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国内金融机构积极租赁上海中央商务区办公面积;宽松政策预计将刺激住宅销售市场复苏

仲量联行2015年第一季度上海房地产市场回顾


上海,2015420-国内金融公司继续主导浦东和浦西中央商务区办公楼市场的租赁活动。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:"我们观察到一些来自上海以外的商业银行本季度在浦东租赁面积以新设立其在上海的公司。"本季度浦东超甲级办公楼租金稳步上涨,而浦西超甲级办公楼租金与上季度持平。在零售市场,大众服装和轻奢品牌继续扩张,而一线奢侈品牌暂时搁置了扩张计划并开始调整定价策略。2015年第一季度高端住宅销售低迷,但一季度末发布的政策松绑预示着未来几个月销售情况将有所好转。在物流市场,强劲的租赁表现使空置率有所下降。第一季度国内企业和投资者在办公楼投资市场较为活跃,其中不乏以自用为目的的公司。

办公楼

内资金融公司在浦东和浦西中央商务区市场继续表现活跃。内资金融机构仍是浦东办公楼市场需求的主要来源。例如,本季度上海人寿在东方汇经中心内租赁了3,000平方米的办公面积。两家总部位于上海以外的国内银行在恒生银行大厦各自租赁了1,000平方米以建立其在的上海办公地点。"在浦西市场,内资公司正在积极寻求扩张其办公面积的机会。"仲量联行上海商业部总监张静表示,"例如,中国民生投资股份有限公司于2015年第一季度在金外滩国际广场内扩租了20,000平方米的办公面积。"此外,提供专业服务的跨国公司也在积极地寻求升级和扩张其办公楼空间的机会。2015年第一季度,浦西中央商务区办公楼市场空置率从上季度的8.5%降至7%,而浦东中央商务区办公楼市场空置率维持在3.4%的低位。​

非中央商务区市场迎来大量新增供应。本季度在中央商务区市场上唯一竣工交付的甲级办公楼是位于长宁区的虹桥南丰城三期 (23,602平方米)。在非中央商务区市场,四个总体量为133,715平方米的新项目于本季度竣工交付。它们分别是:位于闵行区的虹桥天地5号楼(15,414平方米)和虹桥绿谷广场二期(39,155平方米)、位于杨浦区的创智企业天地(53,269平方米)、以及位于虹口区的北外滩中心(25,877平方米)。

浦东市场办公楼租金表现持续好于浦西市场。2015年第一季度, 浦东甲级办公楼市场租金环比上涨2.0%至每平方米每天10.3元,浦东超甲级办公楼市场租金环比上涨2.3%至每平方米每天11.8元。在浦西市场,预计将于今年竣工的新项目给市场带来竞争压力,令浦西甲级办公楼市场租金增长缓慢。本季度浦西甲级办公楼租金环比小幅上升0.8%,至每平方米每天8.9元;浦西超甲级办公楼市场租金与上季度持平,仍保持在每平方米每天10.1元。

销售型办公楼

伴随着大量新项目开盘,2015年第一季度成交量保持高位。六个总建筑面积为111,753平方米的销售型优质办公楼项目于本季度开盘。虹桥交通枢纽仍是最热门的办公楼聚集区。本季度新开盘的六个项目中有四个项目位于虹桥交通枢纽,其总建筑面积达75,377平方米。在需求方面,国内公司继续对在该办公楼聚集区内购买大面积办公楼表现出强烈的兴趣。例如,中城卫保安集团于本季度在虹桥协信中心内购买了约6,500平方米的办公面积用以自用。随着不少去年进入谈判期的成交于本季度完成网签,2015年一季度市场总成交量达到66,014平方米,同比上升178.8%。其中,单笔成交额超过500万美元的成交总量占本季度总成交量的近42%。

产业园区

受到积极拓展新业务需求推动,本季度高科技类租户需求旺盛。高科技类企业租户在上海核心产业园区的扩张与整合活动尤为活跃。例如:总部位于美国的艾默生电气集团整合多个业务部门在位于漕河泾新兴技术开发区内的总部园二期租赁了8,000平方米办公面积。此外,一些新类型租户也在产业园区积极寻找办公面积。例如:某文化产业类租户目前正在金桥积极洽谈租赁大面积办公物业。同时,为了满足不断增加的新设立业务需求,多个服务式办公运营商开始在张江、漕河泾等交通便利的产业园区内设立新的商务中心。例如:雷格斯中国本季度在张江高科技园区内的长泰广场开设了1,300平方米的商务中心。展望未来,上海产业园区内的租赁需求将呈现更加多元化的态势并支撑强劲的净吸纳量。

受大量新增供应影响,第一季度租金环比微幅上涨0.5%持续大量新增供应迫使业主维持谨慎态度,保持租金适度增长。展望未来,强劲需求将继续推动租金上涨,但由于全年大量新增供应,租金增长预计将保持微幅态势。

投资

第一季度,国内买家成为办公楼投资市场的重要推动力量。"国内自用买家与投资者对上海办公楼市场的关注度持续提升。"仲量联行华东区投资部总监李凌表示:"虽然外资基金投资意愿强烈,但是具有吸引力估值的甲级办公楼物业的稀缺迫使他们将目光转向位于核心中央商务区的乙级办公物业。"

国内自用企业买家继续积极购买办公物业。例如:本季度国内制造企业欧普照明以5.38亿元人民币购入位于闵行区的华润万象城在建物业,幸福控股集团斥资16亿元人民币购买位于虹口区的上海国际航运服务中心内一栋办公楼,其中部分面积将用于企业自用。此外,内资投资者同样表现活跃。中融长河资本投资管理斥资9.084亿元人民币购入内资开发商协信集团开发的中环协信天地1B号办公楼。展望未来,内资投资者将继续积极参于投资市场并占据重要的比重。

零售投资市场保持平静。买家与卖家巨大的价格预期差距使得本季度没有买卖成交。投资市场上鲜有可出售的租金增长强劲且空置率处于低位的优质购物中心项目。

缺乏可投资物业迫使投资者转而寻求与本地物流仓储开发商进行股权资。某国际主要投资者斥资2.2亿元人民币收购本地开发商安必信控股有限公司70%的股权用于共同开发位于金山的物流仓储项目。双方计划未来两年内继续合作投资多个位于华东地区的物流项目。

零售物业

奢侈品零售品牌于本季度转变定价策略,大众服装及餐饮品牌持续扩张。在高端市场,尽管轻奢品牌仍在继续寻找扩展空间,一线奢侈品牌暂时搁置了扩张计划。仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜先生表示:"在中端市场,快时尚品牌维持其扩张势头,H&M以及Pull&Bear 均拓展了新的门店。虽然大型高级宴会型餐厅表现相对低迷,小面积的商务休闲餐厅扩张迅速。"

非核心商圈新开业两个项目,空置率小幅上扬。在浦东非核心商圈的汇智国际商业中心以及位于普陀区的近铁城市广场于本季内开业,两座购物中心的总建筑面积达210,000平方米。两个项目均座落于非传统商圈,为周边居民提供了大量的餐饮娱乐及休闲选择。在非核心商圈,新建成购物中心的开业率相对较低拉高了非核心商圈的空置率至8.2%。由于个别项目完成租户调整,核心商圈空置率微降至7.9%。

核心及非核心商圈均录得租金小幅上升。在核心商圈,购物中心首层租金增长了1.1%,达到每平方米每天51.8元。非核心商圈租金增长了1.4%,达到每平方米每天17.5元。在表现突出的成熟购物中心内,我们仍观察到很强劲的租赁需求及租金增长,而位于新兴商圈的新开业项目仍然需要面对寻找租户的困难。

住宅

购房者持观望态度致使一季度销售放缓。尽管二月份央行再次降息,2015年第一季度住宅市场销售放缓,这主要归因于季节性因素而非需求萎缩。一季度上海一手商品住宅成交量环比下降43.6%。

本季度上海高端住宅价格保持平稳。在经历了2014年的供应量大增后,现阶段开发商正专注于去化库存。本季度高端住宅共成交319套,环比下跌43%。由于一季度市场成交平淡,绝大多数开发商维持高端住宅价格不变。

三个服务式公寓新项目入市致使空置率微升。受到中国经济放缓以及跨过企业母国经济疲弱的影响,在华跨国企业越来越倾向于聘用本地员工而非派遣更多的外籍员工来上海,因此本季度外籍人员的租赁需求持续疲弱。本季度服务式公寓空置率上升1.7个百分点至16.2%。本季度有三个新增服务式公寓项目开业,共推出282套服务式公寓,分别为由逸兰管理的露香园服务式公寓、雅诗阁衡山路和尚臻靜安服务式公寓。与此同时,需求的减弱致使市场上部分服务式公寓被转做他用。

宽松的政策将有助于2015年的销售复苏。3月30日,央行、住建部、银监会联合发布下调二套房贷首付比例并放松住房转让税收政策。仲量联行华东区研究部总监周志锋表示:"受扶持政策的影响,我们预计上海整体市场和高端住宅市场的销售会在未来数月里持续复苏。"高端住宅价格有可能在2015年下半年出现上涨。

物流

需求改善使得非保税租赁市场表现活跃。本季度净吸纳量达到93,270平方米。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:"受一系列优惠条件的吸引,在2014年持谨慎态度的租户开始重返市场。"超过70,000平方米的净吸纳量来自2014年竣工的项目,印证了此前我们认为这些项目终将租罄的观点。然而,相比2010-2012年的高峰时期,这些项目的去化过程将较为缓慢。本季度需求主要来自于第三方物流企业,其租赁活动在全市范围内都较为活跃。此外,来自零售和制造业企业的需求保持平稳:宜家和Blueair均在上海西区租赁大量面积。

由于新竣工项目没有任何租约,空置率仅小幅下降。普洛斯建成其浦东合庆二期项目,为浦东板块新添74,000平方米面积。该项目是2008年以来浦东板块在机场和港口之外的区域建成的第一个高标准项目。截至本季度末,该项目还未有任何租约。2015年一季度非保税市场空置率由15.6%降至14.8% -- 鉴于本季度租赁市场的活跃程度,该降幅小于预期水平。新竣工项目缺乏租赁抑制了非保税空置面积的下降。

租金连续第二个季度保持平稳,但项目延期或为租金增长提供空间。非保税市场有效租金与上季度环比持平,为1.28元每平方米每天。由于想要尽快去化2014年建成的空置面积,业主仍继续提供优惠条件并表示暂不涨价。一些原计划在2015年竣工的项目延期。今年供应压力的缓解可能会使得2015年空置率继续下降,推动租金上涨。

– 完–