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广州

仲量联行:甲级办公楼租赁需求上升,金融业、专业服务业和互联网产业最为活跃

2015年第二季度广州房地产市场回顾


​​​广州,2015年7月7日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:"2015年第二季度,办公楼租赁需求呈上升态势。现有项目的空置率继续降低,而预租项目的预租率则进一步提高。"零售物业市场整体租赁需求回升,国内休闲餐饮品牌及国际大众品牌扩张较为显著。本季度非保税仓储新增扩充需求比较平稳,全市主要净吸纳量集中在新竣工项目,主要需求来自电商行业及部分第三方物流。广州高端住宅方面,货币政策的宽松激发了市场上潜在的住宅改善需求,支撑本季度高端二手住宅市场上问询量和成交量的回暖。

甲级办公楼

金融业、专业服务业和互联网产业需求较为活跃。2015年第二季度,甲级办公楼租赁需求呈上升态势,主要体现在租赁面积超过1,500平方米的成交有明显增加。从行业来看,除了金融业的租赁需求继续保持旺盛,专业服务业、电子商务和与金融行业相关的互联网行业本季度也呈现活跃态势。本季度活跃成交主要来自国内企业,而跨国企业出于财务表现的考虑,更倾向于采用成本节约型的战略。

全市整体空置率的下降导致预租赁大幅上升。当前,现有项目的空置率继续降低,市场上可租面积成交速度开始加快,促使那些寻求较大租赁面积的租户转向未来项目。在活跃的租赁需求带动下,本季度全市整体空置率从上个季度的8.4%下降到7.8%,带动全市23,500平方米的净吸纳量。而预租项目的预租率则进一步提高,例如广州周大福金融中心在本季度预租率已达50%。

可出租面积下降和成交活跃维持租金平稳。2015年第二季度,没有新增项目落成,使得全市甲级办公楼存量维持在390万平方米。下半年预期将有47万平方米的甲级办公楼落成。本季度,更多本地公司搬迁或扩张至更优质的办公楼,在这种活跃的租赁成交支持下,平均净有效租金在稳定的基础上维持小幅上涨,环比微升0.5%,至158元每平方米每月。

而在3月份降低基准利率20个基点后,中国人民银行继续在5月和6月分别降低25个基点,使得市场流动性进一步改善,增加了市场信心。然而当前,广州甲级办公楼一手市场可售面积有限,再加上租金长期保持稳定,吸引部分潜在的自用买家转移至租赁市场。这使得资本值仅有小幅变化,环比轻微上升0.5%。

市场展望:展望未来,仲量联行华南区研究部总监曾丽预计,金融、信息技术产业和专业服务行业将继续主导广州甲级办公楼需求。当前促进金融改革和服务业发展将仍然是中国经济增长点主旋律,因此,曾丽预计相比于上半年,来自这些产业的扩张需求将呈现活跃的态势。

今年下半年,广州地区即将竣工的项目面积达47万平方米。这些项目当前具有良好的预租率,再考虑到当前逐步上升的市场景气,曾丽预测2015年净吸纳量将达到35万-40万平方米,这也使得全市空置率在年末将维持在10%左右的水平。

租金方面,随着预租率的提高,未来项目将进一步降低免租期等优惠条件。因此,曾丽预计供应压力的降低将使得租金维持在一个稳定上升的水平,2015年全年租金增长高于预期,约达3-4%左右,2016年增幅将加快。考虑到可售项目的相对稀缺,再加上稳定的投资和自用需求,预计甲级办公楼市场资本值将在未来12个月维持2-3%的增幅。

零售物业

租赁市场回暖,整体空置率继续下降。广州市统计局公布的数据显示,2015年1至5月,社会消费品零售总额同比增速为10.7%,与去年同期11.0%的增幅基本持平。全市整体租赁需求回升,净吸纳量达第一季度的3倍,主要仍由餐饮和快时尚租户推动。其中,国内休闲餐饮品牌及国际大众品牌扩张较为显著。本季度,无印良品进驻太阳新天地,迪卡侬进驻西城都荟,Juicy Couture开设广州第二家分店,选址太古汇。

本季度无新增优质零售物业供应,全市优质零售物业整体空置率环比下降0.7个百分点至2.3%。2015年新增供应集中在下半年,较有经验的优质零售物业开发商如新鸿基地产、凯德商用和万达集团的项目将相继入市,预租情况良好。截至2015年第二季度,全市优质零售物业总存量约为217万平方米(建筑面积)。

新兴商圈租金开始上升。本季度市场整体租金仍保持平稳,优质项目和空置率上升的项目租金走势分化继续加强。新兴商圈零售业气氛逐渐成熟,在商圈内优质项目的推动下,租金开始小幅上涨,而部分零售商业氛围有所回落的传统商圈,商场业主则软化了租金立场。本季度全市优质零售物业整体平均租金环比上涨0.5%,达人民币363.9元每平方米每月。

可售项目数仍在增长,资本值基本稳定。本季度无大宗成交。投资市场上可售项目仍在增加,但由于多数开发商并不急售,要价保持稳定。投资者仍持谨慎态度,希望借助有利谈判能力获得更高回报。本季度全市优质零售物业资本值及市场回报率与上季度基本持平。

市场展望:展望未来,仲量联行华南区零售地产部高级经理吴静敏表示,预期未来12个月租赁市场整体将有所回暖。因零售商扩张态度仍然谨慎,偏好核心商圈,或由有经验开发商运营的新兴商圈项目,未来大量新增供应满足这些条件,预期能创造更多租赁机会,推动这部分需求的实现。此外,中端体验性消费及儿童相关消费的增长将提升餐饮、教育及文化产品、休闲健身及美容护理等租户扩张信心和需求。

但是,考虑到长期推动租赁需求的餐饮、快时尚和体验类租户租金支付水平较低,由其主导的扩张需求预期将对整体租金升幅造成限制。此外,下半年新增供应量将达历年峰值,约57万平方米(建筑面积),部分空置压力较大的商场租金立场可能受到持续冲击。因而,吴静敏表示,对于全年优质零售物业市场整体租金增幅持谨慎态度,预计租金增长将继续由成熟商场推动,年增幅维持在3-4%左右。

工业物业

物流园

非保税仓储净吸纳量主要来自新竣工项目。当前广东制造业增长平稳,本季度社会消费增长需求平淡,导致本季度非保税仓储新增扩充需求比较平稳。同时,随着周边佛山、东莞非保税仓储项目的成熟,也使得部分新增需求被周边地区分流。由于全市总体空置率较低,本季度全市主要净吸纳量集中在新竣工项目,主要需求来自电商行业及部分第三方物流。当前,广州非保税仓储空置率较低,约在3.2%左右。

本季度在广州,有两个非保税项目正式投入使用,分别是位于白云区的富力空港综合物流园的坡道仓项目和位于黄埔区的广州交通集团综合物流中心项目,他们的仓储面积分别达90,000平方米和13,850平方米。

本季度,由于附近城市新增可租赁项目逐渐增多,广州非保税仓储项目业主对于提高租金持谨慎态度,租金上升趋势继续放缓,本季度仅环比上升0.3%。

南沙地区支撑保税仓储需求。在保税市场上,保税仓储需求主要在南沙地区。本季度南沙国际物流园四号仓库竣工,为全市提供70,000平方米的保税仓储面积。南沙保税四号仓租赁情况良好,主要租赁需求来自于第三方物流行业。这使得本季度的全市保税仓储空置率下降至5.0%。

在保税仓储市场上,随着自贸区新增供应满足保税仓储的需求,保税市场业主逐渐叫价稳定。本季度保税仓储市场租金环比涨幅为0.7%。

产业园

本季度产业园租金受较低的空置率推动,维持小幅上涨。

市场展望:展望未来,仲量联行华南区工业地产部总监张宁表示,在今年下半年,广州地区仅有大约60,000平方米非保税仓库准备投入使用。预计下半年市场消费市道的回升将会推动非保税仓储的问询和需求。考虑到这些项目的租赁情况将比较良好,再加上体量有限,张宁预计促使全年全市空置率继续在相对稳定的低水平上,大概4-5%的水平。

东莞、佛山等珠三角其他城市优质非保税仓储市场的成熟将进一步抑制广州平均租金上涨,考虑到今年前两个季度租金上涨幅度平缓。预计非保税仓储平均租金将同比增长2-4%,低于2014年的4.7%的全年增幅。

保税仓储市场方面,2015年6月20日,国务院办公厅印发《关于促进跨境电子商务健康快速发展的指导意见》,旨在促进跨境电商行业的进一步稳定发展,推出包括优化海关监管,规范进出口税收和提供财政金融支持在内的五项措施。张宁预计广州保税仓需求将继续受政策推动,维持平稳上升的问询需求,同时未来竣工的保税项目将获得良好的吸纳,并推动租金同比上升4-5%。

豪宅市场

货币政策的宽松推动广州整体住房需求。中国人民银行、财政部和国家税务总局在3月30日公布的房地产政策规定,在持有住宅物业超过两年后,房地产业主可以免征税率为5.6%的交易税。而在此前,住宅物业仅在持有超过五年才能免征交易税。此外,在今年3月1日下调20基点的基准利率之后,中国人民银行在5月和6月分别继续下调25个基点的税率。这些政策激发了市场上潜在的住宅改善型需求,支撑本季度高端二手住宅市场上问询量和成交量的回暖。

在一手高端住宅市场,继第一季度销量上升后,本季度继续呈现销量稳定的局面,约700套住宅售出,这个数字与上个季度基本持平。在全市范围来看,珠江新城和越秀等市中心区域楼盘的住宅销售量有所上升,改善型买家主要看中了这里便利的区位条件和更加成熟的基础设施环境。

季节因素和中央商务区的进一步成熟支持租赁市场。广州主要商务区办公楼的入驻率进一步提高,带动广州整体豪宅租赁市场平稳发展。本季度租金上升0.8%,至人民币1,043元每平方米每年。

改善型需求支持全市资本值的小幅上涨。在一手市场上,尽管回暖的市场景气促使一部分开发商打折幅度开始减小,但由于当前库存压力使得主要开发商的销售策略依然以促进销量为主,因此一手市场的定价基本维持稳定。总体而言,全市一手市场资本值稳定维持在人民币42,000元每平方米左右。

需求的增长推动了二手市场的问询量上涨,但由于市场上可供出售的房源数量充沛,本季度二手高端市场住宅资本值仅出现略微上涨。当前,其平均资本值达37,521元每平方米,环比上涨1%。

市场展望:曾丽认为,为稳定经济增长,中央政府正积极推动住宅消费,鼓励自用型和改善型买家的房地产需求。6月27日,央行进一步下调25个基点的基准利率。由于贷款成本降低,宽松的市场流动性将进一步刺激对住宅的改善需求。

在逐渐回暖的楼市刺激下,加上未来可能的贴息贷款政策,预示着长期住宅价格的上升,使得更多的买家进入市场购置物业。曾丽预计,2015年全年高端住宅成交量将显著超过去年,达3,000套左右。

但是,开发商将在下半年推出更多项目,在新增供应量和去库存这双重因素作用下,预计住房价格大幅攀升的机会较少,预计全市二手市场资本值将维持全年5-6%的增幅。租赁市场方面,受中心商务区良好的办公楼需求发展态势支持,预期高端住宅租赁需求和租金水平将继续维持平稳上升趋势,曾丽预计全市租金将维持在全年2-4%的稳定增长。​