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上海

投资市场整栋办公楼交易僵局打破; 办公楼市场租金持续下滑

根据仲量联行第一季度市场报告


据仲量联行第一季度市场报告指出,由于来自跨国公司的需求缩减,甲级办公楼市场的平均租金继续下滑。“租户有限的预算,加上市场上办公楼选择余地的增加,是造成租金下跌的主要因素。” 仲量联行上海董事总经理顾东尼指出,“在商铺市场方面,首层租金水平已出现见顶迹象,本季度租金微跌1.5%。普通住宅交易量在本季度继续上升,而在豪宅市场方面,因价格调整有限,因此成交寥寥。投资市场,投资者对市场的信心出现了复苏迹象,POSCO(韩国浦项集团)以约人民币17.6亿元的价格将甲级办公楼浦项商务广场售予陆家嘴集团,结束了市场上买卖双方僵持已久的局面,这也是2009年上海市场的第一宗整栋办公楼交易。工业市场方面,不断增长的国内消费市场和下滑的出口市场,使投资者和租户的关注重点也不断发生变化。”

办公楼

上海租金再跌14.9%   2009年第一季度,上海中央商务区甲级办公楼的平均租金相比上个季度下跌14.9%,至每平方米每天7元人民币。浦东和浦西双双出现了较大跌幅,分别为17.6%和13.7%。租金出现如此下调的主要原因是在于企业客户需求有限,而业主之间的竞争也变得空前激烈。超甲级办公楼也不能独善其身,浦东和浦西超甲级办公楼的平均租金,环比分别下跌了18.0%和16.4%。由于各大公司均在削减开支,且更加注重节约成本,超甲级办公楼的业主们纷纷选择了降低实际租金,以期在这样一个供过于求的市场中保持竞争力并留住现有租户。相比于扩张或缩减租用面积,多数租户选择了续租现有办公面积,因而市场的总体空置率仍能保持平稳。本季度东亚银行金融大厦落成,为陆家嘴区域带来了56,000平方米的新增供应。

上海办公楼市场租赁需求依旧低迷   多数跨国公司继续暂缓扩张计划。南京西路沿线和小陆家嘴区域今年即将落成的办公楼中,预租进度也维持之前的停滞状态。由于市场供应远远大于需求,租户不再需要预租办公空间。同时,许多在2008年供应高峰期间落成的办公楼,其出租率相比落成前的预租率几乎没有增长。随着市场继续向着有利于租户的一方倾斜,租户现在可以重新与业主商谈租约细节,从而获得租金较低且租期较长的租约。而在过去租金高企时,租户往往不愿意签订长期的租约。尽管市场总体需求低迷,但是来自国内企业的需求却出现增长。第一季度,宁波银行在震旦国际大厦租用了3,000平方米的办公空间,此外,一家国内的咨询公司从乙级办公楼搬至长泰国际金融中心。在2008年供应高峰期之前,因为在同一栋楼内无法找到大面积空间,一些公司不得不将不同部门分散在不同的办公楼内。供应量的增加不但发生在中央商务区的甲级办公楼市场,非中心区域的办公楼以及产业园区市场同样也出现增长,这使得办公空间的整合变得相对容易。通过把各部门整合在同一办公地点,可以大大增加部门之间的有效协作与办公效率,并且能够使企业在与业主的谈判中获得更优惠的租金。

商铺

优质商铺的首层租金见顶    经过了过去几年的稳定增长,优质购物中心的首层商铺平均租金已出现见顶迹象。与2008年第四季度相比,本季度优质商铺租金微幅下调1.5%。虽然零售商们仍然将上海视为其业务增长市场,但他们中的许多商家正在重新审视其扩张计划,并对单个店铺的盈利能力加以更多的关注。由于消费品零售额增长的放缓,这些零售商的顾虑给了业主降低租金的压力。然而,鉴于市中心区域购物中心极低的空置率,象上海其它商业类别市场那样剧烈的租金下降,预计将不会发生在优质商铺市场上。

有空置面积的业主选择大型租户    一些在较高楼层有空置面积的购物中心业主,现在倾向于选择与那些面积需求大的租户签订租约,但这些租户通常会要求更多的租金折扣。以往,核心零售区域的业主多不考虑接受这样的租约,因为这样会造成单位面积租金水平的下降。但目前,由于考虑到保持现金流稳定的重要性,以及新增供应有可能在未来造成的竞争压力,业主开始接受这些大型租户。例如,加州健身进驻无限度广场六楼和七楼以及无印良品进驻三楼,使其入驻率得以提高。同样,世茂国际广场在七楼引入了运动100。经验表明,此类型的零售商会给商场带来额外的人流,并吸引更多互补型或相关类型的商家入驻,这是业主通过降低租金而为自身带来的益处。

住宅

普通住宅市场将出现拐点   住宅市场可能即将见底。随着2008年九月以来交易量的稳步攀升,购房者信心处于持续的恢复中,市场整体销售量也不断上升。第一季度,上海普通住宅成交量同比和环比的增幅分别达到5%和23%。特别是作为传统旺季的三月份,销售量达到了自2007年10月以来未曾出现的高位。住宅市场近期成交量的反弹,可归因于政府的各项调控措施,包括下调利率、降低首付比例和交易成本、以及提高公积金贷款上限等。同时,去年以来可支配收入的提高,以及市场信心回暖也是成交量反弹的推动因素。购房者之前被抑制的需求对市场表现有一定的促进作用,结合以上诸项因素,更有效地提升了购房者的购买能力,使更多人能够进入市场。鉴于最近的市场反弹,许多开发商正重新上调去年末所作的2009年销售预期。

豪宅市场价格与租金继续微调   普通住宅市场交易量不断上升,而在豪宅市场,由于开发商只愿接受小幅度的价格下调,交易仍然相对停滞。另外,有在建新项目的开发商们则计划把竣工日期推迟至市场重新回暖之时。在租赁市场方面,由于外籍员工的需求减弱,使得许多业主下调了租金。新被派驻上海的外籍员工数量正在减少,而对于那些已经在沪的,他们所拿到的住房津贴较之以前也有所减少。

投资

浦项商务广场以17.6亿元售出   经过2008年下半年的低迷,交易活动已开始初显复苏的曙光。仲量联行成功协助陆家嘴集团与韩国浦项集团达成协议,以约合人民币17.6亿元的价格收购浦项商务广场。坐落在竹园的浦项商务广场由34层的办公楼和4层的商铺所组成。该交易是自2008年第三季度办公楼市场急转直下以来,上海投资市场达成的第一笔整栋甲级物业交易。这宗交易也证明了本土买家在房地产投资市场日益凸现的重要地位。随着国内保险公司、以及包括象国有企业这样现金充裕且具备长远投资眼光的投资者的入市,我们预期本土投资者参与的交易将会越来越多。有了这个交易作为标杆,我们相信2009年将会有更多的成交发生。

较之参与开发,投资者更侧重收购   上海多数房地产类别市场供过于求的现状,使得投资者不再愿意参与项目开发。商铺因其较低的空置率而成为一个例外,然而,目前市中心主要零售区域几乎没有可开发的土地。在大多数情况下,开发新项目的风险往往过高,这使得在目前的市场环境下投资可行性大打折扣。投资者的关注点已从开发转向收购,这点从2008年土地买卖交易额同比下降60%可得到证实。这一显著降幅背后的原因之一便是2007年政府出台的调控措施,该措施禁止将外币用作土地购买的保证金;政府之后对该项措施进行了松绑,以鼓励国外投资者重新回到土地交易市场。投资者将此视作进入上海房地产市场或者进行扩张的良机。但相比开发新项目,投资者更愿意收购现有资产。

工业

物流

出口需求下降,国内市场需求上升   上海海运集装箱吞吐量和货物运输总量在二月份同比分别下跌了18.6%和12.2%。出口需求的大幅下降极大影响了保税仓储市场,使得空置率继续维持高位。一些原本准备出口的货物现积压在国内,库存过多使得这些公司转向寻找廉价的临时存储点,而对仓库的质量则放在了次要的位置。有更多的公司选择使用海运代替空运,目的是把海运班轮用作临时流动仓库,从而节约仓储成本。另一方面,长三角地区零售市场依然保持增长,从而继续推动着满足国内市场配送的非保税仓库的需求。

产业园区

业主保持乐观   尽管面临着大量新增供应的入市,产业园区的业主们仍然保持乐观。由于大多数项目是由国有或具备政府背景的开发商所开发,因此实际租金水平并非业主们关注的焦点,而提高税收收入和吸引高附加值产业才是重中之重。低租金以及政府的优惠政策使得产业园区成为许多公司降低成本的选择。产业园区的目标客户是那些需要更灵活定制空间的大面积租户,而通常中央商务区的甲级办公楼无法满足这样的需求。研发中心、外包中心和跨国企业区域总部都是此类型租户。随着跨国企业因在上海扩展业务范围而需要整合其办公空间,对产业园区的需求与前几年相比也稳步上升。

制造业

中期来看,扩张仍有可能    制造业者仍然对在大上海区域的国内市场进行业务扩展保持兴趣,特别是快速消费品、机械和精细化工这三个发展势态保持健康的产业,但对比前几年,他们表现得更趋谨慎。业主在降低租金方面则开始变得更有商讨余地,以帮助现有的租户们保持财务稳定。国有业主的厂房是首先开始降低租金的,而私营业主预计很快将会跟进。此外,包括售后返租在内的制造业资产的管理策略已愈发引起市场关注,有望带来更多的投资机会。总体来说,投资者和租户都看得到市场长期增长的潜力,但在近期则不会有大的动作。