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北京办公楼市场成为全球空置率最低的城市之一;物流仓储市场供给不足支持租金温和增长

仲量联行发布2015年第一季度北京房地产市场报告


北京,2015414 仲量联行今日发布2015年第一季度北京房地产市场报告,报告显示:

  • 浦项中心建设完成,标志着本年度第一栋甲级办公楼进入市场
  • 可出租面积有限抑制了物流仓储市场的整体交易量
  • 餐饮业继续成为零售市场的主要租户
  • 北京录得首例成熟购物中心整售交易
  • 住宅整体市场以及高端市场销量低迷

甲级办公楼

尽管市场需求较为低迷,3.6%的空置率水平使得北京办公楼市场继续成为全球空置率最低的城市之一。 在全球空置率均值为12.9%的背景下,相较于其他国际中心,如纽约和伦敦,北京市场更受业主的青睐。供不应求的市场现状和较快的出租速率使得业主对于整体市场始终保持乐观。在租户方面,大面积租赁多来自电子、互联网以及金融类企业。汽车行业以及汽车金融类公司也在市场中保持活跃。

浦项中心的完工标志着本年度第一栋甲级办公楼进入市场,并有助于缓解受抑制的市场需求。浦项中心为望京市场提供了8.8万平方米的办公楼面积,这也是自2013年第四季度以来首个进入北京甲级办公楼市场的项目。2015年第一季度,浦项中心已经成功出租一半的可租面积。这也表明大型租户对于成本较低但能够提供便捷的可替代选择的新兴办公楼市场的强劲需求。

2009年以来供不应求的市场环境使得北京办公楼市场的租金持续加速增长,并导致北京办公楼市场的租金变化周期与国际市场走势悄然脱钩。与上海香港不同,北京市场的需求来源于中国跨国企业的扩张。这些企业在加速全球业务扩张的同时,其决策中心多设立于北京。这导致了北京办公楼租金变化周期与亚洲其他需求来源于非本土跨国公司的城市截然不同。CBD区域的强劲走势将带动租金于近期加速上扬。尽管截至2015年末,将有4个新办公楼项目建成,且总面积达36.25万平方米,但是它们并不会对租金市场带来冲击。因为这些项目的很大比例将为业主自用或已成功预租,如开元国际广场以及融科资讯中心。"在这种情况下,业主将继续提高租金并在选择租户方面占据主动;他们会使用自己在市场中的有利地位来挑选更为稳健更为优质的租户。"仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯(Eric Hirsch)表示,"我们预计那些知名并拥有良好背景的公司将成为业主的首要选择。"

优质工业物业

有限的可租赁面积限制了市场上的成交量。第三方物流公司在市场上最为活跃,其中两家此类公司承租了新建成的普洛斯平谷物流园一期20%的面积。同时供不应求的市场现状限制了一些零售商的仓储扩张计划。电商企业对仓储的需求是多样的。一些企业持续将其仓储面积整合至非核心区的物流中心,而其他企业则希望承租更靠近北京中心的仓储面积。

新项目的落成致使总体空置率上升至6.9%由于地理位置较远,位于平谷区马坊镇的普洛斯平谷物流园一期只有30%的签约率。而在2014年四季度竣工的百利威三期在2015年第一季度的市场表现并不尽如人意。这两个项目的高空置率推动了市场整体空置率的上升,本季度环比增长2.6个百分点至6.9%

市场供给的不足为租金增长提供动力。截至2015年年底,北京市场将只有安博二期一个项目竣工。安博二期地处北京机场物流园,尽管极佳的地理位置以及开发商的深厚背景所带来的巨大优势将使10万平方米的面积迅速租出,但新建面积还是会给整体市场带来短暂的空置率上扬。"第三方物流企业、实体零售商和制造企业将继续成为物流仓储市场需求的主要动力。"仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷(Sharon Luo)表示,"一些对成本敏感的租户将继续寻求北京周边的低租金区域,而那些支付能力更高的企业将持续追求离市中心更近的高租金区域并推动租金的上升。"

优质零售物业

餐饮连锁类租户继续主导市场。中端市场的餐厅连锁店仍最受业主欢迎;乌巢披萨主题餐厅进驻新奥购物中心,外婆家在凯德晶品购物中心开店,俏江南在京通罗斯福广场也迎来了新店开张。同时,奢侈品零售市场增长放缓,路易威登将其在国贸商城的店铺升级为路易威登之家,扩大五倍面积至三层4,000平方米。Meissen Couture在中国的第一家旗舰店落户华贸购物中心。Armani Collezioni、蔻驰、Delvaux也分别开设新店。

尽管本季度有三个新项目开业,市场整体空置率保持不变。体量为38,000平方米的淘汇新天在王府井步行街以仅30%的出租率开业。然而,其他核心项目的高出租率使核心商圈整体空置率连续第二个季度下滑,至3.9%。大体量、露天式购物、定位相对高端的中粮祥云小镇在顺义区以40%的空置率开业。绿地缤纷城以接近90%的出租率开业,尽管包括上影国际影城和家乐福在内的主力店延迟开业。

另有十个新项目将在今年开业,带来超过一百万平方米的市场新供应。三分之二的新项目预计在年中进入市场,这将进一步加剧在2014底开始的新项目供应热潮,其中包括多个位于郊区的新项目。仲量联行中国区零售市场研究总监麦哲文(Steven McCord)提到,"受到周边国家海外购物(日本和韩国)、在线购物、郊区项目和奥特莱斯快速发展的影响,主要购物中心销售额将仅会保持温和增长。更优惠的汇率政策、对产品质量和选择的关注、更有竞争力的价格都会驱使大量对价格敏感的消费者到临近的东北亚国家进行购物,这将影响北京CBD商圈主要购物中心的经营。"

投资市场

北京录得首例成熟购物中心整售交易。位于中关村的欧美汇购物中心整体出售给已在香港上市的领汇房地产投资信托基金。整售交易价格为25亿人民币,远超以往那些处于建设前期或者建造初期项目的交易记录。这也是领汇房地产基金在北京的首次交易。仲量联行华北区投资部董事秦子凡(Kevin Qin)表示:"此次较高的交易价格进一步表明作为区域市场最为优质的项目之一,该购物中心潜在的盈利能力。此次交易的项目定位恰当且市场表现抢眼,特别是在邻近的主要竞争者中关村广场暂时歇业的境况下。"

高端住宅

无论是整体市场还是高端市场,本季度销售量都较为低迷。尽管同比增长55%,受到有限新供给和中国春节的影响,前两个月整体市场销售季度环比下降30%。高端市场情况类似,同期仅有214套高档公寓和37套高端别墅成交。然而,鉴于央行的持续信贷宽松政策和两会期间的多项支持住房销售政策,我们预计交易量将在三月迅速反弹。

资本价值由于低交易量略有下降。高档公寓和高端别墅的一手资本价值在本季度前两月分别环比下降0.4%和4.6%。销售的放缓促使一些开发商提供折扣来吸引更多买家。

加剧的市场竞争将抑制资本价值的增长。宽松的市场政策有望释放一些被压抑的需求,但高价格或将抑制成交量。许多新项目将在2015年进入市场。因此,在未来几个月内,资本价值仍将面临一些阻力,抑制价格上涨。同时,租赁市场的需求与预期相差无几。预计2015年底新增供应将推升整体空置率。由于运营商会根据入住率和市场情况调整租金,租金变化预计会更加波动,不过整体呈温和增长。