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香港

未来十年香港甲级办公楼新供应将增加2000万平方呎

顶级甲级办公楼租金可见将来难重回峰值


香港, 2015年3月25日根据仲量联行最新研究报告显示,香港于2015 2024年间将有2,000万平方呎的甲级办公楼楼面新供应。

甲级办公楼市场于1985至1999年间平均每年新增供应约330万平方呎,唯2000至2014年间每年平均供应量仅160万平方呎。办公楼新供应减少主要是由于政府在1999至2013年间未有定期卖地,加上政府向工厦重建项目征收高昂的补地价金额。近年资产价格上升也导致发展商难以在核心商业区如中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等地收购及重建旧楼。

办公楼新供应于过去20年低于每年平均200万平方呎的吸纳量,使传统商业区甲级办公楼空置率低企。部分办公楼的空置率于近年更跌至低于1%。

然而,未来10年办公楼新供应涌现,将引发市场翻天覆地的变化。大部分的办公楼新供应将由政府卖地所推动。政府自2011年起在九龙东规划超过20幅地皮作商厦发展,作为「起动九龙东」计划的一部分,尚未出售的地皮,合共可提供至少1,200万平方呎甲级办公楼楼面。政府也将于中环及湾仔透过填海及重置政府办公室及停车场拨出地皮作商业发展,预料可提供约480万平方呎办公楼楼面。西九龙文化区发展及广深港高速铁路站将额外提供290万平方呎办公楼楼面。

短期而言,政府活化工厦政策也推动办公楼新供应。目前,已有超过47个项目取得特别豁免书进行改装作商厦用途,于短期及中期提供470万平方呎办公楼楼面。连同政府卖地,仲量联行估计2015至2024年间将合共最少有2,000万平方呎甲级办公楼新供应。

办公楼供应逆转为租户及投资者未来的投资选择带来启示。对租户而言,供应增加将带来无数节省租务成本的机会,以配合业务扩张及办公室整合的需要。

对投资者而言,办公楼市场扩大将首次为他们在已发展成熟及新兴商业区带来收购高质素资产的机会。

仲量联行香港营运总监兼物业租务部总监莫家文表示:「香港办公楼市场将受惠于内地企业的租务需求持续增加,前景乐观。整体办公楼市场空置率仍然低企,只有少数甲级办公楼如中环花旗银行大厦仍有大楼面供大租客租用。未来十年办公楼新供应相继落成,市场形势将逐渐有利于租户。」

他补充:「新建的高质素商厦如太古地产在鲗鱼涌及九龙湾兴建中的办公楼、南丰发展及领汇合作发展的观塘项目,以及会德丰地产计划重建的九仓电讯广场,为租户提供以相宜价格租用办公室的机会,以配合长远业务发展需要。」

仲量联行研究部总监马安平指出:「随着九龙东商业区的发展,办公楼租金将难免会调整。中环甲级办公楼租金难于可见将来重返2007年每平方呎租金200港元的高峰。」