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新闻

武汉

优质办公楼租赁吸纳快速,未来旅游业发展或将成为零售商业破局之道

仲量联行2015年第二季度武汉房地产市场回顾


​​武汉,2015年7月28日 – 2015年第二季度,武汉各物业市场表现良好。办公楼市场租金微涨,空置率显著降低。全年供应量仍然维持较高水平,市场日渐成熟。零售物业市场本季度新增两个项目,多个品牌首次入驻武汉,市场格局不断完善。仲量联行武汉董事总经理李杰表示,"未来零售物业供应持续放量,预计旅游行业发展或将成为零售商业的破局之道。"高端住宅市场由于新政出台,二季度市场反馈热烈。​

办公楼

两座优质办公楼入市,整体表现稳健

第二季度武汉新增两栋优质办公楼,分别为汉街总部国际K1-1和K1-2,共计16万平方米。自2013年汉街总部国际第一栋办公楼入市以来,中北路汉街商务范围逐步形成,至本季度,汉街中段总部国际8座办公楼全部入市。本季度汉街总部国际K3-2和K3-3租金涨幅明显,而武汉天地平安金融中心仍保持武汉市办公楼租金最高的记录。上半年仅有两栋办公楼入市,且其中有部分面积为企业自购自用,历史供应持续被吸纳,优质办公楼整体入驻率有显著提升。其中表现抢眼的项目有:群光中心入驻率提升飞速,泛海城市广场接近满租,武汉保利广场同样表现不俗,汉街总部国际K3地块的4座办公楼和中部创意大厦的入驻率均有大幅提升。

金融与信息技术产业仍为办公楼吸纳主力

武昌本地中小型公司加大了扩张业务的步伐,导致优质办公楼需求旺盛。机构与个人投资者持续投资散售型优质办公楼项目。如本季度新入市的汉街总部国际K1-1,其一半的办公楼面积出售给湖北省鄂旅投置业。金融信贷租赁公司、信息技术服务公司仍是租赁优质办公楼的主力军,释放出金融与信息产业在武汉加快发展的信号;例如台湾土地银行签约租用武昌区的武汉万达中心1,040平方米办公面积。本季度最大面积的办公楼租赁成交来自福特集团,在武汉中央商务区的泛海城市广场租赁1,600平方米。

下半年供应量激增,武汉优质办公楼市场日渐成熟

若无延期,下半年内将有4座甲级办公楼和7座乙级办公楼相继入市,包括武汉天地办公楼、卓尔钰龙国际中心、铂仕汇国际广场项目等。全年新增办公楼体量超过70万平方米,年底武汉优质办公楼总体量将接近310万平方米。未来办公楼的大量供应造成市场竞争加剧,租户话语权逐渐增强,开发商需靠提高物业管理服务和办公楼商业配套吸引优质租户。

零售物业

两个项目入市,区域购物中心发力

本季度,武汉优质零售物业市场新增两个项目:武汉荟聚购物中心和汇和城购物中心,其中以宜家家居为主力店的荟聚购物中心商业面积达20.6万平方米,成为继2011年武汉国际广场B、C座入市后体量最大的零售项目。荟聚购物中心位于硚口区三环线附近,并非传统的城市商圈,但宜家家居的吸引力不可小觑。它的开业将在一定程度上改变未来武汉的商业格局。汇和城购物中心的入市则缓解了常青花园片区零售项目供应不足的局面,将成为该区域旗舰商业体,随着武汉零售版图精耕细作,未来区域型购物中心的功能和地位都将显著提升。

空置率持续下降,租金表现平稳

2015第二季度,全市零售物业净吸纳量超过26.2万方,空置率继续下降0.7个百分点至8.7%,达到近三个季度以来最低值。本季度租金总体平稳,各区域变化幅度不超过0.2%。新入市项目租金水平倾向保守,年内平均租金预计不会出现大幅上涨。随着商业体供应的不断增加,零售市场的竞争愈发激烈。未来武汉总体租金水平将保持平稳态势,预计空置率将会有所上升。

多个品牌首次入驻,武汉零售市场品牌日趋完善

伴随着荟聚购物中心的开业,多个零售品牌首次入驻武汉。如美国Gap旗下的快时尚品牌Old Navy、英国零售巨头New Look,因韩剧而出名的Mango Six 咖啡,以及风靡北京的呷哺呷哺小火锅等等,都不断丰富着武汉市民的消费体验。在轻奢方面,武汉国际广场近半年来也在进行品牌优化。除了前期入驻的PRADA、Miu Miu、Tory Burch等奢侈品牌,美国运动装备品牌Under Armour于本季度在国广开出其在武汉的第一家店铺。零售市场各品牌布局的日趋完善,可以全面满足武汉市民各层次的消费需求。

零售商业地产项目旅游化,零售商业地产破局新思路

随着《国务院关于促进旅游业改革发展的20条意见》和《国民旅游休闲纲要》等政策的出台,以及交通基础设施的提升和带薪假期政策的落实,中国旅游业进入蓬勃发展阶段,游客或将成为零售商业的新的重要客源。李杰表示,旅游需求与零售商业需求本质相同,都是以"逃离日常生活"为目的,以休闲为手段,形成愉悦的体验。而当前的零售商业与旅游业的产品供给人为把两者割裂,但从需求导向来看,楚河汉街、武汉天地、江汉路-中山大道等商业区域已经自发、实质性地成为了兼顾本地居民消费需求、外地游客观光购物两者需求;从城市层面来看,新区开发所形成的都市景观与城市天际线、具有较强吸引力目的性购物的零售商业设施、依托区位优势和历史延续并被优化改造的老城区,均可以形成新的旅游观光购物目的地,使旅游业和零售商业互为促进,更可持续地发展;从商业地产投资与运营效率的角度衡量,通过包括小型艺术馆、室内主题乐园、水族馆和都市农庄等新业态的引入,可以调整购物中心和传统商圈的客源结构,对抗旅游季节性冲击,提升物业空间利用效率。

高端住宅

利好政策频出,二季度成交量翻番

上半年楼市政策不断:第一季度政策调整使二套房首付降至40%、首套房公积金贷款首付降至20%、二套房公积金贷款首付降至30%、个人转让两年以上住宅免征营业税,二季度央行连续3次降准降息,开发商和购房者信心增强。本季度高端住宅供应量为最近四个季度最高,成交量也大幅提升,逾3000套的销量是上季度的两倍多。借助多项利好政策的东风,目前整体楼市回升势头明显。

江岸价格领跑全市,武昌成交量遥遥领先

本季度,武汉高端住宅价格保持平稳,最终以均价16,137元收官,环比下降0.1%。江岸区高端住宅的均价为20710元,环比上涨3.5%,继续保持武汉各城区最高的记录。武昌区成交了1904套住房,占全市高端住宅成交量的一半以上,江汉区以649套位列第二。洪山区成交116套,环比上升为各区域最高,释放出未来洪山区巨大的发展潜力。