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天津

大面积高品质仓储空间进入天津;住宅市场支持政策将推动改善性需求

仲量联行2015年第一季度天津房地产市场回顾


​天津,2015428

  • 办公楼市场需求主要来自内资企业寻求办公空间升级
  • 零售和电子商务公司仍是仓储市场主要需求因素
  • 苹果商店首次进驻天津
  • 中国银行支持住宅市场的政策发布将在未来几个月促进住宅销售量

办公楼市场

由于整体经济形势增速放缓和春节假期的影响,2015年第一季度甲级和乙级办公楼市场整体需求减弱。内资金融企业依旧是租赁市场主要推动力,其中财富管理公司问询量较去年平稳,科技类企业和商务咨询企业问询量增加。从甲级办公楼市场看,世纪都会大厦超过天津环球金融中心,拥有最多净吸纳量。本季度显著成交为:渤海水业与梅江中心签订1,819平方米租赁合同,国建华融市政公路工程有限公司与天津环球金融中心大厦签订1,400平方米租赁合同。

本年首季度,办公楼市场无新增项目入市。第二季度,预计五座乙级办公楼将会入市,将推高整体办公楼市场的空置率。同时,一些乙级办公楼的业主正积极整修以留住现有租户。

受需求减弱影响,办公楼市场租金表现平稳。整体市场平均租金在4.1元每天每平方米。

虽然办公楼市场有所减弱,预计2015年年底前将有大规模办公楼入市,进而吸引现有办公楼的租户。仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然表示," 2015年,天津办公楼市场未来将进一步成为租户受益市场,需求将来自于内资租户的办公空间升级。"

工业物流市场

总面积达51万平方米的六个非保税仓库在第一季度完工。新项目大多数位于武清京滨地区,该区域由于位于京津走廊的战略位置而不断发展,吸引国际开发商投资进驻。第一季度的大量新增供应使得两个仓储项目延期到第二季度投入市场。

仓储需求较2014年第四季度更加强劲。与上个季度相同,主要仓储需求来自于零售企业和电子商务企业。京东商城在武清京滨分市场租赁了18万平方米的仓储空间。然而,由于新增供应量大,加之两个仓储项目目前尚未有租户进驻,本季度整体市场空置率环比上涨6个百分点。

非保税市场租金小幅下降。其主要原因为京东商城租赁两个完整仓储项目,因此有较大议价能力。另外,其他新项目主要位于租金价格相对不高的新兴市场。保税市场的租金则由于没有较大交易而保持稳定。

需求与供给将继续保持健康增长。预计至2015年底,另外九个新增仓储项目将伴随强劲需求进入市场。仲量联行天津董事总经理何迈可表示,"天津外环线货车交通管制已经实行一年,受其影响,外环线内的仓储需求逐渐向外环线外的高品质仓库迁移的趋势已逐渐清晰。"除改善需求之外,零售、电子商务和第三方物流公司仍将是拉动未来仓储需求的主力。

零售地产

新购物中心——武清威尼都于本季度入市。尽管第一季度三个百货商场由于市场表现不佳而关闭,天津市场仍有新项目入市。威尼都位于武清区,毗邻佛罗伦萨小镇,为天津带来7.8 万平方米的零售空间。第一季度,由于周边较成熟项目仍有可租赁空间,威尼都空置率较高。然而,由于临近武清火车站的方便交通和集中餐饮、儿童业态的差别定位,未来该项目有望吸引更多租户和消费者。

天津零售市场需求开始分化。对于表现良好的购物中心,需求不断增长。如天津首家苹果商店选择进驻天津最受欢迎购物中心之一—大悦城。仲量联行天津零售市场部负责人尹伟静指出,"清晰的定位、独特的品牌组合和积极的线上营销是像大悦城这样购物中心的成功因素,而这些也正是值得其他项目学习和借鉴的因素。"然而,有些零售项目则由于其地理位置不佳、缺乏与时俱进的定位调整以及过时的管理正在逐渐失去租户。天津整体市场需求仍来自餐饮、儿童和娱乐业态。同时,近期更多多样化的零售形式,如主题公园、美发沙龙、写真馆和家居体验馆也开始进驻购物中心。

租金保持平稳,第一季度环比微降0.9%新项目威尼都以低于市场平均租金水平入市,为整体租金小幅下降的主要原因。与需求趋势一致,租金变化在不同购物中心表现亦不同。表现良好项目的业主有能力提高其租金,而其他项目业主则会下调租金以减少租户流失。

高端住宅

2015年一季度受春节假期的影响,整体住宅市场成交量下滑。高端住宅单季度总计成交量为837套,其中一半为去年开盘的项目,成交主要来自于非传统区域板块。例如,位于南开区非传统区域板块的天房天拖和融创中心总计成交204套,占总成交量的25%。

本季度开发商重点在试图消化库存,因此新推项目数量较少。仅有一个高端住宅项目,即位于河西区新八大里区域的中海复兴九里项目,推出488套新增供应。此项目平均成交价格为人民币每平方米24,500元,高于高端住宅市场均价5%。

2015330日,中国人民银行发布支持中国住宅市场的利好政策。新政策主要包括税收减免和降低二套房首付款的措施。预计未来几个月成交量和价格将恢复。纵观今年住宅市场,仲量联行天津研究部负责人马渡表示,"天津地铁多条线路的延伸,将更加便利人们出行,我们期望人们可以选择离市区更远的居住地。同时,去年被限制的改善型需求也将得以释放,将进一步消化库存。"