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新闻

重庆

零售商积极进驻优质零售物业;优质物流仓储吸纳量达历史高位

2015年上半年重庆房地产市场回顾


重庆  2015年7月10日


优质办公楼市场 – 市场持续放量致市场空置率走高,租赁需求保持相对活跃。
优质零售物业市场 – 两个优质零售物业开业,零售商积极拓展新店。
高端住宅市场 – 市场供需均较去年同期有所上升,利好政策有望令市场进一步回暖
优质物流仓储市场 – 第三方物流与电商积极拓展,上半年净吸纳量达历史高位

优质办公楼市场

市场持续放量导致市场空置率走高,租赁需求保持相对活跃。2015年上半年重庆优质办公楼市场共有5栋甲级写字楼楼及3栋乙级写字楼入市,总建筑面积约488,100平方米,远高于2014年全年新增供应量(364,300平方米)。供应持续放量且新增项目入市时较高的空置率令市场整体空置率于2015年上半年继续高走。截至2015年上半年末,重庆优质办公楼市场空置率达48.9%,较2014年末攀升10.4个百分点。

2015年上半年整体办公楼市场租赁需求保持相对活跃的态势,净吸纳量约93,500平方米,尽管较2014年下半年水平下降了16.8%,但较2014年上半年同期相比上升19.1%。位于解放碑的环球金融中心、位于化龙桥的企业天地7号办公楼及位于江北嘴的力帆中心2号楼对上半年的净吸纳量做出贡献最大,贡献率达44.5%。主要成交包括中国工商银行购买环球金融中心64和65楼(约4,400平方米)及建信保险购买25楼(约2,200平方米)自用;搜房网入驻力帆中心2号楼(6,500平方米)等。

部分新兴商圈项目降低租金吸引租户入驻,使整体市场租金有所下降。在近几个季度市场出现集中放量的背景下令市场竞争日益激烈,部分新兴商圈的项目愿意降低有效租金以吸引更多企业租户入驻。如重庆企业天地(化龙桥片区)的有效租金降幅较为明显,并成功吸引多家公司入驻。在此情况下,上半年末重庆优质办公楼平均有效净租金为人民币93.7每平方米每月,较2014年末下降1.6%。

大量新增供应加剧市场竞争,预计未来整体租金或继续呈下行趋势。展望2015下半年,重庆优质办公楼市场预计还将迎来约96万平方米的新增供应,新落成项目主要集中在江北嘴片区(65万平方米)。集中供应量将会继续加剧办公楼项目之间的价格竞争,业主方将更愿意为租户提供优惠条件,以降低有效租金来吸引租户。因此,整体办公楼市场平均有效净租金预计将较现有水平进一步下跌约5%。尽管可选项目增多、租金条件优惠将在一定程度上刺激更多升级和搬迁需求。但鉴于供应量的攀升,市场不太可能短期内去化新增面积,我们预计下半年空置率会持续走高。


优质零售物业市场

2015年上半年重庆迎来两个优质零售物业开业。2015年上半年,重庆优质零售物业市场共有两个优质零售项目入市,分别是位于江北嘴的东方国际广场及位于解放碑的协信星光广场。东方国际广场为江北嘴区域内首个投入运营的零售项目,总建筑面积约90,000平方米。而协信星光广场为协信地产在渝中区的首个优质零售项目,总建筑面积达40,800平方米。除吸引到三宅一生、Maje、Sandro及Michael Kors等多家高端轻奢品牌入驻,该项目所引进的重庆第二家百丽宫影院及自身规划的美术馆等娱乐业态也成为项目的一大亮点。

国际品牌零售商继续拓展重庆零售市场,体验性业态积极开设新店。2015年上半年重庆零售租赁市场持续活跃。一方面,国际品牌继续积极扩展重庆零售市场,核心商圈物业及非核心商圈品质较优的物业继续成为其拓点的首选。核心商圈方面,Dior Perfume及Giada在位于观音桥星光68广场开设新店;Moncler入驻位于解放碑的重庆时代广场;而非核心商圈方面,Hollister重庆首店即将落户位于杨家坪的万象城,而Zara及同属Inditex旗下的Pull & Bear及Bershka即将在位于大坪的龙湖时代天街开业。

与此同时,购物中心积极引进体验性业态租户以提振人气,促进了包括餐饮、娱乐及服务等业态的品牌积极开设新店。如漫咖啡入驻位于北滨路的龙湖星悦荟,将开设3,000平米的全新体验店。方所重庆首店于位于观音桥的阳光世纪购物中心开业,而百丽宫影院重庆首批两家店铺亦分别落户协信星光广场及即将开业的嘉陵天地1期。

受强劲租赁需求推动,2015年上半年末重庆零售物业市场整体空置率较2014年末下降1个百分点至10.9%,首层平均有效净租金同期上涨0.7%至人民币447每平方米每月。

下半年重庆还将有多个优质零售物业开业;激烈竞争或将推高整体市场空置率。2015年下半年,重庆优质零售物业市场预计还将迎来近40万平方米的新增供应,包括位于化龙桥的嘉陵天地1期,位于新牌坊的恒大中渝广场及位于巴南区的巴南万达广场。新增项目预计将令市场整体零售氛围进一步成熟。但与此同时,市场竞争日益激烈将进一步在招商运营方面给未来项目及希望通过业态调整来改善经营状况的项目造成更大压力。更多的项目将有可能推迟开业或以较高的空置率开业。此外,部分未来项目及部分正在经历租户调整的项目将有可能在租金方面做出更大让步以提高项目入驻率。在此情况下,下半年重庆优质零售物业市场空置率或将上升,租金增长亦有可能进一步放缓。

高端住宅市场

2015年上半年重庆高端住宅市场新增预售及销售套数均高于去年同期水平。2015年上半年末重庆高端住宅市场共新增预售约4,800套,较2014年上半年增长26.0%。新增预售主要来自于位于大竹林片区的两江新宸及位于化龙桥片区的雍江翠湖。与此同时,重庆高端住宅市场销售套数达约5,700套,亦较2014年上半年上升53.2%,其中销售套数最多的楼盘为两江新宸,达930套,而位于金开大道-照母山区域的世茂·茂悦府和江北区的保利江上明珠分别列第二、三位。

上半年重庆高端住宅市场库存压力有所缓解,平均资本值较去年底微幅下降。在2015年上半年,重庆高端住宅库存量减少到约3,700套,较2014年底下降19.0%,使高端住宅市场库存处于近四年新低。然而,不少项目规模庞大,在建未拿预售证单元数量远高于库存量。在此情况下,部分楼盘选择降低价格以快速去化。因此,尽管小部分新增入市项目价格高于市场平均,直至2015年上半年末,高端住宅平均资本值为人民币约11,300每平方米,与去年年底平均值相比微幅下降1.1%。

政策红利有望促进高端住宅市场进一步回暖。受二套房首付比例、公积金政策以及央行降息等利好政策的影响,上半年市场气氛逐步回暖。预计2015年下半年,开发商会继续把握较好的市场氛围,加快项目推售,使成交量有望较上半年有所上升。价格方面,由于整体高端住宅市场在未来可供出售的套数还处较高水平,价格大幅上涨的可能性较小。

优质物流仓储市场

2015年上半年重庆优质物流(非保税)仓储市场迎来多个项目建成入市。2015年前六个月交付的项目分别为:嘉民重庆空港物流中心(约50,000平方米)、安博重庆两江新区物流中心一期(面积约65,000平方米)及丰树江津双福物流中心(约47,000平方米)。截至2015年6月底,重庆优质物流(非保税)仓储市场总存量已达87万平方米,与去年底比较增长率高达23%。

第三方物流与电商积极拓展,上半年录得净吸纳量达历史高位。重庆优质物流(非保税)仓储市场在2015年前6个月录得多宗租赁成交。其中,多数大面积的租赁成交均来自期间所交付的新项目,如顺丰物流与邦达物流分别租用嘉民重庆空港物流中心仓库;优捷供应链入驻安博重庆两江新区物流中心。此外,江津区首个整体品质达到国际标准仓库水平的项目 — 丰树双福物流中心在租赁市场上备受关注,并在正式交付前由两家国内大型物流公司去化所有仓库面积。同时,京东商城在普洛斯巴南物流中心扩租。

受相对强劲租赁需求所推动,整体市场在上半年录得的净吸纳量(约162,000平方米)达历史高位,涨幅为2014年同期的22倍。至此,整体空置率由2014年底的10.8%下降至2015年6月末的8.8%。

展望2015年下半年,整体市场呈现短期的供不应求局面。2015年下半年,整体市场仅有约5万平方米的新增供应,加之第三方物流及电商业务扩张势头强劲,空置率将有望进一步下降。在可供租户选择的项目比较缺乏的情况下,预计一般业主在短期内仍保持较强的议价能力,推动有效租金稳步上扬。