下半年,将有七座办公楼相继入市,共计32.8万平方米建筑面积。仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然表示,"预计未来几个季度天津办公楼市场有所分化,体现在空置率和租金方面。单一所有权和管理良好的项目将表现超出市场平均水平。例如,中粮大悦城已开始吸纳周边品质较差办公楼的租户的升级需求,在第二季度实现高预租率。"

工业物流市场

仓储需求保持稳定,录得13万平方米净吸纳量。需求主要来自第三方物流和电子商务企业。如第三方物流公司,德邦物流于本季度进入3万平方米的库房,即普洛斯天津宁河物流中心一期。另外,电子商务需求持续活跃。继亚马逊和京东进入天津后,另一电商企业—聚美优品在武清区租赁2万平方米仓库。仲量联行天津董事总经理何迈可表示,"高品质的仓库和辐射京津冀的优越地理位置将推动更多电商需求进入天津武清分市场,并将其作为北方分销中心。"

三个非保税仓库完工入市,为天津增加14万仓储面积。随着第三方物流和电商企业的需求增长,新项目相继以较高预租率进入天津。已建项目在本季度也有良好租赁表现。因此,非保税市场的空置率在第二季度小幅下降1.1个百分点至21.1%。新入市项目包括:盖世理天津物流产业园二期、嘉民北辰陆路港物流中心二期和普洛斯天津宁河物流中心一期。

非保税市场租金平稳。新入市的三个项目中,两个位于西青区成熟分市场,另一定制项目以满租状态入市,导致新项目并未降低市场整体租金。市场需求与供给增长相当,使得本季度仓储市场租金保持不变。

2015下半年,仍将有6个新仓储项目完工。大量的新增供给将小幅推高空置率。然而,电商和第三方物流将会继续推动市场需求的持续增长。另外,未来持续的需求、有限的物流土地供应和投资者对于天津自贸区优惠政策的乐观态度也将共同提升物流项目资本值。

零售地产

大量新品牌于第二季度进入天津。餐饮、儿童和娱乐业态成为天津零售的主要需求。仲量联行天津零售地产部负责人尹伟静指出,"餐饮和娱乐业态将继续保持增长势头,原因在于消费者习惯不断变化,受网上购物影响,更倾向于在实体项目中进行体验式消费。"

随着高品质购物中心的开业,新品牌相继进入天津。如Matta Pizza在天津嘉里汇的首店开业。在快时尚品牌放缓其扩张的背景下,韩国品牌SPAO亦登陆天津。英国老牌皮具品牌Tusting作为中国首店进入天津嘉里汇。

新增优质购物中心开业, 天津整体零售环境不断提升。天津国贸购物中心于小白楼板块开业,其高达40% 的餐饮品牌占比吸引了周边白领阶层和整个天津的年轻消费者。定位中端品牌的嘉里汇于本季度开业,服务周边大量居民区,成为海河沿线板块的第一个购物中心项目。仁恒海河广场开业,增加了1万平米的零售面积。本季度三个新增项目共为天津带来132,500平方米零售供应,从而将整体市场空置率提升至16.9%。

新项目陆续入市使整体租金小幅下行。表现良好的购物中心,如天津中粮大悦城,及非核心区域逐渐成熟的项目在第二季度租金继续上涨。而表现一般的项目则开始下调租金,希望吸引租户以此提升品牌入住率。其他五个新增项目将于2015年下半年入市,大量非核心区域的新增零售供给将降低2015年底市场平均租金值。位于津汇广场购物中心的津乐汇百货于第二季度关闭,其空置面积正在进行重新开发和招商,预计2016年开业。

高端住宅

三月发布的宽松贷款政策促进了第二季度高端住宅整体成交量上涨。同时,市政府公布住房公积金贷款新政策又促进了整体住宅市场的成交量。天津市场伴随整体住宅市场需求上涨,高端住宅总成交量环比上升163.7%至2,207套。

开发商信心受到鼓舞,本季度共计1,292套新推住宅入市。由于其优越的教育资源和靠近未来地铁线路,一些表现良好的项目迅速被住宅升级需求消化。例如,陆家嘴集团开发的惠灵顿项目,本季度共计成交497套,占市场总成交的22.5%。

高端住宅项目市场平均价格环比小幅上升0.4%至每平方米23,500元。

"未来更多宽松政策的出台将利好住宅市场。同时,位置良好的住宅项目价格将持续上升",仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示。