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西安

国际零售商继续拓展西安市场,餐饮品牌积极布局

2015年上半年西安房地产市场回顾


西安,2015年7月10日 
  • 甲级办公楼市场 – 需求同比下降,空置率微幅走高。
  • 优质零售物业市场 – 国际零售商继续拓展西安市场,餐饮品牌积极布局。
  • 高端住宅市场 – 多项利好政策的刺激下,成交量录得环比上涨
  • 优质物流仓储市场 – 市场需求强劲,电商及第三方物流表现突出
甲级办公楼市场

2015年上半年西安甲级办公楼市场无新增供应,但同期录得5栋乙级办公楼交付使用。今年上半年,西安甲级办公楼市场未迎来任何新项目交付使用。同期有5栋乙级办公楼(总建筑面积约188,000平方米)建成入市,分别为:位于市中心的朝阳国际广场、高新区的金辉财富中心、城北的富尔顿国际财富中心B座、曲江新区的曲江国际金融中心及雁翔广场。

西安甲级办公楼市场净吸纳量总共达到19,200平方米,相比2014年上半年下降19.9%。由于2015年前六个月西安办公楼市场并没有新甲级项目建成入市,加之甲级办公楼市场空置率较低,缺乏可供租户选择的办公楼。因此,甲级办公楼市场净吸纳量在上半年录得同比下降。截至2015年6月底,甲级办公楼市场的空置率为10.5%,相比2014年年底的13.5%下行3个百分点。

2015年上半年,西安甲级办公楼市场租赁继续由内资企业和本地企业所主导。然而,外资企业对甲级办公楼的需求依然持谨慎态度。按成交类型来看,新成立和升级需求最为显著,共占总市场租赁活动中约70%。

尽管上半年金融服务类企业退租案例所有增多,该类企业需求仍遥遥领先于其他需求,其租赁面积占市场总成交面积的比例超过50%。当中,较瞩目的租赁成交案例包括,杰赛科技租下高新国际商务中心约1,500平方米;富利鑫投资控股集团入驻高新区的都市之门B座,租下924平方米;达晨创投入驻都市之门D座,租下651平方米以及顺卓微电子(西安)有限公司租下位于南二环的凯德广场近470平方米。

甲级办公楼市场平均有效租金和资本值较2014年底有所下跌。上半年,甲级办公楼市场依然呈现投资热情不高的态势。受此影响,整体甲级办公楼市场资本值相比2014年底下降0.2%,达人民币15,800每平方米每月。租金方面,由于内资企业的需求有所下降,导致位于高新区二期的部分甲级办公楼为赢得较高入住率而降低租金,引起整体甲级办公楼市场租金相比2014年年底下跌0.6%至人民币105.2每平方米每月。

展望下半年,西安市场将有三个甲级办公楼项目建成入市,推动整体空置率走高。2015年下半年西安甲级办公楼市场将迎来235,600平方米的新增供应,全部项目均来自高新区二期。受下半年新增入市推动,西安甲级办公楼市场空置率预计将从今年6月底的10.5%跃升至今年年底的29%。“高新区,尤其是高新区二期,现有办公楼项目和即将入市项目之间的激烈竞争将日益凸显。业主为赢取高入驻率,预计纷纷提供各种优惠条件去吸引租户,如延长免租期或减免租金等。受此影响,高新区租户的议价能力有望得到提升。” 仲量联行商业地产部负责人青疏影表示。

优质零售物业市场

2015年上半年西安优质零售物业市场只有一个项目开业。过去6个月,西安优质零售物业市场只迎来位于曲江商圈的西安壹洋购物中心(总建筑面积约50,000平方米)开业,主力租户包括H&M和Mr.X密室逃脱。与此同时,去年年底开业的中贸广场(总建筑面积为100,000平方米)由于未能成功引进百货,在2015年第一季度宣布转型为购物中心,主力租户包括C&A、永辉精品超市及横店影视。由于上半年只录得一个新项目开业,稳定的需求助力整体市场空置率同比下降0.7个百分点至3.0%。同时,2015年前六个月录得净吸纳量达135,800平方米,相比2014年上半年大幅上涨48.8%。

国际零售商持续开拓西安市场,尤其是轻奢和快时尚品牌。上半年,国际零售商呈现活跃的扩张态势。其中,轻奢品牌仍视成熟商圈为进驻西安市场的首选,如Michael Kors首次进入西安市场,分别于位于钟楼商圈的世纪金花-珠江时代广场以及高新商圈的世纪金花-高新店同时开业;Red Valentino及Weekend by Max Mara 同时进驻世纪金花-珠江时代广场。

同时,快时尚品牌亦于西安零售物业市场各个商圈快速扩张。其中,Uniqlo入驻万达广场-李家村,将开出其在西安的第9家新店;除在小寨片区的金莎增开一店外,C&A亦已入驻位于曲江商圈的壹洋购物中心。

国际轻餐饮及国内特色餐饮需求活跃。2015年上半年,国际轻餐饮品牌及国内特色餐饮品牌在西安零售物业市场表现抢眼。例如,韩国咖啡连锁品牌Zoo Coffee新增开两家分店,分别位于城北商圈和小寨商圈;星巴克咖啡亦将于位于钟楼商圈的中贸广场开出全新分店;同期,Caffe Bene在高新、城北和二环路商圈各开一店。特色餐饮方面,来自广州的表叔茶餐厅以及杭州的绿茶餐厅于上半年纷纷在王府井百货开业,其中后者计划于2015年下半年在西安市场再开3家新店。

多个优质零售项目将于2015年下半年入市,市场竞争将愈发激烈。展望2015年下半年,西安优质零售物业市场预计还将迎来347,000平方米的新增供应。“新增供应的放量或将进一步加剧整体市场的竞争局面。面对同质化严峻的零售物业市场,新开项目亦通过引进新品牌或体验式业态等新元素打破现有市场格局,提升自身吸引力。此外,还需进一步聚焦项目自身内外的建筑风格及后期运营管理,同周边甚至全市其他项目差异开来。由此,这些新开项目亦有望在后期赢得较好的市场表现。”仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生表示。

高端住宅市场

受2015年上半年利好政策影响,西安高端住宅市场销量较去年同期明显上升。上半年,西安高端住宅市场销量接近3,100套,与2014年上半年相比上涨19.0%。整体来看,销量主要集中在城南和市中心。其中,位于市中心的伊顿公馆和城南金地湖城大境销量较领先于片区内其他项目。

西安高端住宅市场上半年新增供应仅925套,相比2014年上半年有所减少,其原因主要在于开发商积极去库存,放缓推盘速度。受利好政策刺激,西安高端住宅市场平均资本值微幅上涨至人民币10,800每平方米。

多项利好政策或将进一步刺激高端住宅市场的潜在需求。2015年2月28日,中国人民银行以及中国银行业监督管理委员会联合发布通知,明确金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%。此外,“330”政策出台,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。6月28日,新政策出台明确对金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%。

在一系列有利政策对住宅市场的直接刺激下,我们预计高端住宅市场的销售量在2015年下半年将持续上涨。部分开发商或将抢占市场先机,采取打折或促销等活动,提前吸纳市场需求,尤其是吸引还在处于观望阶段的购房者。在庞大的潜在供应下,各大开发商比较倾向于回笼资金,我们相信整体市场资本值涨幅有限。

优质物流仓储市场

2015年上半年西安优质物流仓储(非保税)市场新增入市约85,300平方米。2015年上半年交付使用的项目分别为:位于周陵的东盈物流园约30,000平方米的仓储面积以及普洛斯西安空港新城南约55,300平方米。截至2015年6月底,西安优质物流仓储市场的总存量达584,000平方米,与2014年年底相比增长17.1%。

电商及第三方物流强劲需求主导优质物流市场,上半年录得净吸纳量达78,000平方米。西安优质物流仓库市场在上半年成交活跃,录得多宗租赁成交,包括:京东租用整个东盈物流园仓库;申通入驻普洛斯西安空港新城南项目;及玫琳凯租用普洛斯经开区物流园等。受此租赁需求的推动,西安整体市场净吸纳量达77,500平方米,超过2014年上半年的3倍之多。尽管有新增项目入市,空置率仍由2014年年底的8.7%降低至8.3%。

同时,市场上有两宗预租成交案例,分别为顺丰计划预租西安嘉名北物流中心将近20,000平方米的面积以及德邦物流预租沣东新城丰树物流项目近25,600平方米。

西安优质物流园(非保税)市场租金平稳上涨。新项目入市使市场整体硬件设备标准提升,新项目的租金要价亦高于大部分现有项目。此外,最终使用者对高端物流仓库的需求增加,导致多个项目的入驻率长期保持满租或接近满租的水平,拉动整体市场租金稳定上涨。截至2015年6月底,整体市场平均有效净租金为人民币23.8每平方米每月,增长3.2%,与2014年年底相比上涨3.2%。

展望2015年下半年,市场预计迎来330,000平方米的新增供应,空置率有所走高。下半年大幅增加的新增供应预计将抬高整体市场的空置率。如若这些项目在下半年顺利交付,届时整体市场空置率预计将接近13%。“由于西安物流市场尚处于发展初级阶段,零售商或第三方物流为拓展自身业务,将继续呈现对高标准仓库的大量需求。此外,市场将出现更多租户提早在项目开发前期阶段与开发商签订预租或定制高标准仓库案例。”西安工业地产部负责人李耀表示。