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成都

利好政策令高端住宅市场气氛回暖;优质物流仓储市场成交活跃

2015年上半年成都房地产市场回顾


​​成都,2015年7月10日

甲级办公楼市场 – 企业退租导致净吸纳量同比下跌,有效租金持续下跌。
优质零售物业市场  – 国际品牌需求持续活跃,部分表现欠佳的百货关店。
高端住宅市场 – 利好政策令市场气氛明显回暖,平均资本值保持稳定
优质物流仓储市场  – 市场成交活跃,整体空置率大幅下降。

甲级办公楼市场

2015年上半年,随着四栋甲级办公楼建成入市,全市甲级办公楼总存量达248万平方米,新落成项目全为单一业权,新增面积共达28.5万平方米。需求方面,受部分企业退租影响,上半年甲级办公楼市场净吸纳量录得同比下跌。自2014年下半年,部分甲级办公楼开始出现较明显的租户退租现象,尤其是落成年限相对较长的甲级办公楼项目。据统计,企业退租原因多样,或因经营不善倒闭,或搬迁至新落成的甲级办公楼,或搬至自建的总部大楼,也有部分企业出于成本考虑,搬迁至租金水平较低但物业相对较新的位于南部新区的办公楼。在此情况下,2015年上半年净吸纳量仅7.2万平方米,同比录得近50%的跌幅。

从需求方面来看,金融服务行业仍然是成交最为活跃的企业类型,对总成交面积贡献约40%。其中,保险行业及基金公司表现较为抢眼,案例包括中宏保险入驻华置中心,南方基金及嘉实基金分别入驻中海国际中心F座及A座。 此外,在大面积租赁成交带动下,房地产/建筑行业活跃度有所提升,著名案例包括蓝润地产入驻国际金融中心1座(租赁面积约3,000平方米)。

租赁活动有所减弱,全市甲级办公楼市场有效租金持续下跌。受大量新增供应影响,全市甲级办公楼的空置率由2014年底的35.9%上升至2015年第二季度末的40.3%。在高空置率的压力下,业主继续通过增长免租期或降低面租等方式吸引租户。截至2015年第二季度末,全市甲级办公楼有效租金为人民币96.0元每平方米每月,同比下跌3.6%,较2014年底下跌2.1%。

展望未来,租户将保持较强的议价能力,同时办公楼项目的两级分化现象愈加明显。在市场竞争愈加激烈的情况下,我们预计租户的议价能力将持续走强,大部分业主将愿意提供更具竞争力的租金水平以提升入驻率,尤其是对于优质租户。同时,部分硬件设备逐渐老化及物业管理水平落后的大厦或面临更多优质租户流失的威胁。这部分办公楼的租户组合或将重新洗牌,而业主将拿出更多的优惠条款以维持入驻率。相反,新近落成的优质甲级办公楼项目如国际金融中心1座与2座等,有望凭借优质的硬件设备及物业管理水平获得更多企业的青睐。在此情况下,我们预计甲级办公楼市场的两级分化现象将更加明显。

在国家积极推动“新丝绸之路经济带”发展的过程中,不少中亚与东欧国家或更有兴趣在蓉设立领事馆。仅2015年上半年已有波兰及印度于成都设立(或获批设立)总领事馆。成都设立领事机构数量领军西部城市。“而这些领事馆有望为相关地区的经济文化交流带来活力,为成都引进更多优质企业,从而间接的带来更多办公楼租赁需求。”仲量联行成都商业地产部负责人陈昱豪先生表示。

优质零售物业市场

2015年上半年成都市场无新增供应,国际品牌需求持续活跃。2015年上半年,成都优质零售物业市场无新增供应入市。国际品牌需求持续活跃,继续在已开业项目开设新店。其中,高端品牌仍青睐核心商圈及品质较优的非核心商圈项目,如Tiffany&Co.于成都远洋太古里开设双层独栋旗舰店;Lanvin亦入驻仁恒置地广场开设其成都首家店铺,面积达约250平方米;Michael Kors进驻万象城首层。另一方面,多家品牌亦于同期首次亮相成都。如百老汇影院旗下的高端品牌百丽宫影院于成都远洋太古里开设成都首店,面积超过5,000平方米,而台湾品牌争鲜回转寿司亦分别在新世纪环球购物中心及群光广场开设成都首批店铺。

项目调整力度增大令市场整体空置率上升,部分表现欠佳的百货关店。日益激烈的市场竞争令项目间经营表现进一步分化,部分表现欠佳的项目面临租户退租的局面,而部分正经历转型的项目调整租户的力度亦有增加。受此影响,2015年第二季度末成都优质零售市场空置率较2014年底相比微幅上涨0.5个百分点至10.2%。与此同时,受销售业绩下滑、聚客能力下降影响,更多百货开始关闭店铺、停止营业。位于双楠商圈的天虹百货及金沙-光华商圈的中开百货已于第二季度关门停业。此外,作为万象城主力店之一的尚泰百货亦明确表示将于2015年8月末停止营业,而部分拥有百货作为主力店的购物中心亦在考虑削减百货的经营面积以用于引入其他更受欢迎的业态。

激烈竞争将进一步推高市场空置率,多个项目或面临推迟开业或重新规划的局面。2015年下半年,成都预计还将迎来包括The One,龙湖金楠天街,大悦城及银泰城等诸多优质零售物业入市。新增项目预计将进一步促进各商圈的零售氛围。但与此同时,集中供应将令项目间招商运营方面的竞争进一步加剧,部分项目或因进一步的租户调整而空置率攀升,在此情况下,预计2015年底的市场整体空置率将较现有水平进一步升高。就未来供应而言,多个项目或因招商情况不理想而推迟开业,更有甚者,部分项目原本用作购物中心的面积将有可能进行重新规划定位并转为其他用途,如专业市场等。 

高端住宅市场

多项利好政策正式颁布,2015年上半年高端住宅市场气氛明显回暖。自2015年3月底以来中国人民银行、中国银监会以及住建部对二套房首付比例和住房贷款利率进行调低,大幅度释放了对改善型住房的需求,高端住宅市场氛围在逐渐回暖。成交方面,2015第二季度受央行两次降息等利好政策的影响,第二季度高端住宅的成交量较第一季度有所反弹,但2015年上半年高端住宅市场的总体情况较去年同期仍有差距,上半年全市高端住宅市场共录得3,900套成交,较去年同期减少9.6%。分区域来看,期间成交活动仍然集中在南部新区和东大街片区。其中,南部新区的桐梓林壹号2期及中海九号公馆分别录得1,000余套成交,对全市成交贡献较大。此外,东大街片区的环球汇天誉和天誉南庭备案成交套数亦超过660余套。

高端住宅市场存量仍处高位,资本值相对平稳。2015年上半年仅有9个项目取得新预售证,新增供应套数约2,500套,较去年同期减少45.5%。虽然2015年出台了较多利好政策,高端住宅的销售逐步回暖,截至2015年上半年末,全市高端住宅市场存量仍处于高位,但较2014年底下降11.6%。因此,大部分项目价格得以保持稳定,部分销量较好的改善型项目价格出现微幅上涨。截至2015年上半年末,全市高端住宅一手房平均资本值达每平米13,800元,较去年年底微涨约0.8%。

政策红利促高端住宅市场成交进一步活跃。2015年上半年受多项利好楼市政策得以实现的影响,高端住宅市场的成交量逐步提升,市场气氛逐步改善。预计2015年下半年,高端住宅市场的投放量将平缓增加,成交量也较上半年有所上升。价格方面,由于高端住宅的存量还处高位,去库存压力仍然较大,价格大幅上涨的可能性不大,高端住宅市场整体处于平稳状态。 

优质物流仓储市场

优质物流仓储市场成交活跃,上半年录得净吸纳量超过11万平方米。其中,电商以及零售商仍然是市场的主要需求来源。在2015年上半年,京东商城分别在新都及青白江的优质仓库项目扩租或新租。此外,家乐福在普洛斯新津物流园新租仓库,而名创优品入驻新都宝湾物流园。同时,多个位于龙泉驿片区的项目均录得租赁成交,当中以联合利华在龙泉宝湾项目新租整栋仓库较为瞩目。

受强劲需求推动,成都整体市场录得净吸纳量达116,000平方米,同比上涨51.2%。由于上半年无新项目建成入市,整体市场空置率由2014年底的27.2%下降至2015年6月末的19.4%。

上半年优质物流仓储市场租金表现平稳,租户议价能力较强。受新兴区域如龙泉驿和新津较高空置率的影响,项目之间竞争仍然剧烈。由于上半年录得相对强劲的租赁需求,主要项目的租金维持平稳,只有少数项目尝试微幅涨价,所以,成都优质物流(非保税)仓储市场平均有效净租金上升至人民币24.7每平方米每月,同比涨幅仅0.2个百分点.

展望2015年下半年,预计迎来约35万平方米的新增供应落成入市。其中,新兴区域如龙泉驿和青白江占全年年新增供应将超过60%。届时,市场短期将受集中供应所影响,整体入驻率及有效租金在未来六个月将呈现下降趋势。“然而,国外及国内房地产投资机构并未受市场短期风险所影响,仍对成都物流仓储市场发展前景充满信心,继续发掘极具潜力的投资性项目。”仲量联行成都工业地产部负责人景颐表示。“电商业务的快速增长将对仓储市场产生巨大需求。此外,蓉欧快铁班次及使用率增加亦有助货运代理行业在成都进一步发展,有望成为优质物流园新兴需求来源。”