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上海

浦东和浦西中央商务区办公楼租金上涨;高端住宅销售强劲反弹

仲量联行2015年第二季度上海房地产市场回顾


上海,201578–内资金融公司和跨国零售商在中央商务区办公楼租赁市场较为活跃。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:"强劲的租赁活动使得浦东和浦西中央商务区租金均有所上涨。"本季度非中央商务区办公楼新增供应量创历史记录,但强势需求促使空置率持续下降。在零售市场,四个新项目在核心商圈开业;快时尚和儿童相关的品牌继续扩张。三月份政策放松促使购房者重回市场,受惠于此,高端住宅销量和价格显著回升。稳定的租赁以及新增供应的缺乏使得本季度物流市场空置率进一步下降。本季度外资机构投资者较为活跃,完成多项乙级办公楼和非中央商务区办公楼资产的交易。

办公楼

内资金融公司在浦西中央商务区的租赁需求提升在浦东中央商务区,内资金融公司继续寻找有限的可租赁面积。近期主要的租赁成交包括金砖国家开发银行在东方汇经中心内扩租了6,700平方米的办公面积以及万家基金在陆家嘴投资大厦内扩租了5,400平方米的办公面积。仲量联行上海商业部总监张静表示,"内资金融公司不仅在浦东中央商务区市场上继续推动着租赁需求,而且在浦西中央商务区的表现也日益活跃。"例如,某内资P2P公司于本季度在企业天地3号内租赁了5,000平方米的办公面积。除内资金融公司外,跨国零售企业同样是本季度办公楼租赁的主要需求来源。

非中央商务区本季度新增供应量创新高在非中央商务区市场,11个总建筑面积共计669,354 平方米的甲级办公楼项目于本季度竣工交付,其中包括3个位于浦东的项目(共181,482平方米)以及8个位于浦西的项目(共487,872平方米)。在中央商务区市场,2个位于浦西的项目于本季度竣工交付,分别为黄浦区的企业天地3号(56,118平方米)和长宁来福士广场3座(27,956平方米)。浦西中央商务区的新增供应并未提高该市场的空置率。本季度浦西中央商务区的空置率从上季度的8.4%降至5.7%。浦东中央商务区本季度无新竣工项目,空置率从3.4%进一步降至1.6%。 

强劲的租赁需求令租金涨幅加快受益于强劲的租赁需求,浦东中央商务区甲级办公楼租金环比上升3.9%至每平方米每天10.8元。与此同时,超甲级租金环比上升4.1%至每平方米每天12.2元。与浦东相比,浦西中央商务区的租金涨幅较为缓和。本季度浦西中央商务区租金环比上升1.8%至每平方米每天9.1元。浦西超甲级办公楼租金环比上升2.7%至每平方米每天10.4元。

销售型办公楼


在国内公司买家强劲购买需求的推动下,2015年二季度成交量创历史新高。四个总建筑面积为93,418平方米的销售型优质办公楼项目于本季度开盘销售,且其中61%的面积已经被市场去化。资金充裕的国内公司买家继续于本季度购买大面积的销售型优质办公物业。例如,一家国内综合性地产投资商于本季度购买了建筑面积为38,180平方米的徐汇万科中心一期3座。此外,一家国内高科技公司在虹桥协信中心内购买了约13,100平方米的办公面积用以自用。来自公司买家强劲的购买需求推动2015年二季度市场总成交量创下历史新高,达到126,116平方米,同比上升131.5%。其中,单笔成交额超过500万美元的成交总量占本季度总成交量的近85%。

产业园区

受到强劲扩张与整合活动推动,上海核心产业园区租赁需求提升。制造、贸易、高科技及IT类公司继续成为本季度上海核心产业园区的主要租赁来源。这类租户期望寻求连续大面积办公空间以满足整合多个功能的办公需求。例如,法国米其林集团为了将研发及培训功能整合到连续办公面积内,本季度在位于临空经济园的虹桥国际商务园二期租赁11,000平方米。高科技及IT类公司继续推升张江高科技园区与漕河泾新兴技术开发区的租赁市场。例如,美国雷特斯半导体公司本季度在位于漕河泾内的科技绿洲3期租赁6,000平方米办公面积。展望未来,租赁需求将逐渐多元化并突破传统制造、贸易与高科技及IT等行业的限制。例如,产业孵化器与私募股权基金的合作将寻求大面积办公空间,用以扶持初创型企业的发展。尽管新增供应保持高位,第二季度租金环比小幅上涨0.8%。展望未来,强劲的租赁需求将继续推动租金上涨,然而全年大量新增供应将限制租金增长幅度。

 

投资

2015年二季度中,外国机构投资者表现更加活跃。仲量联行华东区投资部总监李凌表示:"投资市场投资者情绪进一步升温,外国机构投资者在上海的核心办公楼市场相当活跃,非常具有进取心。"某外国机构投资者收购了位于中央商务区的办公楼宝龙大厦。丰树大中华商业信托以人民币18.8亿元收购了浦东张江高科技园区的展想广场。此前,摩根斯坦利在2013年第四季度收购了该项目,持有不到一年半的时间后出售。核心产业园区内稳定的高品质物业越来越受到投资者的关注。众多投资者和资金等待机会购买中央商务区内成熟的甲级办公楼物业,然而对于这些物业的激烈竞争意味着,只有那些对市场保持长期乐观的投资者才能够在竞标过程中胜出。

投资者通过对零售地产开发商公司层面的投资进入零售市场。APG资产管理公司和亿万豪剑桥公司投资了9.2亿美元获得崇邦的部分股权。崇邦是著名的零售地产开发商,拥有多个"Life Hub"命名的购物中心。鉴于过去几年零售物业市场缺乏资产层面的交易,股权投资的形式将越来越常见。这种投资形式可以允许投资者获得资产组合、项目储备和本地物业经营平台。

亿万豪剑桥公司和世邦魏理仕环球投资注资物流开发商。这两家公司向乐歌管理的LOGOS China Logistics Club进行投资。尽管具体的投资金额没有披露,但是据称该投资将达4亿美元,主要关注中国主要城市的开发自持物流仓储项目,尤其是在上海。这是一系列中国物流地产市场股权投资交易中最新的一笔。

零售物业

快时尚和儿童类品牌强势扩张。在中端市场,快时尚品牌保持了强劲的扩张需求。本季内,Forever 21在上海市场新开两家分店。该品牌同时计划在淮海路新开一家营业面积达4,300平方米的旗舰店。与此同时,吸引儿童消费的相关零售品牌也在加速扩张:迪斯尼位于陆家嘴的全球旗舰店于本季内全新开业,中国首个乐高探索中心也将于2016年落户普陀区的长风景畔广场。一线奢侈品牌对于扩张新的店面保持谨慎的态度。继香奈儿在第一季度调价后,古驰在全国性的换季折扣活动中将大部分商品单价下调了50%,其在上海的专卖店也因此成功吸引了大批消费者。仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜先生表示:"据悉,更多的奢侈品正考虑在国内调价,以改变消费者在海外购买奢侈品的习惯。"

核心商圈新开业四个项目上海新世界大丸百货、富邦晶品中心、星空广场以及新邻生活站于本季内开业,总建筑面积达366,000平方米。新世界大丸百货的一楼汇聚了众多一线奢侈品牌。其他三家购物中心定位中端消费市场,以满足周边居民的日常购物需求。本季内,核心商圈空置率小幅上升至11.5%。由于部分项目的业主对于租金预期过高,核心商圈内新落成购物中心的空置率略高于市场平均水平并拉高相对商圈的整体空置率。由于个别项目引入了全新的休闲娱乐等体验类租户,填充了商场原有的空置面积,非核心区域的空置率下降至7.5%。

租户调整助力部分成熟的购物中心租金增长在核心商圈,购物中心首层租金增长了1.9%,达到每平方米每天52.3元。非核心商圈租金增长了1.1%,达到每平方米每天20.6元。在核心区域和非核心区域,表现突出的购物中心对租户进行调整是市场整体租金上扬的主要原因。

住宅

宽松政策助推二季度成交量大涨在三月底房贷新政出台以及去年11月以来央行连续多次降息等利好政策刺激下,被抑制已久的改善性购房需求得以释放,致使二季度住宅销售强劲复苏。2015年第二季度上海一手商品住宅成交量环比大幅上升104%。

 

高端住宅市场量价齐升2015年第二季度高端住宅成交780套,较上季度上升145%,创5年来季度成交量新高。随着市场情绪持续提振,开发商重获定价权,一些项目在本季度已提价5-10%。第二季度高端住宅市场均价环比上升2.6%,较上季度0.1%的增长明显涨幅加速

 

本季度无新增服务式公寓项目,空置率下降2015年第二季度服务式公寓需求出现回升迹象,一些跨国企业开始新增外派人员来沪,这在汽车行业中尤为明显。本季度无新项目开业,由此空置下降2.8个百分点至13.4%。

 

2015年下半年,改善性购房者将会引领高端住宅市场销售复苏仲量联行华东区研究部总监周志锋表示:"本季度强劲的销售势头将会延续至2015年下半年,房价可能随之加速上涨。" 随着宽松政策刺激楼市,改善性需求持续放量,2015年下半年住宅销售量有望继续回升。我们预计销售量的回升会使更多开发商在今年年下半年提价。

物流

传统零售商需求强劲本季度非保税市场净吸纳量达到67,000平方米。"尽管略低于上季度的93,000平方米,新增供应的缺乏使得本季度的吸纳量仍非常可观",仲量联行中国工业部总监司徒艺表示。本季度传统零售商表现较为活跃。例如,衣恋在闵行租赁42,000 平方米仓储面积。第三方物流和制造业企业均在浦东各板块有租赁活动,其中汽车制造商在临港最为活跃。

由于新增供应集中在年底,空置率继续下降本季度上海市场无新竣工项目。一些开发商收购二手土地并着眼于未来的开发项目。随着供应收紧,本季度的吸纳量使得非保税市场空置率下降1.5个百分点至13.3%。

租金连续三个季度环比持平2014年下半年蓄积的空置面积仍然高企,而多数业主希望通过保持租金平稳以尽快去化这些面积。由于第三季度也无新增供应,空置率将继续下降,这也为业主提高租金带来一定空间。然而,由于今年年底竣工的项目的预租情况并不乐观,业主在提高租金时需要非常谨慎。因此,2015年的租金增长率将难以达到去年的水平。