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仲量联行:金融行业扩租需求显著,各区甲级办公楼入驻率上升;电商快速发展,非保税仓库租金持续增长

2015年第二季度深圳房地产市场回顾


深圳,201579 - 仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:"2015年第二季度,金融行业需求上升,在租赁成交中的金融行业有相当一部分为证券、基金、投资类企业,扩租需求尤为显著。新增办公楼需求持续支持租赁市场。在本季度,深圳各区甲级办公楼入驻率均出现上升趋势,而现处于高速发展并且具有租金优势的南山区表现更为活跃。"零售物业市场,租赁需求继续由餐饮和快时尚品牌零售商主导。快时尚品牌在核心商圈拓展的同时,不断在新兴商圈优质零售物业中挖掘新的机会。仓储物业市场方面,在电商快速发展的情况下,电商对非保税仓库的需求持续增加,第三方物流公司对非保税仓库的租赁需求也持续旺盛。

甲级办公楼

金融行业需求活跃,扩租需求明显。2015年第二季度,租赁需求持续活跃。在第二季度,金融行业需求保持活跃,在租赁成交中的金融行业有相当一部分为证券、基金、投资类企业,其扩租需求尤为显著。同时,专业服务业、电子类、保险行业大面积成交也增加。此外,截止2015年6月底,入驻前海的企业已超过3.5万家,较年初的2万家增长逾42%,新增办公楼需求持续支持租赁市场。

全市各区空置率普遍下降,协助租金升幅稳定上扬。本季度,甲级办公楼并无新增供应,总存量维持在333万平方米。预计在2015年下半年,新增供应达62万平方米。在本季度,深圳各区甲级办公楼入驻率均出现上升趋势,而现处于高速发展并且具有租金优势的南山区表现更为活跃。其中,上季度竣工的SCC中洲控股中心表现突出,空置率大幅下降。在没有新增供应情况下,整体甲级办公楼市场需求仍获得支持,净吸纳量达7.2万平方米,使全市整体甲级办公楼空置率由上季度的6.7%回落至本季度的4.6%。

南山区租金涨幅呈双位数增长,增长率首次超越福田区。目前,福田区平均租金水平最高,超过部分非金融类租户的承受能力。相对于福田区,拥有前海利好政策、蛇口自贸区等因素的南山甲级办公楼平均租金竞争力较强,致使该区的吸引力日渐提高。本季度,南山区租金升幅首次达到双位数,环比上升约10%,增长率首次超越福田区。福田区租金升幅受压,特别是竣工年份较早、散售型物业的租金稍有回调。因此,第二季度福田区租金环比上升仅1.7%。受此影响,全市甲级办公楼增速放缓,环比上涨2.2%至人民币262元每平方米每月。

2015年第二季度,一手甲级办公楼市场成交量上涨明显。其中,超过三成的成交来自卓越前海壹号项目。二手市场方面,本季度成交量亦有所上升,但在一手投资市场供应预期充足的情况下,主要商务办公区的二手物业业主叫价相对稳定,使得本季度全市整体甲级办公楼二手资本值环比上升2.9%。

市场展望:展望未来,夏春毅表示,金融行情波动预计影响部分中小型金融业需求,短期内办公楼需求的不稳定性增加。但是,在前海利好政策、后海总部基地及租金优势等因素的带动下,南山区预计将吸引更多企业进驻。再加上未来供应中有相当一部分为企业自用比例较高的总部大楼,预测将推动甲级办公楼净吸纳量的上升。另外,由于有近20万平方米面积的办公楼推迟至下年竣工,预计今年年末全市空置率将继续保持在健康水平,约在6-8%水平。

租金方面,预计福田中心区较为优质的甲级办公楼仍能够维持竞争力,但总体来说租金增幅将从过去两年的强劲增长调整为保持适度增长的态势。夏春毅预计福田区较高的租金水平促使部分租户逐渐往福田外延区或南山区迁移,并带动该区域的办公楼需求。预期供应压力开始显现,同时空置压力逐步在明年开始出现。预计年末全市甲级办公楼租金全年涨幅仍维持双位数字,但增幅将收窄在9-11%之间。投资市场方面,预期宽松的货币市场将吸引越来越多投资者投资办公楼物业,加上中小型企业自用需求旺盛,投资者仍然看好资本值长远增值前景,资本值升幅获得支持。夏春毅预计年末整体甲级办公楼资本值涨幅达9-11%。

零售物业

餐饮类租户继续主导市场。本季度整体需求稳定,租赁需求继续由餐饮和快时尚品牌零售商主导。奢侈品牌和高端服饰类零售商仍对扩张零售网络维持谨慎的态度,选址方面仍偏好核心商圈。快时尚品牌则在核心商圈拓展的同时,不断在新兴商圈优质零售物业中挖掘新的机会。对于餐饮类品牌,中端定位的餐厅仍最受业主欢迎,无论是在核心商圈或是新兴商圈。本季度在福田及南山主要商圈的购物中心均有较大面积的餐饮租户调整,商场内的餐饮占比有上升趋势。

核心商圈内的购物中心空置率总体表现稳定。但在新兴商圈的少部分项目因招商策略调整、商圈未成熟等问题出现少量空置,导致全市优质零售物业空置率从上季度的3.4%微升至3.6%。

本季度无新增供应,全市优质零售物业总存量维持在294万平方米(建筑面积)。预计下半年将有近32万平方米(建筑面积)的新增供应,其中近一半将会在新兴商圈,即宝安中心区及龙华新区。另外,即将开业的新项目总体预租情况与上一季度相比稍有提升。

租金及空置率均表现平稳,核心成熟商圈租金微涨。延续前几个季度的趋势,零售商的扩张首选仍在核心商圈。受零售商的青睐,部分位于成熟区域的优质零售项目仍保持小幅度的租金上涨。虽然非核心商圈新开业的商场空置率逐步下降,但是由于体验类租户的承租能力有限,整体而言,整体租金水平无明显变化。因此,本季度全市整体优质零售物业首层平均租金持续表现平稳,较上季度微升0.8%,达943元每平方米每月(实用面积)。

无大宗成交,投资者继续保持观望态度。本季度无大宗投资成交。受整体优质零售物业租金增速缓慢以及在建的潜在可投资项目数量增多的影响,投资者的议价能力将增强并继续保持观望态度。

市场展望:展望未来,仲量联行零售地产部高级经理吴静敏表示,预计下半年新增供应量预期约32万平方米,这些优质零售物业主要集中在福田外延区域及宝安区。鉴于2015年上半年全市现有优质零售物业整体空置率表现稳定,加上部分新项目的预租情况良好,预计全市空置率不会大幅波动。展望下半年内全市优质物业平均空置率将上升至5-7%。

租金方面,由于将有大量新增供应在新兴商圈,整体租金升幅压力将增加。预计零售商扩张态度仍然谨慎并偏好核心商圈,核心商圈的购物中心将持续稳定发展,并支持全市优质零售物业首层平均租金在下半年维持在同比增幅2-4%的水平。

工业物业

电商及第三方物流企业需求持续旺盛,全市整体非保税仓库空置率保持低位。在电商快速发展的情况下,电商对非保税仓库的需求持续增加,尤其是对大面积仓库的需求。与此同时,第三方物流公司对非保税仓库的租赁需求也持续旺盛。

本季度无新竣工的非保税仓库,但有个别现有保税仓更改成为了非保税仓。本季度龙岗、盐田、宝安等分区市场均出现较为明显的空置率下降,带动全市净吸纳量达25,000平方米,使得全市空置率维持在2.9%的低位水平。收益于活跃的需求,全市非保税仓库租金增长持续,本季度升至人民币37.4元每平方米每月。

出口旺季开始,保税仓需求增加。随着进入传统出口旺季,出口贸易公司对保税仓的需求增加,盐田地区的保税仓库入驻率普遍获得提升。同时,随着前海蛇口自贸区跨境电商高速发展,前海地区的保税仓需求获得持续支持。本季度无新增供应的情况下,全市净吸纳量进一步提高,达51,700平方米(建筑面积),使得空置率下降至8.8%,并促使保税仓库租金稳健上升至人民币39.6元每平方米每月。

市场展望:保税仓库市场方面,年内预计仅有一保税仓库W6南油项目竣工,该项目位于前海湾片区,面积约12.2万平方米。仲量联行工业地产部副董事古振鹏预期,前海蛇口自贸区的高速发展将协助该区域需求增长,特别是跨境电商及物流配送行业。因此,古振鹏预计全市空置率将维持在9-11%水平。另一方面,自6月1日起我国降低了服装、鞋靴、护肤品等日用消费品的进出口关税,平均降幅超过原税率的50%。同时,2015年6月20日由国务院办公厅印发的《关于促进跨境电子商务健康快速发展的指导意见》,旨在促进跨境电商行业的进一步稳定发展,推出包括优化海关监管,规范进出口税收和提供财政金融支持在内的五项措施。古振鹏预计深圳保税仓的租赁需求将持续上升,业主叫价能力将获得提升,预测全市保税仓库升幅在年末能获得同比增长9-11%。

非保税仓库市场方面,今年下半年将无新增供应。预计第三方物流公司及电商对非保税仓库的租赁需求依然旺盛。由于目前空置率已在历史低位,加上未来供应量不多,预测今年年末非保税仓库空置率将降至1-3%水平。由于市场表现活跃,加上供应短缺,业主对租金升幅的信心保持乐观态度,预计年末同类同比增幅高达9-11%。

 

备注:文中所述租金及售价,办公楼及工业物业均基于建筑面积,而零售物业则基于实用面积。​