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北京

IT 产业助力中关村租金增长;投资者专注于核心区办公楼项目

仲量联行北京2015第二季度地产回顾


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北京: 2015年7月15日-仲量联行今日发布2015年第二季度北京房地产市场报告,报告显示:
  •  IT产业助力中关村租金上扬
  •  内资开发商寻求与机构投资者合作机会
  • 业绩良好及经营不善零售物业项目的差异日益明显
  • 需求的多样性使得物流地产吸纳量稳定
  • 政策的进一步放松使得高端公寓成交量强劲反弹
  • 北京政府搬迁通州,为新中央商务区建设提供动力
  •  股票市场大幅下挫对北京房地产市场的直接影响有限

甲级办公楼

马云创立的阿里巴巴的成功持续激励着IT行业,第二季度北京IT行业租赁需求强劲,使得中关村租金增长远超其他子市场。 2015年第二季度,多家公司在中关村区域承租,成为聚集了腾讯、新浪等IT企业的中国硅谷的一员。大量的需求使得中关村租金环比上涨3.6%,并有望在近期超越第三使馆区。马云等企业家的成功故事将继续为源自IT业的需求提供动力。“中关村是本季度的热点区域,” 仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯(Eric Hirsch)表示,“这些年轻、热情、渴望成为下一个马云的中国企业家将持续支持北京IT业的发展及其对办公楼的需求”。

北京整体市场租金保持上涨趋势, 2015年第二季度环比增长1.1%,成为连续第七个增长的季度。 在中关村之外,中央商务区租金也有明显增长,由于面积的稀缺,该区域租金在本季度环比增长率加速至1.0%。东长安街的一些主要项目的业主也成功提高租金,在本季度环比增长3.4%,仅次于中关村。“可租赁面积的稀缺使得北京的办公楼业主有能力提高租金,除非遇到不可预见的因素,业主方将持续保持市场优势。”贺睿柯总结道。

投资市场

投资者们对位于包括中央商务区在内的成熟办公区域的办公楼展示了充分的兴趣。本季度,北京的办公楼收益率继续保持稳定,与其他一线城市的办公楼市场相比仍处于较好水平。 尽管北京办公楼整售价格和上海等对手城市类似,但其较高的租金及持续增长的趋势,使得北京对投资者依旧保持吸引力。仲量联行华北区投资部董事秦子凡(Kevin Qin)表示:“从投资者的角度来看,无论是强劲的市场需求抑或更为容易的资产管理,都是北京办公楼市场的诱人之处,并将继续成为投资者的优先投资对象。

市场推动者们在选择股权合作者时将更加谨慎地考虑其现金的充分程度是否能够分担高额的成本,特别是在土地价格持续攀升的情况下。现金流紧张的国有企业将继续成为北京办公楼市场上的主要参与者,但是,由于其核心资产的长期持有价值,这些企业依旧不愿意通过出售核心资产来减轻现金流的压力。因此,在这些企业试图扩大战略土地储备以及针对未来项目融资时,将更加倾向于同资金宽裕的机构投资者们结盟。“对北京土地的追逐特别是在核心区域,使得地价不断攀升,而由于价格的提升与由此导致的获取核心地域土地的更高的资本需求,我们将看到更多类似的合作关系。”仲量联行华北区投资部董事秦子凡(Kevin Qin)表示,“持续具有战略土地储备需求的国有企业将更加依赖于来源于外部的资金,这种类似的同盟将给予机构投资者们更好的市场机遇。”

优质零售物业

在郊区新营业的三个新的项目延续了于2014年底开始的供应高潮。中粮万科Fun Mix以90%的签约率和80%的实际入住率开业,令人印象深刻。北京城乡世纪广场,一个巨大的类似于购物中心的百货商店项目,也同期开业。220,000平方米的,提供了国内外奢侈品牌的八达岭奥特莱斯在开业当天就达到了85%的签约率和70%的实际入住率。“在消费者相较于原来对价格越来越敏感的今天,八达岭奥特莱斯将新兴的郊区零售市场的竞争带到了一个全新的层次。”仲量联行中国华北区研究部总监和中国区零售市场首席分析师麦哲文(Steven McCord)表示。“消费者们越来越希望能够通过驾车前往一个价格优惠,进驻品牌优质的舒适购物环境。对于合适的消费者,这个项目成功的击中了他们的需求点。”

业绩不佳项目的租金下滑抵消了市场领先项目的租金增长,本季度,租金总体增长率显著放缓。定位高档的位于核心区的小型新项目仍然致力于提高入住率,在某些情况下,部分项目不得不通过降低租金来吸引租客。该趋势使得市区的租金增长放缓,环比仅小幅提高0.4%。相较而言,核心项目(业绩出色的优质项目)租金环比0.7%的增长率显得更为亮眼。“在竞争愈为白热化的当下,业绩良好及经营不善项目的差异将会越来越明显。”麦哲文提到,“市场领导者将会继续与低质量的购物中心形成差距,并成为未来租金增长的主要推动力。”

优质工业物业

来自于多个行业的需求使得净吸纳量在本季度有长足的增长,环比超两倍达52,000平方米。多家来自制造业、实体零售商和小型电商的租户填补了位于大兴的大量空置面积。与上季度不同,第三方物流公司在本季度较为平静,但这是因为供给的紧缺而非需求的减少。“需求来源的多样性助力空置率在2015年第二季度降低至4%,进一步促使可租面积的稀缺,” 仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷(Sharon Luo)表示,“尽管第三方物流及快递行业的需求持续强劲,他们将很难在市场上找到合适的面积。这种情况将持续到今年年底,届时新增供给将释放一些被压抑的需求。”

较低的空置率使得租金平缓增长。 有限的可租面积使得知名业主能够利用每个机会提高租金水平,使得整体租金环比增长0.6%。“市场现状仍对投资者有利,但是缺乏可售项目导致连续四个季度没有整售交易。” 罗蔷蔷认为,“由于投资者更倾向于长期持有项目,可售项目将继续保持紧缺,我们预计这种情况在未来几年不会有所改变。”

高端住宅

由于住房市场政策进一步放松,2015年第二季度豪华公寓和高端别墅的一手成交量大幅提升到611套和176套,环比分别增加58%和66%。“积极的信贷政策,例如降低存贷款利率,将会在年底前持续地助力高端公寓和别墅的销售反弹。”仲量联行中国华北区研究部总监麦哲文(Steven McCord)表示,“因此,下半年我们预计会看到更多的购买者回到市场。”

在稳定的购买需求下,高端市场的销售数量将依旧保持强劲。宽松的政策下,我们预计目前的销售数量将会小幅增加。尽管激烈的竞争有可能会使价格承受压力,知名开发商仍然能以较高价格出售质量优异的房源。

通州

北京政府搬迁至通州将有助启动新兴卫星城中央商务区的建设。在北京的卫星城市中,通州最靠近城市中心,特别是靠近集中了北京大部分甲级办公楼和零售项目的朝阳区。作为河北、天津以及北京的三地交汇处,通州将助力城际及区域整合。北京轨道交通的延伸意味着迁至该区域比以前更为可行。“就这一点来说,未来交通便利的通州将成为有大面积需求的办公楼租户的一个低价选择。通州也会吸引在北京和河北都有业务的租户。 ”仲量联行中国华北区研究部总监麦哲文(Steven McCord)表示,“通州已经成为向北京东部地区通勤的白领聚集的住宅区,而伴随政府搬迁所带来的供应商、承包商及相关公司的进入将会促进区域内的发展。”

“另一方面,高端住宅将会有在各种基础设施,比如医疗和教育,相对完善后进入通州市场。” 麦哲文补充道。

股票市场

尽管最近几周,中国的股市大幅下滑,但预计其对房地产市场的直接影响将不会很大。

办公楼:在甲级办公楼市场的小型资产管理公司和股票经纪公司的数量并没有大到可以给市场带来明显的影响。根据我们的调查,北京的小型内资金融公司只占到大约70,000平方米,或者说占甲级办公楼租赁市场总面积的2%。在最坏的情况下,如果所有的公司都倒闭,北京甲级办公楼市场的空置率也只会有两个百分点的上升。由于市场的紧俏性,来自其他快速增长行业的公司,例如IT业,将会很快租满空置的办公楼空间。相较于拥有多样化租客来源的北京,那些财富管理公司是甲级办公楼需求主要单一来源的二线城市,目前的情况可能会引起较大的担忧。

住宅:基于目前北京较高的房屋拥有率,多数人的财富都依赖于其拥有的房产,而非股票市场。由于部分买家将会推迟其购买计划或选购更小的户型,我们预计潜在买家的数量将会有所下滑。原先已经在观望的买家可能会更难进入住宅市场。同时,那些投资需求对价格涨跌更为敏感的小城市,相对于北京将更容易受到股票市场下滑的冲击。其时,我们相信由于更好的分散投资,高端买主对于国内资本市场的敞口将不会超过均值,也将会更少的受到股票市场下跌的冲击。

投资:在股票市场繁荣期间筹集到资本的开发商业绩较好且已获得较为容易的融资。但是,那些没有在股票市场上升期间融资的开发商们和前者相比难以获得相同的收益且不会有缓冲空间,也将更难在土地储备的过程中获得足够的资本。

零售:近年来,消费者信心指数在比本次事件更小的事件的影响下也产生多次明显的波动,因此,本次事件对于消费者信心的影响将不会是始料未及的。这就是说,我们可以预测到高价物品的交易将暂停。由于消费者已经以最低的价格购物,电子商务领域将会受到较小的冲击。