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仲量联行:前海利好政策继续稳定释放,推动甲级办公楼租赁市场;跨境电商云集蛇口自贸区,保税仓储租金升幅加大

2015年第一季度深圳房地产市场回顾


深圳,2015416 -仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:"前海利好政策推动企业注册上升的势头并未减弱,截止20153月底,入驻企业已超过2.5万家,较去年年底新增高达5,000家,其对深圳整体办公楼租赁市场需求带来潜在动力。"零售物业市场,在本年度前两个月社会零售总额增速整体放缓的趋势下,零售商的扩张态度普遍保持谨慎,虽然整体空置率微降,但整体零售环境仍抑制了租金的上调空间。仓储物业市场方面,前海蛇口自贸区的建立持续带动保税仓库需求,吸引了超过15家跨境电商租户。电商及第三方物流企业对非保税仓库的需求,则持续受惠于来自用户日益增长的网上购物需要,宝安、龙岗及盐田的仓库的空置率均有不同程度的下降。

甲级办公楼

新增供应未被完全吸纳,空置率小幅攀升。2015年第一季度,深圳分别有两个甲级办公楼项目交付使用,分别是位于福田中心区的太平金融大厦及位于后海中心区的SCC中洲控股中心,使全市甲级办公楼总存量增至333万平方米。太平金融大厦及SCC中洲控股中心的入驻企业主要为金融类、电子及专业服务行业。此外,个别办公楼因租户组合和经营管理水平参差不齐的问题,其空置率开始出现显著上升。再加上两个新甲级办公楼的入市,使得全市甲级办公楼整体空置率由上季度的历史低位3.0%攀升至本季度的6.7%。整体办公楼市场需求保持稳健,本季度净吸纳量达10.8万平方米。

租金环比升幅连续9个季度领跑其他一线城市。随着南山新地标SCC中洲控股中心的落成,以及前海蛇口自贸区设立的利好消息,南山区平均租金上升速度加快,在本季度录得环比4.4%的升幅。同时,福田区空置率仍维持较低水平,业主信心强劲,租金在本季度表现仍然突出,领涨全市。2015年第一季度,全市平均租金环比上涨4.7%至256元每平方米每月。全市环比升幅已持续9个季度领跑国内其他一线城市。

本季度,甲级办公楼一手市场销售成交量约为去年同期的2.5倍,近四成的交易量来自卓越城项目。一、二手买卖需求主要来自自用型买家。由于主要商务办公区的租金持续走高,导致二手市场价格跟随已处于较高位置,导致升幅有限。因此,本季度全市整体甲级办公楼二手资本值表现相对平稳,环比上升2.8%。

市场展望:展望未来,夏春毅表示,受惠于前海利好政策因素的影响,预计越来越多的企业将在深圳设立或扩张办公楼,其中金融类、IT类、专业服务类对甲级办公楼需求预期保持旺盛。加上未来12个月主要为企业自用比例较高的总部大楼将陆续投入使用,预测净吸纳量将大幅上升。但预期大体量的供应量将在年末拉高全市空置率至9-11%水平。

租金方面,福田中心区可租赁的甲级办公楼供应有限,业主信心充足,预计福田区租金升幅仍然领跑全市。如能保持增幅,有望年内达到上海CBD的租金水平。然而,夏春毅预计部分租户将承受不起日益上升的租金成本,而逐渐往福田外延区或南山迁移,并推动该区域的办公楼需求。因此,预计未来全市甲级办公楼租金虽然继续维持在双位数升幅,约在12-14%,但全年增幅将略低于2014年。投资市场方面,租金持续走高预期将吸引部分投资者进入市场,并给予卖家信心来提高售价。因此,预计未来12个月整体甲级办公楼资本值涨幅达8-10%。

零售物业

社会消费品零售增长继续放缓,抑制零售商扩张步伐。截至2015年2月,深圳市累计社会消费品零售总额为人民币745.3亿元,增速继续疲弱,仅有0.6%的同比增长。零售商整体对扩张持谨慎态度。

本季度只有一个新增优质零售物业供应在新兴商圈,即位于龙华新区华南物流园的8号仓。随着该项目的开业,龙华的优质零售物业存量约达26万平方米。截至2015年第一季度,全市优质零售物业总存量为294万平方米(建筑面积)。

租赁市场总体平稳,餐饮类商户仍主导市场。2015年第一季度,租赁需求仍主要来自于餐饮和时尚品牌零售商,成交集中在核心区的优质商场。较为显著的租赁交易是H&M的高端品牌COS将进驻益田假日广场。餐饮方面则以国内大众品牌为主,扩张主要集中在新兴商圈。

本年度即将开业的新项目预租情况与上一季度相比没有明显提升。在本季度新开的优质零售物业的高预租率的表现下,带动本季度全市优质零售物业净吸纳量达9万平方米。全市空置率从上季度的3.9%微降至3.4%。

投资市场表现稳定,市场观望情绪增加。在本年度前两个月社会零售总额增速整体放缓的趋势下,零售商的扩张态度普遍保持谨慎,虽然整体空置率微降,但整体零售环境仍抑制了租金的上调空间。本季度优质零售物业首层平均租金环比上升0.6%,至515元每平方米每月。

资本市场方面,本季度无大宗成交。受本年度前两个月零售增速放缓、物业租金增速放慢以及在建的潜在可投资项目数量增多的影响,投资者的议价将能力增强。预计租金增长速度保持平稳,投资者继续保持观望态度。

市场展望:展望未来,仲量联行华南区研究部总监曾丽表示,截至2015年底额外新增供应量预期约33万平方米,这些优质零售物业主要集中在福田外延区域及宝安区。过去一个季度,无论在核心商圈还是新兴商圈,现有优质零售物业空置率表现稳定,加上部分新项目的预租情况良好,预计对推高全市空置率的压力不大。展望截至2015年底,市优质物业平均空置率将上升至6-8%。

租金方面,预计时尚品牌扩张将继续保持谨慎态度,整体租金升幅压力较大。预计未来12个月深圳全市优质零售物业首层平均租金同比增幅将保持在2-4%水平。在投资市场方面,在消费增速减缓、中长期供应量将增加及租金升幅放缓的环境下,投资者对零售市场后市仍持保守态度,资本值升幅将持续受限。

工业物业

自贸区的建立带动整体保税仓库需求,租金上升幅度加大。2015年第一季度,前海蛇口自贸区的建立持续带动仓库需求,吸引了超过15家跨境电商租户,如聚美优品、天猫等进驻。在本季度没有新保税仓库竣工的情况下,净吸纳量保持平稳态势,达10,800平方米(建筑面积),并带动本季度空置率下降0.6个百分点至11.4%。得益于以上利好因素,保税物流仓库平均租金达到两年来高位,环比上升5.5%至人民币39.1元每平方米每月。

第三方物流企业需求保持旺盛,各区非保税仓库空置率均有不同程度下降,促使租金快速增长。来自用户日益增长的网上购物需要持续带旺电商及第三方物流企业对非保税仓库的需求。本季度新竣工的美泰物流园项目(5万平方米),除了业主自用部分外,其余面积均由其他第三方物流企业承接。另外,旺盛的需求亦致使宝安、龙岗及盐田的仓库的空置率均有不同程度的下降,使得全市非保税仓库空置率由上季度的18.8%环比下降4.5个百分点至14.3%,令净吸纳量跃升至93,800平方米。因此,全市非保税仓库租金增长受到推动,环比上升4.9%至人民币35.1元每平方米每月。

市场展望:保税仓库市场方面,预计年内有三个保税仓库落成,分别为深圳机场汉莎物流园、东方嘉盛华南分拨中心及南油W6。虽然供应相对充足,但曾丽预计,前海蛇口自贸保税区的建立将继续促进跨境电商及物流配送行业对保税仓库的租赁需求,使得空置率将维持9-11%水平。另一方面,由于预期2015年中国出口总额仍然疲软,而前海蛇口片区在自贸区利好政策的支持下,租金增长幅度预计较宝安及盐田大。因此,仲量联行预测全市保税仓库升幅同比增长9-11%。

非保税仓库市场方面,曾丽预计目前第三方物流公司及电商对非保税仓库的租赁需求将会持续。由于未来12个月并无新增供应,因此预期整体空置率会降至13-15%。得益于此,业主叫价能力有所增强,仲量联行对非保税仓库租金升幅保持乐观态度,预计将达到7-9%的同比增幅。